[股票002161]2019年楼市或加速分化 楼市成交整体走低

2019年新年以来，因为适逢房地产商场新年冷季，返乡置业意向人群比较2018年略有下降，房企营销体现也比较平平，项目扣头力度和营销推案力度都不及从前，加上部分三四线城市商场需求现已透支，归纳来看，新年以来楼市成交全体走低。

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各大房企营销动力缺乏

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从前的新年返乡置业潮都是一派炽热，但在本年好像不相同了，并没有改动楼市低迷的状况。这从房企营销方面就能看出来：2019新年期间，房企营销体现平平。从供应方面看，新年期间新推楼盘较少，新推案力度显着下降，商场依然以去库存、去存量为首要方针。

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克而瑞地产研讨中心的统计数据闪现，新年期间，首要40多个要点监测城市数据闪现供应量同比下降29%，供应量缺乏。该组织研讨员沈晓玲剖析指出，新年期间，扣头力度和营销推案力度比较上一年都有所下降，开发商本身出售预期也有下调，没有寄希望于像从前相同由返乡置业带动“购房潮”，没有过多地特别针对新年商场的营销计划推出，部分房企楼盘的“新年不打烊”也只保持根本运营，并没有推出详细的让利活动。

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不只推盘动力缺乏，扣头力度也较小。2019年新年期间，房企让利方法首要以特价房、首付款延期付、以老带新、什物赠送等惯例方法为主，其间特价房活动较多，扣头力度可达8.2折。依据克而瑞方面监测，2018年以来房企让利空间不断减缩，但出售成绩及回款压力却在逐渐增大。

自2018年下半年开端，房企为提高出售成绩加快库存去化，特价房促销活动显着增多，直至2019新年期间。从特价房扣头力度来看，多会集在8.2-9.8折之间，比较上一年6.4-8.5折的让利起伏显着下降。从什物赠送的让利方法来看，2018年部分楼盘呈现了成交送宝马轿车等高价值什物的营销活动，但2019新年期间，赠送的礼品多为家电、手机等价值较低的什物。

沈晓玲剖析表明，调控方针深化、返乡置业热度下降致使房企新年体现平平。房企在新年期间遍及调降新推案力度，营销热心显着下降。形成这一现象首要有两方面原因：一方面，跟着房地产调控逐渐深化和长效机制建造不断推动，2019年新年房地产商场继续转冷，购房者张望情绪比从前浓重。另一方面，跟着一、二线城市人才优惠方针频频出台、租借商场规范化建造不断推动，“外漂一族”在作业城市置业、久远日子的难度正逐渐下降，2019年返乡置业意向人群比较上一年略有下降，致使房企关于返乡置业效应希望下降不少。

部分城市购房需求透支严峻

2015年下半年至2018年，全国房地产商场阅历了一轮大行情，许多城市成交量大增，房价大涨。易居房地产研讨院方面以为，假如楼市一段时间内成交量暴增，大幅违背从前均值，则阐明有部分自住提早入市或出资需求过旺，透支了未来的商场需求。

对此，易居方面针对全国40城市新建商品住所成交量违背度的研讨发现，部分城市住所需求当时严峻透支。这些城市包含了4个一线城市，18个二线城市，18个三线城市。其间，三线城市住所成交量违背度尤为显着。

详细来看，2018年受监测的40个典型城市新建商品住所成交面积同比增加9%，成交量仅次于2016年，接连四年高于平均值，2018年违背度为19%。从数据走势来看，2018年上半年，三四线城市和部分热门二线城市出售炽热，可是当年下半年今后，大都城市急速降温，出售量下降显着。

其间，2018年4个一线城市新建商品住所成交面积同比下降5%，成交量接连两年下滑，2018年违背度为-30%。18个二线城市新建商品住所成交面积同比增加3%，成交量接连四年高于平均值，2018年违背度为16%。18个三线城市新建商品住所成交面积同比大幅增加28%，成交量创前史新高，接连四年高于平均值，2018年违背度为56%。

易居研讨院研讨员沈昕剖析以为，与一二线城市不同，三线城市新房成交量在2017年小幅下降后，2018年再次大幅增加，并创下2010年以来新高。这是因为2018年上半年，部分本轮方针效应发动较晚的三线城市成交反常炽热，成交量大幅增加，可是2018年三季度以来已有所降温。

沈昕指出，从2018年40城新房成交量违背度排名来看，惠州、徐州、韶关、温州和扬州位居前五，违背度分别为166%、137%、92%、89%和82%。此类城市违背度过高，成交量严峻透支。排在末三位的是厦门、北京和上海，违背度分别为-69%、-57%和-36%。此类城市负违背度过高，成交量低迷。

“能够看出，2018年正违背度较高的城市首要是三线城市和部分西部二线城市，这类城市全体经济面偏弱，本轮方针效应发动较晚，仍处于板块轮动中，但跟着全国全体商场降温及购买力的透支，此类城市楼市面对较大的下行危险。”沈昕剖析以为，“2018年负违背度较高的城市首要是一线城市和强二线城市，此类城市本轮方针效应发动最早，成交量已处于低位，跌落空间有限。”

2019年楼市或加快分解

在沈昕看来，这也阐明一线城市和部分强二线城市的楼市在2017年就已开端降温，这类城市成交量已低位盘整两年及以上，2019年下降空间有限，尤其是厦门、北京、上海有望首先企稳、乃至反弹；而部分弱二线城市和三四线城市通过接连两年的上涨，未来一两年下行危险较大。

值得一提的是，从2018年全年来看，房企之间规模化、职业会集化的趋势益发显着。但一起跟着调控深化，企业出售回款变慢、融资难度增加等带来的资金危险逐渐闪现，职业全体危险有所累积。在此布景下，标杆性房企会集于一二线干流城市进行土地储备布局。

我国指数研讨院的数据闪现，2018年，中海、龙湖、华润置地等企业在一二线城市的土储份额遍及在60%-90%之间。该组织以为，展望2019年，大型房企会集于一二线城市收储的趋势应该不会改动。

针对三四线城市，克而瑞地产研讨中心研讨员杨科伟进一步剖析以为，“2019年新年期间三四线城市返乡置业潮显着失容，徐州、淮安等成交量同比腰斩，韶关、晋江等同比跌幅超7成。一方面，三四线城市房价现已升至阶段性高点，商场购买力不免透支；另一方面，从上一年四季度开端，三四线城市房地产商场已相继进入调整，商场成交显着减速，在此布景下，三四线城市未呈现显着的新年返乡置业潮也属正常现象。”

杨科伟表明，“2019年房地产商场下行压力不容小觑，全国商品房出售面积增速步入负增加区间已是大概率事情，一二线城市成交量可能在方针趋缓下根本保持稳定，但三四线城市估计将面对较大的调整压力。”（记者 高伟）