北辰实业(北辰实业601588股吧)

　　土地供应方面北辰实业，继8月住宅类供地放量后，9月住宅类再次大幅放量，其中纯住宅供地在8月同比大增86%之后，9月同比再次大增120%，包括一二线和三四线均有放量，验证了我们下半年住宅供地放量判断。土地成交方面，受三四线住宅类用地成交趋弱，9月住宅类土地成交环比-3%、同比+11%，环比持续下滑、并且而同比涨幅并不匹配8月的供地放量，这主要源于三四线城市住宅土地的成交趋弱，分别环比-30%和同比+8%，成交占比仅38%，较前8月48%大幅下降，为全年最低，不过一二线土地成交表现仍较强。北辰实业；土地供需方面，由于8月、9月连续2个月加大供应，土地成交/需求比持续下降至0.59倍，较8月0.86倍再降32%，供需结构保持在今年3月以来的持续改善状态。成交价格方面，由于一二线城市土地成交占比提升推动地价环比上涨，9月住宅类土地成交单价环比+28%、同比收窄至+9%。另外，受三四线成交低迷以及同期供地增多影响，溢价率持续回落3pct至30%。我们维持房地产小周期延长框架，并且认为本轮反常周期中政府限价政策以及土地出让制度都利好于资源进一步向龙头集聚，推动了销售集中度和拿地集中度的快速提升，尤其后者将预示本轮行业洗牌将更为剧烈，维持看多地产龙头，并维持板块推荐评级，维持推荐组合： 1）龙头房企：万科A、保利地产、金地集团北辰实业；2）一二线资源：招商蛇口、华侨城A、北辰实业、北京城建；3）三四线开发：新城控股、蓝光发展、中南建设、荣盛发展。

　　1 供应：9月住宅类供地环比+42%、同比+67%，其中纯住宅同比+120%

　　9月，百城各类型土地合计供应13,583万平米，环比+9%，同比+35%，累计同比+16%。环比来看，住宅用地+71%、商住用地-2%、商服用地+24%、工业用地-26%；同比来看，住宅用地+120%、商住用地+1%、商服用地+39%、工业用地+2%；累计同比来看，住宅用地+45%、商住用地-14%、商服用地+7%、工业用地+15%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应7,426万平米，环比+42%，同比+67%，累计同比+17%。环比来看，一线+186%、二线+16%、三四线+58%；同比来看，一线+139%、二线+35%、三四线+94%；累计同比来看，一线+89%、二线+3%、三四线+28%。从土地新规4月推出以后，住宅用地供应同比数据持续表现优异，尤其是8、9月，验证了我们下半年住宅供地放量判断，并预计Q4仍将延续放量。

　　2 成交：9月住宅类土地成交环比-7%、同比+7%，其中纯住宅同比+55%

　　9月，百城各类型土地合计成交9,389万平米，环比+3%，同比+30%，累计同比+17%。环比来看，住宅用地-17%、商住用地+28%、商服用地-17%、工业用地+24%同比来看，住宅用地+55%、商住用地-20%、商服用地-1%、工业用地+93%；累计同比来看，住宅用地+44%、商住用地-7%、商服用地+4%、工业用地+16%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交4368万平米，环比-3%，同比+11%，累计同比+20%。环比来看，一线+33%、二线+26%、三四线-30%；同比来看，一线+434%、二线+4%、三四线+8%；累计同比来看，一线+95%、二线+9%、三四线+28%。考虑到9月住宅类用地持续放量，10月成交或将回升，并且结构上看一二线强于三四线。

　　3 供需：供地放量缓解供需，地价环比上升、同比收窄，溢价率持续回落

　　9月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.59倍，环比下降32%。其中，一线0.5倍，环比下降53%，二线0.82倍，环比上升9%，三四线0.43倍，环比下降56%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价6,701元/平米，环比+28%，同比+9%，其中，一线、二线和三四线分别环比-19%、+31%、-4%，分别同比+43%、+9%、-21%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率30%，较8月下降3pct，其中，一线14%、二线36%和三四线25%，分别较8月-3pct、-2pct和-12pct。9月土地供给继续放量推动供需关系持续改善，溢价率有所回落，由于一二线城市土地成交占比提升推动地价环比上涨。供需关系持续改善将稳定未来地价。

