广发核心(广发核心优选六个月011752)

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　　导读广发核心：继雄安板块后，大湾区板块来了，这究竟是怎么回事？哪些个股迎来机会？

　　缘起

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　　4月11日，李总理再次指出2017年将研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，比起雄安新区，我们更相信市场的力量，我们认为粤港澳湾区的融合更顺应经济规律和发展趋势，我们更相信市场的力量。从经济密度、人口结构和区域经济互补等考量，粤港澳湾区有望成为世界级大湾区，

　　从而以市场化的名义与雄安主题并驾齐驱。从地产标的受益程度看，首选珠海、深圳和广州布局标的。

　　推荐标的：

　　深圳区域推荐：招商蛇口、天健集团、华联控股、华侨城A、深振业、中洲控股、南山控股；

　　珠海区域推荐：华发股份、格力地产、世荣兆业；

　　广州区域推荐：保利地产、粤泰股份、香江控股等；

　　其他辐射区域：厦门：建发股份、厦门国贸。

　　港股受益标的：龙光地产 深圳控股、佳兆业集团、中国恒大、绿景中国

　　1. 专家发言---

　　侯丽科（房地产行业团队负责人，研究所所长助理）??

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　　粤港澳大湾区建设上升至国家级战略

　　1）粤港澳大湾区具有重要的经济地位。粤港澳大湾区城市群指的是由广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。

　　政府逐渐将粤港澳大湾区的建设提升至国家级战略高度。1）2017年3月5日，李克强总理作在《政府工作报告》提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”，明确了该地区建设的战略高度。2）早在2009年，政府就将粤港澳大湾区的建设列入城市规划中。

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　　粤港澳湾区有望崛起成为世界级湾区

　　2.1 世界三大湾区共同点

　　世界三大湾区在其国家均有举足轻重的地位，在多个方面具有共同点。从体量上来看，三大湾区的占地面积和人口容量都具备较大规模；从产业结构上来看，第三产业比重均在75%以上，而房地产业和金融业占据重要的地位；从经济实体上看，世界级湾区具有创新型企业以及强大的金融保险业作为湾区经济发展的重要支撑。从劳动力素质上看，由于具有集中的风险资本和较高的研发投入，湾区中的劳动力素质较高。

　　2.2 粤港澳大湾区具有成为世界级湾区的基础

　　粤港澳大湾区人口密度、人均GDP、土地产值均高于国内的长三角、京津冀，经济聚集度高有利房地产业长远发展。

　　湾区对比：与世界其他两大湾区对比，粤港澳大湾区面积最大、常住人口最多，但土地产值、人均GDP最小，整个湾区的经济聚集度仍有较大的提升空间。

　　粤港澳大湾区的占地面积和人口超过世界三大湾区，但产业结构中第三产业占比仍低于世界级湾区。粤港澳大湾区相比三大湾区，第三产业占比较小，仅有60.37%，但相较于我国第三产业占比51%的平均水平而言，仍属于较高水平。

　　粤港澳大湾区正在打造仅次于美国硅谷的高科技产业引领区，同时湾区中的金融业竞争力不断提升。1）以深圳为例，2015年高新技术产业增加值为5847.91亿元，占GDP比重为33.4%。全社会研究投入占全市GDP比重达到了4.05%， PCT拥有量达到1.33万件，涌现了像华为、大疆创新等一批世界领先的高科技企业。2）在香港、上海国际金融中心和深圳国家金融中心带领下，目前粤港澳大湾区已经吸引了70多家世界排名前100位的银行，港交所和深交所IPO总额突破1754亿港元，仅次于纽交所的1788亿港元。根据2014年3月份发布的全球金融中心指数显示，深圳金融业竞争力上升强劲，排名第18位，香港金融业竞争力排名第3位。

　　教育联盟推动粤港澳大湾区教育、人才和科技的深度合作。2016年11月15日，粤港澳高校联盟在广州中山大学正式创盟，包括香港9所大学在内的26所粤港澳三地高校入盟。粤港澳精英大学之间制度化的合作交流，可以进一步提升区域内高校整体办学水平和提高合作层次，打造“粤港澳一小时学术圈”。新成立“联盟”将推动三地的教育、人才和科技的深度合作，打造珠三角的人才高地、教育高地。

