物业股票(恒大黄金价格物业股票)

作者：牛春宝

来历：雪球

一、物业办理职业概述

仅2018年一年间，6家物业办理公司相继在港股上市。物管公司凭借上市融资，完结了现金持有量的大幅添加，为后续公司的战略性扩张以及成绩的高速添加奠定了坚实的根底。资本商场对物业办理职业未来展开的重视度也随之继续上升。

现在，物业办理职业仍是一个商场会集度较低的职业。港股前四大公司绿城服务、碧桂园服务、中海物业、雅日子服务仅占悉数商场的2.6%，对标美国龙头公司FirstService 5%的市占率，我国的物管职业商场天花板仍然很高，存在满足的展开空间。商场动力及日子水平的不断提高将促进商场份额不断向职业龙头公司会集。2012-2017年间，全国物业服务百强企业的商场份额从13.5%上升至32.4%，龙头公司商场份额继续提高且仍有较大提高空间。抢先的物业办理公司经过重资金收买并购、活跃拓宽第三方新项目、或获益于相关联的房地产公司，不断提高本身规划以及商场竞争力。其间，以上三种形式的代表上市公司别离有雅日子服务、绿城服务、以及碧桂园服务。
与此一起，物管公司纷繁致力于开掘高毛利率的增值服务商场，增值服务事务占经营收入份额不断提高，成为各公司添加速度最快的事务板块。增值服务的快速添加可部分对冲人工本钱提高带来的压力，提高物管公司的盈余才能。其间，非业主增值服务事务一般包含事务办理咨询服务、交给前查验服务、协销服务等；业主增值服务事务一般包含家居日子服务、房地产生意服务、园区空间服务等。但现在，物业办理服务依旧是经营收入的首要来历，而增值服务的占比仍较低。跟着职业展开的前进以及社会对增值服务接受度的不断提高，未来增值服务事务对物管公司净利润的奉献将日渐明显。

2018年部分上市物管公司营收构成

二、个股点评

1. 碧桂园服务（06098.HK）

得益于相关联房地产企业碧桂园，碧桂园服务在2018年敏捷扩展本身事务规划。在2018年新增的合约面积中，有68.2%来自于碧桂园。截止2018年末，碧桂园服务具有5.05亿平方米的合约办理面积以及1.82亿平方米的在管面积。巨大的储藏面积提高了碧桂园服务未来两年保持快速添加的或许性。但长时间来看，增速或受制于碧桂园集团的展开，仍存在不确认性要素。

与此一起，2018年社区增值服务收入人民币417.2百万元，较2017年添加72.5%。其间，家居日子服务同比添加101.7%。非业主增值服务2018年收入791.1百万元，较2017年添加73.9%，首要获益于碧桂园集团杰出的出售成绩。物业办理服务收入由2017年末的2544.7 百万元添加35.4%至3445.5百万元，占总收入份额较2017年下降7.8个 百分点。2018年整体毛利率上升。在人工本钱上升的情况下，碧桂园服务加大集团项目密度，构成常规集约化效应，将物业办理服务毛利率提高2.5个百分点。整体来看，碧桂园服务的盈余才能较强，并仍有提高空间，在港股上市的物管公司中，净利润规划位列榜首。

2. 雅日子服务（03319.HK）

雅日子服务于2018年上市后，在得以大幅下降财物负债率的一起愈加自动地进行收买，2018年经营收入同比添加91.78%。2018年共完结4项收买，包含收买全国物业百强——南京紫竹物业51%的股权。截止2018年12月31日的在管面积中，来自相关联房地产公司雅居乐集团以及绿洲控股的新增面积仅为8.05百万平方米，来自第三方物业敞开商的新增面积为22.38百万平方米，而来自收并购的在管面积完结从0到29.35百万平方米的添加。收并购带来的在管面积增量占2018年总增量的近50%，实际上自然添加率较低。由于雅日子在收买方向更自动，且一起获取更多第三方物业开发商项目，物业办理服务毛利率短期内有跌落或许。但2018年外延增值服务以及社区增值服务增速别离高达222.7%和183.7%，占总营收份额别离为43.3%和8.6%，或提高公司盈余才能，缓解来自物业办理服务事务的盈余压力。故短期内仍看好雅日子服务的收入添加以及盈余才能。但从长时间来看，由收买并购带来的超高速添加难以持久保持。

3. 绿城服务（02869.HK）

绿城服务已根本摆脱了对其相关联办理地产开发商绿城我国的依托，2018年新增合约面积中，有超越90%来自商场化拓宽。绿城服务以实力、品牌和口碑在商场化拓宽中获得了先机，近四年项目中标率77%，具有足够的储藏面积，在港股上市的物管公司中，营收规划位列榜首。

绿城服务一起致力于供给优质的增值服务，2018年于教育、养老方面完结重要收买。2018年毛利率17.8%，相较2017年有所下降，原由于物业财物办理服务毛利率下降以及文化教育服务继续亏本。虽短期内单个事务净利润接受压力，与背靠碧桂园、具有确认的巨大储藏面积的碧桂园服务比较，绿城服务短期内保持高增速的不确认性要素更多，增速更无法与经过收并购扩展规划的公司相较。但长时间来看，绿城服务将继续提高其内涵服务质量，增强其中心竞争力，长时间可继续的添加能够得到保证。

三、总结与展望

在职业不断会集的过程中，物管公司需求经过假贷获得资金展开并购。虽然若只重视向外并购扩张，忽视内涵服务质量提高，很难保持长时间的高速添加。但同职业公司间的收买兼并也是职业会集度不断提高的表现。在具有较少财物，但又需求经过假贷获取资金展开并购的物业办理职业，公司为了能一起获取很多现金以进行战略性扩张和下降本来较高的财物负债率，挑选上市是一个能够让物管公司一举两得的好战略。未来，也将会有越来越多的物管公司挑选上市。虽依托相关联房地产公司，短期内增速能够得到保证；进行自动的收买并购，短期内可到达超高的增速，但长时间来看，物管公司仍需求提高内涵服务质量，以口碑降服商场；活跃拓宽增值事务，增强公司盈余才能。因而咱们以为，碧桂园服务得益于碧桂园集团杰出的成绩，具有巨大储藏面积，短期内高增速有保证；雅日子服务活跃展开收买兼并，短期内可带来超高速添加，但难以长时间保持；绿城服务虽短期增速不占优势，但其活跃优化服务质量及事务形式，从长时间来看，却更有或许会是最终赢家。

职业危险提示：社保交纳使出售本钱大幅上升，公司盈余才能下降；房地产职业成绩低于预期影响物管公司成绩增速；收买并购进程低于预期；增值服务收入增速低于预期。

四、社保费率下降以及从严征收社保新政对物管公司影响测算

咱们假定：

（1）2019年的缴费基数与2018年相同；

（2）2019年各公司税前净利润与2018年相同；

（3）工资总额中，根本工资占比60%，奖金和各类补助补贴占比40%。

核算2019年应缴社保费用时，用2018年的工资总额乘以60%，再乘以加权社保交纳份额。养老稳妥交纳份额原为20%，下降后为16%；医疗稳妥为10%，赋闲稳妥为1%，工伤稳妥为0.5%，生育稳妥为1%，因而下降前社保交纳份额为32.5%，下降后交纳份额为28.5%，2019年加权社保交纳份额为（32.5%4+28.5%8）/12=29.83%。用核算得出的2019年应缴社保费用减去2018年实缴社保费用，可得出社保缺口。再将社保缺口除以2018年税前净利润，咱们可大略测算出此次社保新政对各个物管公司盈余才能的影响。

附录