　　正 文

　　一、土地供应：9月住宅类用地供应环比+42%、同比+67%，其中住宅用地同比+120%

　　1、9月土地供应环比+9%、同比+35%，其中住宅用地同比+120%、涨幅创7年来新高

　　2017年9月，百城各类型土地合计供应建面13，583万平米，环比+9.1%，同比+35.0%，前9月累计同比+15.6%。其中，分用地性质土地供应建面占比来看，住宅用地39.9%、商住用地14.8%、商服用地13.0%、工业用地30.4%；分用地性质土地供应建面环比来看，住宅用地+70.6%、商住用地-2.4%、商服用地+24.4%、工业用地-26.4%；分用地性质土地供应建面同比来看，住宅用地+120.3%、商住用地+1.3%、商服用地+38.9%、工业用地+1.5%；分用地性质土地供应建面累计同比来看，住宅用地+45.5%、商住用地-14.3%、商服用地+6.8%、工业用地+15.2%。

　　上述数据显示，9月供地环比+9%、同比+35%，总体仍然延续了8月供地放量的趋势。分结构来看，住宅用地和商服用地供地同比持续放量，而商住用地和工业用地供地持续表现较弱，其中8、9月住宅用地供地同比分别高达+86%和+120%，从土地新规4月推出以后，住宅用地供应同比数据持续表现优异，尤其是8、9月，验证了我们前期下半年住宅供地放量的判断，并且预计在4季度中住宅供地放量的趋势仍将延续。

　　2、住宅类土地供应面积：9月住宅类土地供应环比+42%、同比+67%，一线持续放量、三四线开始放量

　　从住宅类用地来看（住宅+商住），2017年9月，住宅类用地供应建面7,426万平米，环比+42.0%，同比+67.3%，前9月累计同比+17.0%。其中，分城市能级住宅类用地供应建面占比来看，一线7.2%、二线40.1%、三四线52.6%；分城市能级住宅类用地供应建面环比来看，一线+186.2%、二线+15.7%、三四线+58.4%，分城市能级住宅类用地供应建面同比来看，一线+139.5%、二线+35.3%、三四线+94.4%；分城市能级住宅类用地供应建面累计同比来看，一线+89%、二线+2.6%、三四线+28.2%。

　　上述数据显示，9月住宅类土地供应延续了8月放量趋势，再次实现了环比同比高增长，并创下年内新高。其中从住宅类供地同比结构来看，一线城市>三四线城市>二线城市，其中一线城市延续了全年住宅类供地持续放量的趋势，而三四线城市在地价经历一波上涨之后再8月之后也开始进入的供应放量阶段，而二线城市由于去年的供应高基数之下，同比表现相对较弱，也实际上表现也不差。

　　我们下半年住宅类土地市场供地可能迎来放量阶段的判断持续得到验证，我们维持目前判断，主要考虑到以下两点原因：1）4月国土部和住建部出台的土地供应新规将根据库存来考核地方政府的土地供应量，并在年底前进行问责，因而下半年将是地方政府加大推地的窗口期；2）6月财政部发布87号文叫停政府违规购买服务，对于部分地方政府的融资造成一定负面影响，而这也将在下半年加大地方政府的推地意愿。

