万达商业(万达商业智慧平台)

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王健林，又要来资本市场找钱了。

这次是万达商业地产，这个商业物业面积全国第一，全球第二的“巨无霸”，继2014年登陆港股后，就一直在A股IPO排队中。

年营收超过1000亿，净利润超过240亿！这还仅仅是2015年的数据。什么是真正的巨无霸？这就是。

这个创造了第一首富的万达集团旗下的商业地产，到底是怎么运作的？

万达商业地产，曾经牛逼的开创了“城市综合体”的商业模式——万达广场。

万达商业他将万达广场从1.0版本的“纯购物中心”，推演升级到3.0版本的“超大综合商业体”。

利用“物业销售+投资物业租赁+酒店运营”的业务三板斧，万达造就了史无前例的地产帝国。

然而，资产过重，也成为最难解决的问题。

由于万达广场具有高度标准化和快速复制化的特征，因而，万达又在尝试引入第三方资本和社会资金，减轻自己的资金负担。

他们称之为“重资产”模式向“轻资产”模式的转变。

转变的同时，资本运作也不能停步，万达商业我们来看看，王健林的资本帝国。

“有钱人玩商业地产的姿势，原来如此妖娆”

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看点一万达商业：“巨型航母”万达商业地产，规模全球第二，全国第一

万达商业地产，2002年9月成立，是全球第二大商业地产业主、中国领先的全国性商业地产开发商、中国最大的购物中心业主和豪华酒店业主。

截至招股书签署日，万达集团直接持有公司19.79亿股，占总股本的43.71%，为公司的控股股东。

王健林直接持有公司6.79%股权，并通过其控制的万达集团间接持有公司43.71%股权，为公司的实际控制人。

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（公司股权结构）

公司主营业务涵盖三大板块：投资物业租赁及物业管理业务、酒店业务及物业开发及销售业务。

公司2012-2015年6月营业收入分别为629亿、923亿、1,146亿和329亿，净利润分别为273亿、246亿、248亿和52亿。

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（公司财务数据）

本次拟IPO发行情况和募资用途如下：

——发行情況

发行股数：不超过2.5亿股新股，不超过发行后总股本的5.23%

发行方式：网上发行和网下发行相结合

承销方式：余额包销

拟发行地：上交所或深交所

——募投情況

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（募投用途）

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看点二：独创“城市综合体”商业模式——万达广场

“巨型航母”万达，规模之庞大、布局之广泛、品牌之熟知、业务之多元，行业之霸主，让太多人仰慕不已。

地产、酒店、营业、文娱、足球、互联网金融、O2O，这些领域他无不涉及。

如果让你梳理一下万达的故事，估计三天三夜也梳理不完。今天，我们先来单独聊一聊万达商业地产业务。

一提到万达商业地产，大家第一时间想到的是——万达广场。

目前，万达广场在全国已有185家。以上海五角场万达广场为例，整体形成了以五角场环岛为中心，步行街、中环高架、下沉人行广场、地面交通相互联的立体布局。[4]

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可以说，除了满足消费者最基本的购物、娱乐、休闲功能的需求外，万达广场一定程度上也成为了地标性建筑，其背后蕴含了经济和建筑的双重内涵。

万达广场经历了三代演变升级，我们现在最常见的是第三代“城市综合体”。

他从第一代的“纯购物”模式，到第二代的“组合店”模式，再到第三代的“城市综合体”，表现形式更为丰富和立体。

所谓“城市综合体”，是在前两代的基础上，规模体量更大，融入了更多的业态，例如酒店、步行街、写字楼、公寓等。

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第三代的“城市综合体”模式，是万达独创的商业地产模式，非常亮点。

在第三代的基础上，万达广场仍然继续演变升级着，例如万达茂和万达城。[5]

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万达茂，在购物中心的基础上，更加强调文化娱乐业态。例如设置主题乐园、儿童乐园等大型室内游乐园以及高科技电影乐园等。

