南方基金公司：中交地产营收增57%高溢价拿地扩规模

“2019年完结200亿元出售额，三年内做到500亿元，五年做到1000亿元。”宣称要进入“央企前三”的中交地产股份有限公司（SZ.000736，下称“中交地产”）自上一年开端提速拿地，并测验通过“轻财物”代建事务找到新的打破口。

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2020年以来，中交地产提速拿地，继续加码北京、郑州、重庆、天津、武汉、姑苏、昆明等七个城市，累计花费逾103亿元，均匀每9天便将一宗地块收入囊中。

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年报显现，2019年，中交地产出售均价大幅提高、出售规划挨近翻倍。依据中交地产发表的2019年年度报告显现，2019年，中交地产完成签约出售额293.9亿元，同比添加97.5%；完成出售面积188.5万平方米，同比添加52.8%；出售均价由每平方米12058元提高至每平方米15588元。期内，完成营收140.63亿元，较上年同期添加57.16%；利润总额17.91亿元，较上年同期添加16.14%。

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营收上涨57%高溢价拿地扩规划

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2019年7月，李永前重回中交地产接任总裁一职，这位老将在绿城我国待了五年后，从头返回中交。提出要“仿制绿城我国、立异中交地产”道路，喊出了“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”的方针。

2019年，中交地产出售均价大幅提高、出售规划挨近翻倍。依据中交地产发表的2019年度报告显现，2019年，中交地产完成签约出售额293.9亿元，同比添加97.5%；完成出售面积188.5万平方米，同比添加52.8%；出售均价由每平方米12058元提高至每平方米15588元。

期内，完成营收140.63亿元，较上年同期添加57.16%；利润总额17.91亿元，较上年同期添加16.14%。

不过，2019年中交地产运营本钱添加，毛利率下滑，盈余才能呈现疲软。年报显现，2019年中交地产土地本钱49.31亿元，较2018年的20.42亿元，添加141.52%，这也是一切运营本钱中增速最为显着的一项。与此同时，2019年中交地产的房地产出售额毛利率下滑超5个百分点，仅为25.01%。

对此，中交地产表明主要原因归结为三方面，一是上年同期因同一操控下兼并承认出资收益，本年无此项；二是计提财物减值预备和信誉减值预备削减了当期净利润；三是受少量股东损益的影响。

“净利润削减，阐明此类企业在资源整合中，实践上功率是不高的。中交地产这两年整合了较多的内部和外部地产资源，而后续此类整合的地产事务运营等也仍是有许多压力的。”财经评论员严跃进对长江商报记者表明，整合地产事务的时分，正是房地产职业继续降温的时分，所以这也会对其地产事务的成绩带来冲击。

为了“千亿方针”，中交地产大举拿地冲规划。年报显现，2019年，中交地产新增土地15宗，别离坐落北京、天津、昆明、宁波、舟山、长沙、无锡、惠州、重庆、合肥、厦门，土地置办总价款181.59亿元，权益价款118.00亿元。

中交地产活跃拓储过程中不乏高溢价拿地事例，以上一年12月竞得昆明呈贡区地块为例，溢价率就高达96%，几近翻倍，而在公司密布拿地的5月，除一宗底价成交外，其他溢价率均超40%，其规划目的显着。本年，4月8日，佛山南海竞拍出让一宗TOD地块，土地面积25.93万平方米，起拍价39亿元。在通过30余轮竞拍后，该地块终究由中交地产以52.65亿元摘得，楼面价9875元/平米，溢价率35%。

受疫情影响，本年多个城市大批土地延期出让，要点城市土地成交量同比2019年春节后的两周下降62%。一季度，中交地产抢抓机会，开年强势扩储，接连摘得北京、重庆、郑州、温州、武汉等地9个地块，仅2月就摘得6个优质地块，均匀5天摘一地，成绩显著。

净负债率降至约84.92%

随同水涨船高的是中交地产的现金流压力。2019年，中交地产运营活动发生的现金流量净额由正转负，为-46.12亿元，同比下滑179.56%；2019年底中交地产一年内到期的非活动负债44.71亿元，同比添加35.08%。

不过，中交地产的负债有所下降。2016-2018年，中交地产的净负债率别离高达168.84%、164.42%、112.99%，远超职业均值。2019年，中交地产的净负债率降至约84.92%。到2019年12月31日，中交地产短期有息负债约44.71亿元，手持货币资金约78.9亿元，完全可以掩盖短期有息负债。

与此同时，活跃展开融资。3月26日，中交房地产紧抓“方针窗口”，于银行间商场成功发行规划10亿元的2020年第一期永续中票，发行利率处于同职业同期的杰出水平，创下建立以来的最好纪录。

在房地产金融局势继续趋紧、资金本钱继续上涨及疫情影响下，中交房地产一季度方案融资提款112亿元，实践提款128.6亿元，较方案数添加14.8%，较强的信誉水平得到本钱商场的高度认可。2020年4月8日，中交地产发布公告，2020年前三月累计新增告贷88.48亿元，占2019年底净财物141.31%。

严跃进以为，从房企融资的视点看，近期压力较大，那么房企仍是需求活跃进行降价促销的；别的从产品品牌的视点看，中交地产需求在此类品牌打造上继续发力。

中交地产的夙愿是进入“央企前三”，在“央企前三”的方针压力下，中交地产进行了密布的人事调整。

近几年来，中交地产都在进行频频的人事调整，触及董事长、总经理、党委书记、董事、副总经理等多个重要职位。上一年9月，中交地产董事会还进行过一轮“大换血”，包含地产集团董事长孙国强、吴文德、曹舟南在内的6名董事团体卸职，“推动房地产板块重组整协作业”被解释为人事变动的主要原因。

严跃进以为，关于中交地产来说，此类办理层的调整，也阐明期望提振地产事务和成绩。尤其是从央企展开的视点看，中交地产自身是需求有许多立异内容的。而相似董事长等职务调整，一方面是为了导入原有中交出资的办理资源，别的也是期望未来事务结构更加夯实。

入局轻财物代建事务寻求打破

房地产作为重财物职业本年更加向轻财物转型，越来越多的房企入局投入低、收益高、协作灵敏的代建事务。

回到中交地产后，李永前雷厉风行展开变革，提出“六个一工程”战略，大力展开融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新事务。

2020年1月，由中交地产100%控股的北京联合置业与惠州市惠燃实业展开有限公司、中食冷冻仓储（广州）有限公司签定项目托付办理服务协议，中交地产的代建事务开端“小试牛刀”。2020年3月13日，北京联合置业更名中交房地产办理集团。中交地产表明，此次更名是中交地产“六个一工程”战略落地的重要行动，关于中交地产轻财物板块新航道事务开辟有重要意义，标志着中交地产轻财物代建事务顺畅拔锚通航。

在外界看来，背靠央企巨头中交集团，中交地产在代建范畴具有共同的优势。一方面，中交地产具有杰出的政府协作渠道，资源优势显着；另一方面，依靠央企背书，中交地产可以联合资金方为中斗室企做本钱代建，而本钱代建尚处于探究及立异阶段，仍是一片蓝海。中交地产的企业性质赋予了稳健运营、标准办理和杰出资信条件的优势，未来假如可以与相关本钱方联合起来结成联合体来展开本钱代建，处理中斗室企所急需的资金问题，则会成为商场拓宽的利器，或能如愿加速构成必定的规划。