　　二、土地成交：9月住宅类土地成交环比-7%、同比+7%，其中住宅用地同比+55%

　　1、土地成交面积：9月土地成交环比+3%、同比+31%，其中住宅成交持续走强、商业成交持续较弱

　　2017年9月，百城各类型土地合计成交建面9，389万平米，环比+3.1%，同比+30.5%，前9月累计同比+16.7%。其中，分用地性质土地成交建面占比来看，住宅用地27.2%、商住用地19.4%、商服用地9.9%、工业用地42.2%；分用地性质土地成交建面环比来看，住宅用地-16.9%、商住用地+27.8%、商服用地-17.2%、工业用地+24.3%；分用地性质土地成交建面同比来看，住宅用地+54.8%、商住用地-20.2%、商服用地-0.6%、工业用地+92.8%；分用地性质土地成交建面累计同比来看，住宅用地+44.5%、商住用地-7%、商服用地+4.0%、工业用地+16%。

　　上述数据显示，9月土地成交环比小幅增长3%、同比增长31%，总体成交还是处于一个较好的趋势。从成交结构来看，住宅用地成交同比在6月之后就持续走强，并且我们预计后续在住宅供地持续放量，而住宅成交也将持续走好，而目前来看商住用地和商服用地的成交持续表现较弱，符合目前商办处于去库存阶段的判断，由此也将持续对于商品房投资形成拖累，工业用地的成交表现则会波动较大，9月成交较好，而9月供地较少将所累10月的成交表现。

　　2、住宅类土地成交面积：9月住宅类土地成交环比-3%、同比+11%，其中三四线城市成交走弱

　　从住宅类用地来看（住宅+商住），2017年9月，住宅类用地成交建面4，368万平米，环比-2.8%，同比+11.3%，前9月累计同比+19.8%。其中，分城市能级住宅类用地成交建面占比来看，一线6.1%、二线55.7%、三四线38.2%；分城市能级住宅类用地成交建面环比来看，一线+33.3%、二线+26.3%、三四线-29.5%，分城市能级住宅类用地成交建面同比来看，一线+434%、二线+4.1%、三四线+8.4%；分城市能级住宅类用地成交建面累计同比来看，一线+95.3%、二线+9.4%、三四线+27.5%。

　　上述数据显示，9月住宅类土地成交环比下降、同比上升。分城市来看，一线城市环比、同比分别增长6%和33%，二线城市环比、同比分别增长56%和26%，表明一二线城市成交热度并不差。三四线城市分别环比下降30%和同比增长8%，成交占比仅38%，为全年最低，三四线成交走弱对9月住宅类土地成交形成较大拖累， 9月需求端政策打压向低能级城市扩围逐步影响到了三四线城市的市场情绪，并逐渐传递到供给端。

　　3、住宅类土地成交金额：9月住宅类土地成交额环比+24%、同比+22%，其中一二线走强、三四线走弱

　　从住宅类用地来看（住宅+商住），2017年9月，住宅类用地成交金额2,927亿，环比+24.9%，同比+21.8%，前9月累计同比+36.5%。其中，分城市能级住宅类用地成交金额占比来看，一线14.4%、二线68.4%、三四线17.1%；分城市能级住宅类用地成交金额环比来看，一线+7.5%、二线+65.7%、三四线-32.4%，分城市能级住宅类用地成交金额同比来看，一线+663.1%、二线+13.7%、三四线-14.5%；分城市能级住宅类用地成交金额累计同比来看，一线+56.8%、二线+16.5%、三四线+93.3%。

　　上述数据显示，在9月住宅类土地成交面积缩量背景下，其土地成交金额却实现了环比同比上升，主要是由于成交结构中一二线城市成交面积占比扩大所致。分城市能级来看，一二线城市的住宅类土地成交额环比、同比表现依然较好，尤其一线城市9月单月成交额同比大增663%，而三四线城市的成交额同比和环比都出现了下降，主要源于近期调控向三四线扩围和以及三四线供地放量之下价格的下行综合导致。