万达城，则是超大型、多功能的综合体，包含购物中心、主题乐园、度假酒店群等。并且，是围绕某个项目所在地，开发当地特色的文化旅游主题。

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看点三：“城市综合体”的三大业务互相促进，组团赚钱！

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在销售时，一般先从商铺销售着手，形成热销氛围，从而带动其他业态的销售。

销售价格以市场定价为主，成本定价为辅，根据不同城市、不同区域的市场价格变化，确定销售价格和销售额。

上述三大业务，均以“城市综合体”核心，共同发展、相辅相成。

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看到这里，我们总结一下，万达的“城市综合体”是这样运转的：

万达凭借金字招牌，在较短时间内（一般招商会在6个月内完成，开业基本实现满铺出租），招募商家入驻到“城市综合体”中来。

通过物业销售，为投资物业、酒店经营带来客流量，增加人气；同时，物业销售的回款，又可以为投资物业和酒店的运营提供建设成本，并补充经营现金流。

相应地，投资物业、豪华酒店又能满足消费者多样化的需求，巩固了业态品质和市场竞争力，进一步带动物业销售的单价及销售额。

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看点四：创新探索“城市综合体”的“轻资产”模式运营

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看点五：行业老大的财务数据，不得不服

2012年-2015年1-6月，万达商业地产实现营业收入分别为628亿、923亿、1145亿、328亿；实现扣非净利润为273亿、245亿、248亿、51亿。

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其中，房地产销售（三大业务中的物业销售）占比最高，约85%左右，是万达商业地产的主要收入源泉。

物业销售投资回收快、现金流充沛，为物业租赁、酒店经营等“城市综合体”的运转提供了强有力的资金支持。

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三大业务的毛利率各有差异，2012-2014年，物业销售业务的毛利率在42%-53%之间，物业租赁的毛利率在80%-84%之间，酒店经营的毛利率在32%-37%之间。

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与同行业的可比公司对比看看，万达的毛利率水平和销售净利率水平，均位于行业领先地位。

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看点六：商业地产行业，机遇与挑战并存

万达商业所处的商业地产行业，与城市化水平、人均可支配收入等因素息息相关。

首先，来看看城镇化水平。

2016年，中国城镇常住人口7.9亿人，同比增2182万，城镇人口占总人口比重（城镇化率）为57.35%。预计2020年，我国城镇化率要达到60%。[1]

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与其他发达国家相比，我国的城镇化率还相对落后，未来城镇人口还有很大增长空间。

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城镇化进程带来的人口流动，是房地产发展的推动力，也会进一步推动商业地产的发展。

然后，我们来看看人均可支配收入情况。

2016年，全国居民人均可支配收入2.38万元，较上年增长6.3%。其中，城镇居民人均可支配收入3.36万元，同比增长5.6%。

人均可支配收入的增长，让大家有钱消费，也进一步提高了消费水平。

最后，我们来对比一下中国与美国的人均商业面积的差距。

比如，2012年的人均商业面积（1.2平方米）仅有美国2010年的（4.7平方米）的四分之一。

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2016年，我国商用土地成交总面积达2.4亿平方米，但是人均商业面积不高，仍有很大的发展空间。

不过，商业地产和房地产整体行业一样，也存在“严重过剩”的问题。受2008年底的“4万亿刺激政策”的影响，商业地产2009年进入高速发展期，2012-2016年新建的商业地产开始巨幅放量。

然而，现在来看，据世联行统计，全国的商业地产库存去化周期平均值将长达14.8年。[2][3]

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（主要城市群商业物业库存及去化周期）

商业地产主攻线下，但随着线上消费的快速增长，又会进一步挤压商业综合体的生存空间。

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综上来看，虽然需求端的城镇人口及人均收入不断增加，但“去库存压力+线上消费压力”，未来，商业地产的机遇与挑战并存。

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看点七：体验式消费——线下消费的趋势所在

前面我们提到，线上消费正在如火如荼地增长，那商业地产代表的“城市综合体”的线下消费，是否有破局之法呢？

或许，体验式消费可以帮个大忙。

体验式消费，就是在试吃、试用的基础上，更加强调购物环境、互动参与，以满足消费者更深层次的娱乐、休闲的需求（据数据显示，纯逛街购物的消费者仅有三成左右，那么，还有七成的消费者还会有更多元化的消费需求）。