　　粤港澳大湾区区位于我国珠江通往南海的重要出海口，区位优势明显。大湾区港口资源十分丰富，拥有香港港、深圳港、广州港等世界级集装箱港口。2015年广深港三大港口的集装箱吞吐量达到了6171万标箱，仅深圳港就包括盐田港、赤湾、蛇口、大铲湾等港口，港口泊位已达到156个，港口集装箱吞吐量达到2420万标箱，居全球第三位。

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　　粤港澳大湾区交通发展、产业升级、人口稳定增长

　　3.1 大湾区交通圈建成推动三地合作发展

　　粤港澳1小时交通圈将在五年内成型。2016年9月出台的《广州市综合交通发展第十三个五年规划》提出要加快广汕高铁、深茂高铁等高快速铁路项目的建设，打通粤赣皖苏、粤黔滇川、粤桂海铁联运物流通道。推进广清城轨、广佛环线、穗莞深城轨等7条城轨建设，串接白云机场、广州南站等主要节点，实现以广州为中心的珠三角港澳1小时交通圈。

　　港珠澳大桥年底通车后将更紧密地连接香港、澳门和珠西城市群。港珠澳大桥主体桥梁已全线贯通，预计可于2017年底通车。粤港澳大桥的兴建不仅有利加强包括香港及深圳的珠江东岸，与包括珠海及澳门的广东西部的联系，使整个珠江三角洲区域交通网络最终完成，畅通无阻，提升三地互补功能，推动区域经济的大发展，适应经济国际化与区域经济一体化的需要；而且也有利珠江三角洲与中国大西南交通运输的连接，扩大港澳珠三角向中国西南部发展的空间。

　　南沙机场有望年内开工，助推形成粤港澳大湾区城市群。此前中国民航“十三五”发展规划中，提出要建设京津冀、长三角、珠三角机场群，其中珠三角机场群正位于粤港澳大湾区。据了解，南沙将致力成为粤港澳大湾区城市群核心门户城市，将加快协调用地保障等各项前期工作，推动商务机场年内开工。

　　佛山规划多条轨道，打造区域性交通网络。根据去年底国务院批复通过的《佛山市城市总体规划（2011—2020年）》，为了广佛同城发展、共同打造超级城市，佛山规划了多条轨道交通与广州对接，这是一个大的都市化区域性网络，体现了枢纽的作用。在建的佛山西站也是广佛都市圈的西站，将与贵广高铁、南广高铁等铁路相连，也发挥了枢纽的作用。

　　3.2 大湾区人口数量上升，带动地产长期需求

　　粤港澳大湾区人口数量稳步上升，带动房地产长期需求。粤港澳大湾区2016年人口达11708万人，其中广东地区人口达到10999万人，人口数量稳步上升，而随着粤港澳大湾区的推进发展，第三产业中的金融业，高科技制造业和运输业等不断发展，该地区人口有望进一步增加，人口增加不断提高地区的人力资本，为未来的城市发展注入活力。

　　粤港澳地区小学生人口回升，预示改善性住房需求提升。中小学生人数一方面可以真实反映常住人口数量，另一方面可以预测未来人口变化趋势，同时中小学生家庭通常具有改善型住房需求，因此也可以从侧面来反映该地区改善型住房需求量。根据统计图表可以看出，粤港澳大湾区的小学生数量经过2004年以来的不断下降后，从2012年起开始稳步回升。

　　3.3 粤港澳大湾区经济增速换挡，经济结构升级经济

　　经济增速换挡，经济结构升级。2000年以来，粤港澳地区经济增速处于不断波动变化中，在2008年经济危机之前，GDP增速最高达到16%左右。经济危机之后，经济增速波动下滑，但经济中的产业结构不断升级，带来更大的未来增长潜力。区域内部不同城市工业化、城镇化程度差异较大，尽管部分区域由高速发展进入中速发展，未来随着区域联动协作机制的进一步改善，地区内部分城市有望创造新的发展潜力，区域整体保持中高速增长速度可期。

