房产抵押贷款(房产抵押贷款哪家银行利息低)

　　为规避动产抵押贷款风险房产抵押贷款，农信机构应做实贷前调查、缩短抵押期限、合理确定抵押率、做好贷后检查

　　抵押融资是目前金融机构常规的信贷业务方式。农信机构作为服务“三农”的金融主力军房产抵押贷款，大多数客户都是小微企业，这些企业常以设备或库存作抵押办理融资。因此，探讨动产抵押特别是设备抵押贷款的风险防范对农信机构具有现实意义。

　　动产抵押贷款发生风险的典型案例

　　某省联社在对某农信社的内控制度执行情况进行专项审计时发现，该农信社向某企业发放的设备抵押贷款，其动产抵押物部分设备已被转移或出售。审计的经过及处理结果如下房产抵押贷款：

　　审计人员在翻阅企业的信贷档案时发现，该企业的报表数据中，固定资产的原值和企业抵押设备评估价相差不多。审计人员进一步查看企业购买设备的入账凭证(增值税发票)后发现，时隔两年，同一型号的一套设备，价格完全相同，部分增值税发票复印件也不清晰。在询问信贷人员增值税发票问题时，其称在办理设备抵押时，企业仅提供房产抵押贷款了增值税发票的复印件。审计人员当即走访了抵押登记部门，并上门对抵押在册的实物逐一进行核实，发现确实存在抵押设备数量与抵押登记合同中记载不符的情况。审计人员随即建议该农信社收回该笔贷款，并注销抵押登记。

　　针对动产抵押贷款风险的探讨

　　《动产抵押登记办法》规定，动产抵押的范围为企业、个体工商户、农业生产经营者现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品。为确保债权人利益，农信机构在发放动产抵押贷款时要确保合规合法，并注意以下事项：

　　《动产抵押登记办法》第五条规定：“《动产抵押登记书》应当载明下列内容??(六)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属。”其仅要求在《动产抵押登记书》中记载相关抵押物的内容、数量和归属，并没有要求将抵押财产的具体型号、产地等细节纳入登记范围。如果抵押人恶意提供错误或不真实的信息，如假发票、假型号等，工商部门只依据材料进行抵押登记，动产抵押登记内容就会存在错误。同时，工商行政管理部门的登记只是起到证明、公证的作用，不能真正防止重复抵押，也不能强制抵押人不得转让或转移抵押物。因此，在办理动产抵押前，信贷人员应详细审核每一个细节，核对发票、原件，并到抵押物所在地的工商部门查询是否存在重复登记问题。

　　避免归属不确定的动产抵押。担保法第三十七条规定：“所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。”但事实上，仅抵押人和抵押权人双方在工商行政管理部门办理抵押登记手续，没有以任何方式向社会公示，也仅有抵押人、抵押权人及登记部门知晓抵押事实，容易发生抵押物产权不明晰而影响抵押效力的情况。在办理抵押前，信贷人员应详细了解企业的经营状况，特别是企业主的信誉、对外负债情况、主要负债形式等。

　　动产的抵押登记内容存在误差或存在重复抵押，以及动产被变卖、租赁的风险。抵押权设定后，抵押人对抵押物的所有权并未丧失，抵押人转让抵押物的行为并非是无权处分行为。动产抵押权以登记为公示公信方法，如果第三人信赖抵押人的占有外观而与其进行所有权转移交易，第三人没有查阅动产抵押登记的行为并不构成过错。同时，抵押期间，抵押人对抵押物享有用益权。抵押人将抵押物出租时，在同一标的物上就存在抵押权与租赁权的竞合。抵押权注重抵押物的交换价值，而租赁权注重抵押物的使用价值，两者为相容之权，可以并存于同一抵押物之上。动产抵押设定的事实并不影响成立在后的租赁合同效力。

　　动产抵押物处置时的风险及防范措施

　　一旦债务期限届满，借款人无法偿还到期债务，就会涉及动产的处置问题。暂且撇开其他因素不谈，就债权人已取得动产的处置权为例，笔者认为还存在两方面的风险：一是在当前的经济环境下，技术日新月异，每种物品的代替品层出不穷。在机器设备更新换代和行业发展的总体趋势下，设备价格波动较大。二是机器设备与厂房作为一个整体处理起来比较容易，如果只是将机器设备在市场上变现，购买人除了支付设备费用，还需支付拆装费及运费，成本较高，可能影响抵押物价值的实现。这些因素对农信机构来说较为不利。为规避上述风险，笔者提出如下建议措施：

　　综合分析，做实贷前调查。对农信机构而言，贷前调查是发放贷款的第一道关口。农信机构应切实调查抵押动产的情况。首先是了解动产的产权、市场变现情况，通过各种渠道了解企业设备的产权情况和变现的可能性。其次是了解抵押物的数量和质量，农信机构应派人上门调查，查看抵押物的数量和折旧情况。同时，应向相关登记部门查询抵押物有无重复抵押。

　　缩短抵押期限，合理确定抵押率。动产折旧较快，生产过程中的磨损也比较大，伴随着新设备的不断涌现，企业设备的可变现率逐步降低。因此，农信机构应尽量缩短设备+抵押的期限，并根据设备的新旧程度、设备规模等因素适当降低抵押率，将风险降到最小。同时，应尽量将厂房等不动产纳入抵押范围内，提高处置抵押物的成功率。

　　掌握抵押动产情况，做好贷后检查。在贷后管理过程中，应对抵押动产进行必要的跟踪管理。首先，要防止抵押动产被转移。客户经理应定期上门进行检查或跟踪，及时了解抵押动产的最新情况。其次，要掌握抵押动产的租赁情况。抵押人对已抵押动产仍有所有权和使用权，抵押人将动产租赁给第三人法律也允许。农信机构应书面通知租赁人该动产已抵押的事实。同时，防患于未然，与抵押人、租赁人协商，建议其采取短期租赁的方式，以减少抵押物处置时的风险。(作者：浙江衢州衢江农商银行倪利平、方勋，来源：《中国农村金融》2017年第12期)

美编：王玺