顺丰上市(顺丰上市股票代码)

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親自“掛帥”順豐房托的王衛表明，“對順豐房托基金長期的發展十分有决心；隨著順豐物流的高速發展，我尋求投資更多內地和國際的優良資產，未來有望陸續放進順豐房托基金；期望順豐房托基金能够為我們的投資者供给穩定的回報。”

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王衛又收獲一個上市公司！5月17日，順豐房托基金在港交所正式掛牌买卖。

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據悉，順豐房托是國內首個赴港上市並以物流為主的房地產投資信任基金，此前其引进瞭兩名柱石投資者：中國東方資產浓艳和具有加拿大布景的投資基金CI Global Asset Management，二者合計認購5000萬美元。

不過上市首日開盤，順豐房托報4.49港元/股，較4.84港元的發行價，跌9.8%。到收盤，順豐房托跌落16.47%至每股4.16港元。

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順豐房托，是王衛怎樣一個佈局？

所謂房地產投資信任基金，英文名為Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs，這是一種以發行收益憑證的方法匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營浓艳，並將投資綜合收益按份额分配給投資者的一種信任基金。

REITs底層資產是能夠產生穩定租金或經營現金流的優質資產。眾所周知，物流地產等不動產，投資基準高，流動性低，通過REITs將其證券化，給瞭一般投資者共享物業租金、價值进步等紅利的機會。

順豐房托（SF Real Estate Investment Trust）上市時的初始投資組合包含位於香港、佛山、蕪湖的三處物業。到2021年3月31日，這三處物業可出租總面積約為30.8萬平方米，評估價值為61億港元。這當中，香港項意图面積最大、租金最高，估值達52.8億港元，每平方米的月租金達107港元。而佛山和蕪湖項意图租金為35港元/月/平方米和26港元/月/平方米，均匀出租率在90%以上。具體來說：

香港物業位於香港青衣，是一個2014年竣工的15層高的“坡道式”現代物流地產，具備可通向各倉庫樓層的車輛坡道。這處物業鄰近連接全球其他商業港口的葵青9號集裝箱碼頭，毗鄰香港國際機場。

佛山物業位於佛山南海區，是一個2021年竣工的現代物流地產，並配備現代物流設施，如自動分揀設備。佛山物業鄰近佛山一環路，距離佛山沙堤機場約15公裡，距離佛山西站約17公裡，距離廣州火車站約23公裡，距離廣州白雲機場約28公裡。截止2020年年末，按建築面積計算，佛山物業為佛山南海區第六大現代物流物業，也是佛山第16大物業。

蕪湖物業位於鳩江經濟開發區，是一個2019年竣工的現代物流地產。根據報告，按2020年年末的建築面積計算，蕪湖物業是蕪湖第四大現代物流地產。

截止2020年12月31日，三處物業合共有33名租戶，租金收入總額排名前五位的租戶約占總租金收入的80.1%，而順豐關聯租戶約占同期總租金收入的80.0%。約90.9%的租戶（按可出租面積計算）來自物盛行業，而其餘租戶包含來自藥品、科技及其他行業的租戶。

雖然收入上高度依賴於順豐關聯租戶，但順豐房托引市場顧問報告稱，將現代物流地產的大部分建築面積租賃予一名或兩名首要運營商租戶的情況並不少見。

根據发表，2018年、2019年、2020年，順豐房托的收益分別為2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元，運營利潤分別為4.23億港元、2.86億港元、1.61億港元。對於2020年利潤下降原因，順豐房托高管之前曾表明，首要是由於遭到投資公允值變動。“這幾年公司在租金收入上平穩增長，盈余方面因為會計準則需求進行物業重估，可是对错現金的虧損，不會影響公司的現金流和中心的盈余。假如撇除物業重估對公司盈余的影響，公司的中心盈余每年都是穩定上升。”

此外根據介紹，順豐房托基金的投資重點為全球范圍內可產生收入的房地產，开始重點為物流地產。房托浓艳人的中心目標是向基金單位持有人供给穩定分配、長期可持續的分配增長以及进步順豐房托基金物業的價值。為瞭實現上述首要目標，其將實施以下战略：

