营业税时水股票600698利建设基金怎么算

一房地产公司上年缴税4600万元，现在又要补1800万元，老板很气愤，说哪来这么多税。又忧虑管帐搞错了，让我帮助把把关，想想解决方法。
经了解，该公司开发项目为学区房，并且周围还有公园，所以上一年5月份开盘预售，到年末收款9.8亿元。
我告知老板，管帐真没有算错。
出售收款9.8亿元，应该交纳增值税等4800万元了，其间：
增值税在预售阶段按不含税预收款金额的3%预交，应预交增值税=98000/(1+9%)3%=2697.25（万元）；
应交城市保护建造税=2697.257%=188.81（万元）；
应交教育费附加=2697.253%=80.92（万元）；
应交当地教育费附加=2697.252%=53.94（万元）；
咱们这个当地，关于土地增值税，住所按预收房款的1.5%预交，其他类型房产按预收房款的2%预交。呼就悉数按住所核算，应预交土地增值税=98000/(1+9%)1.5%=1412.27(万元）；
别的还有出售鲉印花税及水利建造基金，大约为110万元，再加上土地使用税，大约就需求交4600万元，这还没包括企业所得税。
管帐说对，企业所得税平常一点都没有预交，所以现在企业所得税汇算，需求补交1800万元。
老板说，现在是预售，又没有交房，怎么会交企业所得税，等项目竣工了，工程竣工结算做好了，工程款付清了，这样才干知道项目赚了多少钱，应该交多少企业所得税。
我说老板，你说得很对，但税务机关不能这样等啊，不然每一个项目都要等几年，咱们的财务等不起。所以，税务机关对房地产开发企业预售房产专门有规则。咱们这个当地，在商品房预售阶段，关于收到的预收款先换算为不含增值税收入，再按10%的估计毛利率核算估计毛利额，减去公司的日常费用等，来核算公司应缴企业所得税。在商品房竣工交给后，再按实践本钱核算项目的赢利，一起把本来计提的估计毛利冲回。
咱们项目上年预收款98000万元，估计毛利额=98000/(1+9%)10%=8990.83万元，再减去日常费用开销1800万元，加上招待费等按税务规则口径调整金额，就应当交纳企业所得税1800万元，管帐算的没错。
在商品房预售阶段，只需预收房款定下来了，估计毛利额也就确认下来了，所以，假如想少缴税，只要添加费用开销。
老板说，公司就30多人，正常一年也就几百万元的费用，上年费用1800万元，包括出售署理费广告费等大约1000万元。早知道这样，就让署理公司多开点发票了。
我说那更不可，那归于虚开发票，万一被税务查到了，就不仅仅是补税的问题了。
我告知老板，现在房地产开发企业均匀税负率大约在10%左右，咱们公司现已交了4600万元，再交1800万元的企业所得税，税负在6.5%，正常情况下，后期在房品房交给后，增值税应该差不多了，营改增之后的新项目，增值税基本上在3%左右，但还会再交企业所得税，土地增值税需求进行清算。所以，想下降税的话，主张要点仍是要重视项目的本钱开销，由于项目预售的差不多了，相关费用开销也不会有很多了，所以本钱开销才是要点。
老板说，我理解了，找施工单位多开几千万的发票应该差不多了。
我告知老板，主张仍是经过合法的方法节税，找施工单位多开发票危险太大了。那是几年前的老方法，现在现已不可了。教育费附加对咱们来说并不生疏，众所周知，在全面营改增之后，教育费附加计征依据为单位和个人实践交纳的增值税、消费税税额的3%。那么，除了上述规则之外，关于教育费附加各位读者朋友还知道哪些规则呢？今日，笔者就为各位整理汇总一下~1.教育费附加计税依据是否包括滞纳金和罚款？

依据《国务院关于修正〈征收教育费附加的暂行规则〉的决议》第三条规则：“教育费附加以各单位和个人实践交纳的增值税、消费税的税额为计征依据，不含滞纳金和罚款。”2.进口环节交纳消费税、增值税是否需求同时交纳教育费附加？

依据《财务部关于征收教育费附加几个具体问题的告诉》（财税字[1986]120号）第二条规则：

“海关对进口产品征收的消费税、增值税，不征收教育费附加。”3.国家严重水利工程建造基金是否需求交纳教育费附加？

依据《财务部 国家税务总局关于免征国家严重水利工程建造基金的城市保护建造税和教育费附加的告诉》（财税〔2010〕44号）规则：

“经国务院同意，为支撑国家严重水利工程建造，对国家严重水利工程建造基金免征城市保护建造税和教育费附加。”4.当期免抵的增值税税额是否应作为教育费附加的计征依据？

依据《财务部国家税务总局关于出产企业出口货品施行免抵退税方法后有关城市保护建造税教育费附加方针的告诉》（财税[2005]25号）第一条规则：

“经国家税务局正式审阅同意的当期免抵的增值税税额应纳入教育费附加的计征规模，按规则的税（费）率征收教育费附加。”5.施行先征后返等方法的，随“二税”附征的教育费附加能否交还？

依据《财务部国家税务总局关于增值税营业税消费税施行先征后返等方法有关城建税和教育费附加方针的告诉》（财税[2005]72号）规则：

营改增后，对增值税、消费税施行先征后返、先征撤退、即征即退方法的，除还有规则外，对随“二税”附征的城市保护建造税和教育费附加，一概不予退（返）还。6.享用免征教育费附加优惠，月或季度出售限额规范为多少？

依据《财务部国家税务总局关于扩展有关政府性基金免征规模的告诉》第一项规则：

“将免征教育费附加、当地教育附加、水利建造基金的规模，由现行按月交税的月出售额或营业额不超越3万元（按季度交税的季度出售额或营业额不超越9万元）的交纳义务人，扩展到按月交税的月出售额或营业额不超越10万元（按季度交税的季度出售额或营业额不超越30万元）的交纳义务人。”7.异地预缴增值税触及的教育费附加怎么交纳？

依据《财务部国家税务总局关于交税人异地预缴增值税有关城市保护建造税和教育费附加方针问题的告诉》（财税〔2016〕74号）规则：

“交税人跨地区供给修建服务、出售和租借不动产的，应在修建服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市保护建造税适用税率和教育费附加征收率就地核算交纳城市保护建造税和教育费附加。”8.享用增值税期末留抵退税方针，教育费附加计税依据是否包括交还的增值税税额？

依据《财务部国家税务总局关于增值税期末留抵退税有关城市保护建造税、教育费附加和当地教育附加方针的告诉》（财税〔2018〕80号）的规则：

“对施行增值税期末留抵退税的交税人，答应其从城市保护建造税、教育费附加和当地教育附加的计税（征）依据中扣除交还的增值税税额。”9.已享用教育费附加优惠的增值税小规模交税人，可否再享用税额减免优惠？

依据《财务部税务总局关于施行小微企业普惠性税收减免方针的告诉》（财税〔2019〕13号）第三条、第四条规则：

省、自治区、直辖市人民政府对增值税小规模交税人能够在50%的税额起伏内减征教育费附加、当地教育附加等税种。

增值税小规模交税人已依法享用教育费附加、当地教育附加等其他优惠方针的，可叠加享用上述优惠方针。10.一般交税人按规则转登记为小规模交税人，何时能够享用教育费附加减征优惠？

依据《国家税务总局关于增值税小规模交税人当地税种和相关附加减征方针有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号）第二条规则：

“交纳教育费附加和当地教育附加等税费的增值税一般交税人按规则转登记为小规模交税人的，自成为小规模交税人的当月起适用减征优惠。”今日的内容就共享到这儿~~