　　三、土地供需：9月地价环比上升、同比涨幅收窄，溢价率继续回落，供需关系持续改善

　　住宅类土地供需指标方面，2017年9月，百城住宅类土地成交/需求比0.59倍，较8月0.86倍下降32%，9月土地供给仍大于土地成交，在7月供给大幅收缩致供需关系相对紧张后，由于住宅类用地连续两个月放量，供需紧张将得到大幅缓解，并继续回到今年3月以来的一个持续改善状态。分城市能级来看，一线0.5倍，较8月1.08倍下降53%，二线0.82倍，较8月0.75倍上升9%，三线0.43倍，较8月0.96倍下降56%。由于一线城市供给连续两个月高增长，供需关系短期内虽有所改善，但考虑到一线城市库存仍处于低位，虽4月土地新政后供应有一定程度放量，但由于去年基数较低，新增供应总量仍不大，在房企补库存需求旺盛背景下，其供需结构偏紧状态短期内难以发生根本性改变。二线城市9月供给虽较上月有所增长，但需求仍十分旺盛，其供需关系紧张局面仍未根本改变，未来土地成交/需求比或将有所回升。三四线城市9月供给环比、同比大幅增长，而成交受市场情绪影响环比大幅下滑，因而三四线城市的土地成交/需求比或将趋势性走弱。

　　住宅类土地成交价格方面，2017年9月，百城住宅类用地成交楼面均价6,701元，环比+28.4%，同比+9.4%，9月成交均价环比同比上涨主要系一二线城市成交面积占比扩大、三四线成交面积占比缩小所致，考虑到目前供需关系有所改善，未来土地成交均价或将稳中回落。分城市能级来看，一线15,734元/平米，二线8,234元/平米，三线3,011元/平米，分别环比：一线-19.4%，二线+31.2%，三四线-4.2%，分别同比：一线+42.9%，二线+9.3%，三四线-21.1%，由于近期各能级城市的住宅土地供应均有所加大，因而除一线城市以外，土地成交价格同比涨幅都有所回落，其中三四线城市自16年8月以来首次为负。

　　住宅类土地成交溢价率方面，2017年9月，百城住宅类土地成交溢价率30%，较8月下降3pct，其中，一线14%、二线36%和三四线24%，分别较8月-3pct、-1pct和-14pct，一线城市溢价率连续3个月回落，二线城市由于供给持续偏紧，溢价率虽有所下降但仍维持相对高位，三四线城市受近期成交下滑拖累，土地市场情绪有所降温，溢价率较上月大幅回落12个百分点。从各线城市当前溢价率水平来看，土地市场正逐步回归理性。

　　四、投资建议：纯住宅供地连续放量，成交走强，溢价率持续回落，维持板块推荐评级

　　土地供应方面，继8月住宅类供地放量后，9月住宅类再次大幅放量，其中纯住宅供地在8月同比大增86%之后，9月同比再次大增120%，包括一二线和三四线均有放量，验证了我们下半年住宅供地放量判断。土地成交方面，受三四线住宅类用地成交趋弱，9月住宅类土地成交环比-3%、同比+11%，环比持续下滑、并且而同比涨幅并不匹配8月的供地放量，这主要源于三四线城市住宅土地的成交趋弱，分别环比-30%和同比+8%，成交占比仅38%，较前8月48%大幅下降，为全年最低，不过一二线土地成交表现仍较强；土地供需方面，由于8月、9月连续2个月加大供应，土地成交/需求比持续下降至0.59倍，较8月0.86倍再降32%，供需结构保持在今年3月以来的持续改善状态。成交价格方面，由于一二线城市土地成交占比提升推动地价环比上涨，9月住宅类土地成交单价环比+28%、同比收窄至+9%。另外，受三四线成交低迷以及同期供地增多影响，溢价率持续回落3pct至30%。我们维持房地产小周期延长框架，并且认为本轮反常周期中政府限价政策以及土地出让制度都利好于资源进一步向龙头集聚，推动了销售集中度和拿地集中度的快速提升，尤其后者将预示本轮行业洗牌将更为剧烈，维持看多地产龙头，并维持板块推荐评级，维持推荐组合： 1）龙头房企：万科A、保利地产、金地集团；2）一二线资源：招商蛇口、华侨城A、北辰实业、北京城建；3）三四线开发：新城控股、蓝光发展、中南建设、荣盛发展。

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