資產浓艳战略：積極浓艳順豐房托基金的業務及運營表現（包含優化租借及租賃續約率），以實現更高的收入增長以及跨地區及跨資產類別的多元化收入流。

投資與收購战略：尋求具有收入及資本增長潛質的收購機會，以為基金單位持有人供给可持續回報並进步資產價值。

物業開發战略：開展對現有投資組合具有增值效果的物業開發及相關活動，必要時針對其現有物業開展再開發活動，以滿足首要租戶的運營需求及規范。

資本與風險浓艳战略：通過浓艳順豐房托基金的債務融資本钱及利率風險來優化順豐房托基金的資本結構，從而坚持穩健的資產負債表。采纳審慎的現金浓艳，維持富余的流動資金及融資才能，以於戰略機遇出現時使用戰略機遇。

02

火熱的物流地產，“遇冷”的順豐房托

順豐房托此時上市，算是適時掌握瞭機會。

從資本層面看，2020年12月4日，香港《房地產投資信任基金守則》修訂，放寬REITs投資约束，其间包含容許房托投資少數權益物業；容許房托投資物業發展項目時超過現有的資產總值10%的上限；將房托基金的告贷限額由資產總值的45%进步至50%等。這為順豐房托的上市創造瞭杰出的外部環境。

從行業视点看，物流地產也面臨著杰出的外部環境。除瞭政府出臺瞭一系列有利於物流地產市場發展的方针，從供給端看，過去五年進入市場的優質物流地產相對較少。

相關數據顯示，自2015年至2020年，中國物流地產總面積復合年增長率約為2.9%，預計2020年至2025年復合年增長率約為2.0%。香港地區更是寸土寸金，自2015年至2020年，香港物流地產總面積復合年增長率約為0.7%。由於缺少土地資源，預計香港物流地產總面積仍將緩慢增長，2020年至2025年復合年增長率約為0.4%。

從需求端看，获益於物流快遞、電子商務、冷鏈物流的快速增長，現代物流地產日益缺少，空置率不斷下降。以佛山為例，由於大灣區城市的協同發展，以及佛山作為西部大灣區制作中心的位置，佛山對物流地產及其他物流設施的需求強勁，均匀租金也由2015年的每平方米每天0.89元添加至2020年第四季度的約每平方米每天1.20元。預計到2025年空置率將進一步下降至9.4%，而租金將上升至約每平方米每天1.44元。

具體到順豐房托，也有必定的特征。首要，順豐房托基金由順豐控股發起，順豐房托基金天然將获益於順豐控股在中國的市場影響力以及老练的物流網絡。

此外，資料顯示，截止2020年12月31日，順豐控股在中國50個城市擁有物業項目，規劃總建築面積約440萬平方米，已竣工建築面積170萬平方米。而順豐控股向順豐房托供给瞭5年的優先購買權，未來5年，當集團有項目出售時，順豐房托有優先購買的機會。事實上，此前順豐房托方面也曾公開表明，公司未來其间一個發展的動力是將從順豐控股收購新的物流資產項目。集團為公司供给瞭眾多可挑選的收購目標，公司會從中挑選合適的物業進行收購，並作未來發展用处。

其次，順豐房托背後有一個經驗豐富的浓艳團隊。順豐房托基金由房托浓艳人順豐房托資產浓艳有限公司浓艳，後者高管團隊在浓艳房地產投資信任基金的投資和運營方面擁有豐富的經驗。

比如，其行政總裁兼執行董事翟迪強，在房地產及金融行業擁有超過30年的經驗，此前曾擔任領展資產浓艳有限公司的財務總監及負責人員。而根據榜首太平洋戴維斯（SAVILLS）數據，到2020年12月30日，活躍在港交所的11隻房地產投資信任基金中，市值最大的是榜首隻在港上市的房地產投資信任基金，也是亞洲最大的房地產投資信任基金，便是領展房產基金。

