大修基金(大修基金的使用范围)

　　和平花园项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图小区位于碑林区友谊路与文艺路十字西南角大修基金，因其周围有着成熟的配套大修基金，吸引着不少二手房置业者的目光，韩先生就是其中一位。2014年3月，经过多道程序，大修基金他经中介购买大修基金了一套和平花园的二手房，物业方为西安古都物业管理有限责任公司(以下简称“古都物业”)。韩先生说：“没想到装修完住进来，一系列问题让我焦头烂额。”

　　未经业主同意 围搭公共区域出租

　　“每月的物业费，除了自己家的，公摊部分的费用也正常缴纳，但是，物业在属于我们业主的一楼公共区域围搭商铺出租，根本没和业主商量，收来的租金也没有公示明细，我觉得这不合理。”韩先生对于物业的这一做法难以理解。

　　笔者在和平花园小区一楼大厅看到，有一部分区域被围搭起来用于商铺使用，主营窗帘布匹。一楼大厅的区域并不宽敞，旁边部分墙面落灰、有墙皮脱落现象，大厅内摆放了一台半圆形办公桌，没有工作人员，顶部是两台长型吊灯，因小区1楼—4楼属商铺店面，有不少买家进进出出。

　　根据韩先生提供的电话，笔者联系了古都物业的管理人员。一位姓张的工作人员就此解释：“我们物业公司1997年到这个小区，现在快二十年了。最早的时候，还没有相关规定，一些业主缴纳了大修基金，小区的维修维护工作还能正常运转。后来小区建立的时间长了，有些设施跟不上，要维修或者更换，没有这笔费用，每月业主缴纳的物业费(早期物业费低)，根本不够用，我们出租商铺的租金都用在物业上了。现在保洁、保安的工资基本都在2000左右，大修基金他们也是没办法。”他承诺，后期将给业主一个答复，公布租金的用途以及明细。

　　消防设施不全

　　小偷猖獗频频失窃

　　据了解，和平花园小区的1楼—4楼商铺主要经营窗帘布匹。“小区的消防设施配备不全，连‘枪头’都没有，这楼下基本上都是卖布的，有一些还是库房，消防设施不全，这一旦起火，后果不堪设想。”韩先生说。

　　笔者随韩先生查看了部分楼层的消防设施，确实存在“无枪头”情况。

　　为此，古都物业张姓工作人员回复：“都被小偷偷走了，换一批偷一批，没办法。”并称因楼下是商铺，进进出出的人也比较杂，一些小偷趁机溜进小区，偷了消防设施的枪头，他们换了好几批了。

　　政府补助换电梯

　　业主负担部分没着落

　　在办理和平花园小区房产证时，韩先生连同大修基金一同缴纳，入住后，因小区时间长久原因，电梯频频出现故障。“每次我们反映，物业就说，电梯时间长了就这样，我们也一直将就着用。”韩先生说，“今年出台了政府补贴‘三无老旧住宅电梯改造更新’的规定，我们小区符合条件，要换电梯，我们知道后都挺高兴的，但物业要业主再交一部分，我们都交过大修基金了，再交钱，说不过去，那要大修基金干嘛!”

　　古都物业的这位张姓工作人员就此表示，这件事得去问实施电梯更换工作的负责人，并提供了一个电话。

　　这位姓周的负责人告诉笔者，此次更换电梯，政府补助80%，剩余的20%要小区业主缴纳，和平花园小区业主缴纳大修基金的不多(只有部分二手房业主缴纳了)，目前小区业主构成是50%为业主，50%为租户。“缴纳大修基金的人少，让业主补交又太困难。最后是大修基金没动，我们开会商量的结果是，将更换电梯需补交的这20%费用，平摊到每户小区业主，比如：更换一部电梯需要20万，政府补贴80%，剩下的20%业主平摊，没有缴纳大修基金的，费用平摊到户该是多钱就多钱，交过大修基金的费用平摊折掉一半交。”周姓工作人员说，“这样，没交大修基金的多交些，交了的少交些，这样就互补了。”

　　那么，没有缴纳大修基金的业主如何补交?何时能缴纳完?物业方面给出的答复是，因小区时间太久，最开始没有这项政策规定，现在要求补交，工作做起来会比较费劲，很多业主也不愿意。在这种情况下，对于已经缴纳大修基金的业主来说，不是很公平。公司需开会商讨，确保维护业主权益。

　　后期事情进展，本报将继续关注。 文/图 常美

　　目前，本报《关注小区物业管理》系列报道正在进行，如果您身边存在小区物业服务不达标乱收费，小区环境脏乱差无人管理，或者是电梯运行存在安全隐患无人管理、小区违建、车库等问题，可添加微信公众号“紫莫说”留言反映。