二手房贷款(二手房贷款流程最详细步骤)

　　新房日渐空虚，二手房涨价难抑

　　好多买房者总想着等一等会降价

　　结果迎来二手房贷款了房价的一路猛涨

　　不要总是你以为房价如何如何

　　要跟随大众的眼光

　　观望就是错过，错过就是要多花冤枉钱

　　好多网友对二手房交易特别茫然，

　　今天小编来科普下买二手房一定要知道的八大问题

　　买二手房真的比新房税更高吗？

　　答：不会！买满两年的二手房，其实和新房费用差不多哟

　　契税：契税=房屋总价（评估价）×税率 （2016.2.19新政出台，现在契税是这样收滴）

　　增值税： 房屋总价（评估价）×5% （房龄满2年免征）

　　个税：房屋总价（评估价）×1%（产证满5年而且是房东唯一一套住房，免征个税）

　　房屋登记费：住宅80元/套二手房贷款；截止到目前，如果税务局认定您购买的为首套房，那么登记费就可以免除。

　　评估费：一般都是收500元

　　交易税：住宅3元/平方米；非住宅11元/平方米

　　（注：交易税有时候是买家出，卖家不出，及卖家要出6元/平的交易税。）

　　二手房是不是也可以贷款，贷款政策是怎样的？

　　答：可以。二手房的贷款方式和新房是基本相同的，可公积金，可商贷。

　　对于商业贷款，大家比较敏感的就是首付，常州现行的首付政策还是比较宽松的，对于首套、二套房来说，购买起来都是比较容易的。没有那么多的限制。基本上遵循的原则是认贷不认房。

　　还有夫妻二人一视同仁，比如老婆没有贷款记录，但是老公有贷款记录，全家视为有贷款记录购房。

　　首套房与首次购房有明确的差别

　　首套房：曾经有过房贷记录，但已经还清，可算做首套房，首付为30%

　　首次购房：首次使用住房贷款购房，个人征信没有贷款记录，首付20%

　　买二手房是不是一定要找中介？应该怎么看待中介？

　　答：不是。但是现在二手房交易有部分手续必须由中介操作。

　　中介是把双刃剑，作为夹在买方和卖方之间的润滑剂，中介的作用其实相当大。现在常州二手房买卖中，中介佣金收取比例是1-2%，由于没有硬性的标准，这些都是可以商量的，具体收多少全看你怎么谈。

　　作为中介，肯定是以促进成交为主要目的，买方大可不必担心中介抬高价格，相反，部分中介还会帮客户压房东的价，毕竟只有达成交易才能收取佣金。

　　很多人会问，我们能不能跳过中介进行二手房交易呢？ 小编想说，可以。前提是你要能自己找到房东，且谈好价格，房东也信任你。当然交易手续最好是找个中介帮你代办一下，费用大概在两三千。

　　如果你时间精力充沛，想把代办费用也省了，也是可以的，那就自己劳心劳力跑跑咯。只是关于网签、评估的手续是必须找中介代办的。这样的话还是可以节约一些。

　　买二手房的首付比新房高？

　　答：普遍是。二手房的首付=评估价*首付比例+成交价和评估价的差额。

　　首先，小编必须说，如果你手里没有充足的资金，请不要考虑二手房。

　　你买新房，首付就是按你的成交额比例计算。而二手房的首付比例，是按照你的评估价来计算的。实际操作中，成交价和评估价是不可能相同的，也就是说成交价和评估价必定有个差额，而且成交价是高于评估价的。这个差额少则几万多则十几二十万。由于首付就是按你的成交额比例计算，所以这个差额是要算在首付里直接支付给房东的，无法贷款。（PS：也有评估价高于成交价的，但是少之又少）

　　那个评估价是什么？是不是一定要评估？

　　答：是的。除非纯公积金贷款且贷款低于60%，就不需要评估。

　　二手房买卖涉及到一个评估价。由当地房管部门指定的评估机构认定，每个小区都有一个评估的范围，正常是不会超过这个价格的。

　　有人会说二手房纯公积金贷款也要评估吗？若纯公积金贷款超60%含60%，就要进行评估。

　　正常交易中评估费用是在500元，有些中介会开价按千分之四来，这种是完全可以谈的，因为没有硬性的规定和标准，所以大家可以放心大胆的还价。

　　当然还有个特殊情况，上文提到首付是按评估价的比例来算的，有些买房人手里头资金不充足，需要多贷款，会有评估价做高的需求，遇到这种情况，会有个额外的高评费（大概千元左右）

　　大热的学区房有哪些注意点？

　　答：有几点必须说明一下

　　1、商住房是没有学区的。部分楼盘的商住房只拥有一次性学区，但再次交易后，学区就无法使用了。下手之前大家一定要问清楚住宅性质。

　　2、学区房不是越小越好。小编建议要选择50平米以上的房源，过小的学区房会有无法使用学区的风险。

　　3、目前常州的各大中小学要求是，提前半年到一年户口迁入才可使用该学区。具体要求要看各个学校。

　　4、学区名额使用的间隔为6年。（武进除外）

　　怎么知道二手房之前的黑历史？

　　答：可以跟邻里之间，小区物业等渠道打听。

　　二手房，大抵都是因为各种原因，才使得原先的屋主搬离家宅，从而沦为“二手房”。我们在入住或者购买二手房之前，应该注意房屋的来龙去脉，如家宅原先主人的运势，家庭成员是否和睦相处，是否身体健康，为何要搬离或者出售等等。这样一来，便可以在很大程度上减少一些先天不利的风水气场，同时也给自己在挑选二手房的时候，多一个选择目标与数据。

　　大部分人对二手房存在偏见就是怕房子有黑历史，比如说风水问题，比如说房子里出过事故、死过人之类的。

　　这些情况通常房东中介不会主动告知，你必须自己打听，通过跟周边邻里、小区物业渠道得知。

　　常州的二手房会降价吗？

　　答：有降价的可能

　　二手房交易不像新房销售，是个体行为，二手房房主的抗风险能力较弱，市场上一有风吹草动就立马改变挂牌价格，涨幅与跌幅都比较夸张。地段/学区较好的小区保值率较高；有新房同时在售的二手小区价格涨幅比较可观；劣势较明显的小区，短期内可能价格上涨，但涨价没有持久性。

　　常州部门热门小区价格

　　（小编纯手打，仅供参考）