　　粤港澳地区第三产业占比超过全国平均水平。第三产业的不断升级不仅以为这该地区未来可以吸收的劳动力人口不断上升，同时也预示着高收入人群的比例将会上升，进而带动住房、消费等需求的进一步上升。

　　粤港澳自贸区推动创新金融与特色金融领域取得进展。从全球金融的视角看，香港可以充当好“纽伦港”的角色，即成为紧随纽约、伦敦之后的国际金融中心。要实现这个目标，香港必须紧密联系珠三角地区，成为中国企业在境外的最重要的上市融资中心、最重要的人民币离岸结算中心以及中国最重要的资产管理中心。同时，由广州南沙、深圳前海及珠海横琴三大平台组成的粤港澳自贸区定位于依托港澳、服务内地、面向世界，将自贸试验区建设成为粤港澳深度合作示范区、21世纪海上丝绸之路重要枢纽和全国新一轮改革开放先行地。

　　南沙期货交易所使得航运业有望借助金融实现产业转型。广州建设国际航运中心所需要的特色金融，包括融资租赁业务如果得以大发展，则完全有可能把航运业这样一个传统意义上的重资产行业变为轻资产行业，以金融为手段实现传统产业向现代产业华丽转身的图画将变得清晰可见。最近，中央已经批准南沙成立商品期货交易所，联同深圳比较成熟的风险投资中心和广州比较成熟的商业银行中心以及澳门和珠海的债券市场、资产管理特色，粤港澳大湾区完全有可能打造建立于传统商业银行之上的中国纳斯达克交易所和创新金融、科技金融中心，为推动我国的创新驱动发展战略提供金融支持。

　　三地合作助推互联网产业多元化。粤港澳三地需要打造先进制造业和现代服务业的新业态，以回应来自长三角等地区的挑战。目前，深圳已经孵化出大疆无人机、翎客航天、光启科学等一批硬件科技企业。此外，就产值而言，深圳已经成为全球第一大消费电子制造基地，其在珠三角地区的湾区气质也日渐体现出来。

　　2. 部分受益标的洞察---

　　【华发股份】

　　高增长+高送转+高股息，大湾区铸就新龙头

　　1、区域龙头迎新机遇，土地价值重估正当时。作为深耕粤港澳大湾区的龙头开发商，公司湾区土地储备（未结算口径）布局达634.8万方，占比高达45.6%。其中珠海区域土储面积395.3万平方米（占比28.4%），中山188.6万平米（13.5%）和广州50.9万平米（3.7%）。此外公司正积极布局上海（土储占比3.9%）和武汉（9.4%）等一二线城市。粤港澳大湾区城市群发展规划后续有望逐步落地，湾区在国家经济发展中地位将处于持续上升期，公司丰富土储价值有望重估，迎来政策红利收获期，港珠澳大桥的通车以及自贸片区扩容将加速这一过程。

　　2、业绩高增长加高送转，股息率高达5.4%。2016年公司实现销售370亿元，同比增178.2%，主要受益于推盘量提升及市场回暖；营业收入达132.99亿元，同比增长60.07%；净利润10.18亿元，同比增长49.73%；公司在销售体量和营收大幅提升的同时，利润率也稳步上升，其中毛利率和净利润率达33.28%和10.74%，分别增2.71ppts及2.48ppts。公司每10股转20股同时大比例分红（现金分红比例高达92.45%），股息率高达5.36%，属于当前市场绝佳的高股息率高成长低估值价值品种。

　　3、股权激励提升内生动力，融资成本显著下降。公司股权激励计划落地，涉及160名中高层管理人员，共779.5万股限制性股票。与公司业绩和个人考核挂钩的解锁条件将有效焕发管理层活力，核心员工凝聚力大为增强，盈利能力和净利润增速有望维持高位。公司融资成本下降显著，已发行70亿非公开公司债，平均融资成本下降至6.85%（2015：9.17%）。