这个七成的需求，绝不是仅仅靠电脑、手机就能满足的。更深层次的挖掘用户的体验式需求，“商业综合体”有着较为明显的优势。

以万达为例，从单纯的购物中心升级而来的万达茂、万达城两个概念，就更加强调文化娱乐业态，增加了主题乐园、儿童乐园、高科技电影乐园、舞台秀等业态，吃喝玩乐一条龙。

还有，在本次募集资金投向的南京仙林万达茂，就有主题公园、儿童乐园等新项目。

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看点八：房地产大佬众多，第一的宝座坐不坐得稳？

在2014年的国内房地产行业资产规模的排名中，万达商业地产排行第一。

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仔细看看排行榜，排在后面的全都是家喻户晓的大佬啊，比如万科、恒大等等。

我们还找来了2014年，商业地产公司中，持有商业物业面积的排名中，万达位居中国第一，全球第二。

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一众大佬们的地盘之争，着实精彩！大佬们的背景，大家随意感受下：

——万科地产：1988年进入房地产行业，聚焦城市圈带的发展战略，截至2016年底，已进入大陆65个城市，分布在珠三角、长三角、京津冀等区域。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位。

——恒大地产：精品战略，专注民生地产。在中国200多个城市拥有项目600多个，2016年销售额3734亿，行业第一。

——保利地产：国有房地产上市公司，以广州、北京、上海为中心，覆盖57个城市，292家控股子公司，以商品住宅开发为主，同时持有一部分经营性物业。

——绿地集团：A股上市公司，控股多家香港上市公司。旗下企业及项目遍及全球四大洲十国百城。

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中介机构

保荐机构：中国银河证券股份有限公司、中国国际金融股份有限公司

审计机构：大华会计师事务所

律师机构：北京市天元律师事务所

评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司

PS：

我们翻查了有关美国购物中心的发展历程，发现有许多可供中国商业地产借鉴的地方。

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美国的“购物中心”萌芽始于芝加哥市中心的“Market Square”。这是首家小型规划购物区，集办公、公寓、俱乐部等为一体。

随后，汽车的发展，变革了传统的购物模式，购物中心建设郊区化，居民开始习惯周末开车到郊外购物，沃尔玛就在此段时期内诞生。

到了70年中期，美国爆发能源危机，油价暴涨，小汽车到郊区购物成本升高，人们开始反思：城市建设是否应该具备更多的休闲与购物设施。

80年代初，商业地产迎来了第二次改革，购物中心加入影院和游乐场设施。芝加哥在市内建起第一个直立的购物中心Water Tower Place，内有7层楼的商铺，22层楼的酒店和40层楼的公寓。[4]

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90年代，随着网络购物的兴起，网店对传统店面发起冲击，新建购物中心体量下降了约70%。

以波士顿地产、西蒙地产等行业巨头开始并购小公司，迅速扩张经营规模，并建立独有的品牌特色。

业态组合多样性和新型购物中心理念在明尼苏达州的“The Mall of America”完美体现。

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“The Mall of America”听着名字都这么霸气啊有木有？

它，集合了游乐园、夜总会、餐饮业等业态的一个超大型购物中心，占地面积39万平方米，仅约一半面积用于零售。

它也被公认为是娱乐业和零售业完美结合的新型购物区佼佼者。[4]

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本案写作参考材料如下，特此鸣谢：

[1]2016年中国城镇人口比重分析及户籍人口城镇化率预测，中国产业信息网，2016-11-10

[2]2016年我国商业体存量面积将超4.3亿平米 竞争加剧，中国企业报，2015-5-20

[3]零售行业2016深度报告：重点商场两极分化，搜铺资讯，2016-3-4

[4]以史为鉴，可知兴替，商业 地产研究专题—美国篇，招商证券，2013-9-4

[5]万达商业地产官网

[6]大象华丽转型，商业地产龙头价值几何？,广发证券欧亚菲，2014-12-23

文章来源：并购优塾

文章仅代表作者个人观点，仅供读者参考。