再次，優質且穩定的租戶基礎。如前文所述，順豐房托的租戶多與順豐及其關聯公司有關。不僅如此，順豐房托還发表，除非特别情況，順豐等租戶租賃期限均為五年，且不允許順豐關聯租戶提早終止。這就保证瞭順豐房托的收入以及向基金單位持有人分配的穩定性。

不過，順豐房托也有自己的劣勢，比如營收微增，歸母凈利兩連降。以上部分優勢，換個視角也能够視為順豐房托的局限性，比如對順豐控股的高度依賴。此外，據新浪財經報道，一位香港的地產基金人士指出，市場對於順豐房托招股“情緒一般，機構參與熱情不高。首要原因是yield（收益率）不算高，然後註入的資產質量不算很好。”此外，後續母公司能否繼續註入優質資產也存在不確定性。

但值得註意的是，順豐房托主席兼非執行董事王衛表明，“對順豐房托基金長期的發展十分有决心；隨著順豐物流的高速發展，我尋求投資更多內地和國際的優良資產，未來有望陸續放進順豐房托基金；期望順豐房托基金能够為我們的投資者供给穩定的回報。”

這番表態，或許也意在消除投資者的上述疑慮。

03

順豐控股的算盤，物流地產的方向

無論怎么，於順豐而言，順豐房托的成功上市，為其帶來瞭多項價值：比如變現、融資、擴張和長期價值。

首要，物流地產是典型的重資產行業，通過物業經營來獲取租金等經營性收入，行業均匀的資金回收期需求10年以上。分拆房托上市，必定程度上減少瞭順豐的重資產，通過盤活物流存量資產，套現回籠出更多現金。

其次，順豐房托的上市，也為順豐開拓瞭創新性融資途径，有助於構建產業園輕資產資本運作平臺。此前，翟迪強也曾表明，順豐控股在香港建立順豐房托是战略性布置融資計劃的一部分，香港作為國際金融中心，順豐房托的建立將會為集團供给很好的融資途径。

最後，資本化將進一步支撑順豐房托方面的戰略資產投入，在持續擴大規模的同時，进步經營才能。與此同時，其母公司順豐控股也能定时享有REITs穩定分紅和物業进步帶來的資本增值。打個比如，便是不用再“抱著金飯碗討飯吃”。

事實上，這也不是順豐初次將其物流資產證券化。2018年12月，“華泰佳越-順豐產業園一期資產支撑專項計劃”成功設立，這是國內首單類永續物流地產儲架類REITs。到2020年末，該專項計劃共募資超45億元。

值得註意的是，內地的公募REITs也在加速推進中。本年4月23日，中國證監會及上交所同時作出正式受理第一批2單基礎設施公募REITs項目申報的決定。5月6日，中國證監會及上交所同時做出正式受理4單基礎設施公募REITs項目申報的決定，至此，上交所第一批受理基礎設施公募REITs項目申報已達6單。這當中包含，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金和紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金。

中信證券此前曾在其研報中指出：現代物流地產底層經營模型優秀，由於供需存在結構性对立，屬於天然稀缺資產。物流地產作為基礎設施公募REITs底層資產具有獨特優勢，不僅回報穩健可觀，產品運作的管控風險也高度可控，預計將成為公募REITs的中心品種之一。長線資金也在該領域長期關註和投入，物流地產自身投融管退循環高度老练，投資人和浓艳人權責明晰，這是物流地產自身作為REITs的優勢。

從行業上看，REITs推出，也有利於完善物流地產等基礎設施領域“建設-運營-退出-再投資”的可持續發展形式，同時也將進一步增進資本市場的生机。資料顯示，在REITs的發源地美國，經過60年的發展，现在物流倉儲（工業物流）REITs是其重要組成部分。截止本年3月31日，全美上市權益類REITs共計157隻，其间工業物流類13隻，工業物流在值排名在各分類中排名第四位，占美國REITs市場市值的11%，總規模超過1400億美元。

總的來說，REITs為投資者供给瞭共享中國物流地產發展紅利的機會。雖然上市首日“遇冷”，但順豐房托後續成長性怎么，又將會給物流地產帶來怎樣的影響，物流指聞將持續觀察。

來源/物流指聞（ID：wuliuzhiwen）

作者/葉帥