　　【格力地产】

　　立足珠海，大力发展海洋和口岸经济

　　1、公司房地产开发业务布局主要集中在珠海市和重庆市，拥有未结土地储备面积近200万方，近一半储备位于珠海市。

　　2、公司未来以“立足珠海，重点布局”为战略总方针，形成“房地产业、海洋经济产业、口岸经济产业以及现代服务业和现代金融业”五大板块综合发展的全新产业格局。其中海洋和口岸经济是公司房地产之外的另两大支柱，海洋和口岸经济为战略方向选择，未来发展空间较大，而粤港澳大湾区主题将加速公司海洋和口岸经济的发展速度，1）香洲渔港搬迁，公司负责区域土地整理和渔港建设等，不排除后续做一些二级开发。2）游艇码头：建有或拟建格力海岸、香洲港、万山、珠澳口岸等多个码头泊位。3）海岛开发拟打造中国的马尔代夫。4）为港珠澳大桥人工岛和其上口岸项目的建设体，不排除后续在岛上拿地。

　　【招商蛇口】

　　三大板块全面受益于粤港澳大湾区的崛起！

　　1、房地产开发方面。招商蛇口在粤港澳湾区内未结储备约670万方，布局在粤港澳大湾区货值占比超过50%。其中在深圳前海蛇口自贸区拥有土地使用权超500万平，房产近200万平。存量资源升值空间巨大

　　2、园区开发方面。在2016年6月，公司宣布与前海管理局共同开发位于前海的土地，9月，双方正式合资成立“深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司”，合资比例为50:50，主导自贸区土地的整备、开发、运营工作，前海片区总面积15平方公里，其中自贸投资公司负责运营核心的妈湾区域，涉及土地面积2.9平方公里。未来的增量资源有保证。

　　3、邮轮母港业务方面。我国已成为亚太地区最具活力和最大的邮轮市场，粤港澳大湾区以后更是邮轮市场的核心所在。公司运营的深圳蛇口太子湾邮轮母港在2016年11月盛大开港，成为推动深圳旅游发展的重要引擎，成为深圳连接世界的新桥梁。而公司也初步完成在深圳、厦门、青岛、上海等沿海城市的邮轮母港布局，公司的邮轮母港业务有望得到迅速发展。

　　【天健集团】

　　“基建+地产”的扩张模式获取优质资源

　　1、公司房地产开发业务储备优质，集中在粤港澳湾区。公司地产项目和土地储备优质，目前主要布局深圳、广州、上海、南宁、长沙和惠州6个城市，公司土地储备（未结口径）近195万平，约72万平位于深圳、广州和惠州；

　　2、公司还是深圳市棚改项目重要的承接主体，承接号称“中国棚改第一难”的罗湖区“二线插花地”项目，进展超出预期，后续有望成为公司重要的土地来源。

　　3、公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，以基建为核心获取资源的发展路径逐步清晰。2016年中标项目中，深圳市及其周边城市的项目占比83%，区位优势不断强化。包括中标EPC项目3个（深圳市高新区交通改造工程、龙岗区阿波罗未来产业城启动区基础设施EPC项目、坪山新区雨污水管网工程EPC项目），以及子公司中交天健参与的联合体中标深圳机场三跑道扩建工程场地陆域形成及软基处理工程EPC项目。粤港澳大湾区的崛起有望为公司带来更多的建筑施工项目，预计后续公司在深圳市围填海工程、城市旧改、保障房及棚户区建设等在内市政工作领域进行深层次合作，开发资源获取方式更加多元化。

　　【保利地产】

　　布局全国的开发商，广东省是保利地产的大本营

　　公司在广州、佛山、东莞、中山、珠海、江门都有布局，在粤港澳大湾区有很强的资源获取优势。根据不完全统计，粤港澳大湾区未结土地储备近1500万平，其中广州区域340万平，佛山区域720万平，东莞122万平，中山71万平，珠海32万平，江门188万平。另外公司整体估值较低，PE仅为8倍，后续有很大估值提升的空间。

　　来源：房地产研究-侯丽科