不给物业费维修基600256资金流向金怎么算法(物业费包含房屋维修基金吗)

杨挺

在商品房买卖合同签定过程中，不少开发商依据本身便当考虑，使用其既是商品房开发商，也是后续物业管理公司出资人的优势位置，经过格局条款的方式，将购房款、名种税费、物业修理基金以及先期物业管理费等费用加以“绑缚”，作为其向购房者交给房产的前置条件，购房者不交纳上述金钱，开发商就不予交房。这种做法是否合理呢？由此发生逾期交楼时，业主能建议违约金吗？

下面，笔者经过一个事例来讨论一下。

【根本案情】

2015年9月12日，林某与A公司签定商品房买卖合同一份，约好林某购买A公司商品房一套，购房款总计296万元（首付89万元）；A公司应在2016年10月31日前交给房子给林某，逾期交房时，林某要求持续实行合同的，合同持续实行，自最终交给期限的第二天至实践交给之日止，A公司按日向林某付出巳交房价款万分之三的违约金。该合同包含多个附件，其间补充协议记载“在房子交代之前，买受人应依约付清一切购房款及违约金（如有），并缴清由出卖人代收代缴的有关税费，以及第三方要求买受人于进户前有必要交纳的各项费用（如修理资 金等）（如有），不然出卖人有权延期交房，直至买受人全面实行责任停止，而无需承当逾期承房职责。

之后，林某按约向A公司付出296万元的房款。2016年10月底，A公司向林某发放了该小区入户通知书和交房费用明细结算单各一份，奉告林某其定于2016年10 月28日至2016年10月31日会集交房。交房费用明细结算单载明林某应交纳的费用包含物业修理基金13274.5元、物业管理费7023.6元。林某在收取上述资料后，屡次要求A公司交房，A公司以林某未交纳物业修理基金等费用为由回绝处理房子过户手续。

2017年12月1日，林某将A公司诉至法院，要求A公司当即交给房子，并补偿林某自2016年11月1日起以购房款为本金按日利率万分之三核算违约金。

【法院裁判要旨】

浙江省台州市路桥区人民法院经审理以为：本案的争议焦点在于A公司是否存在逾期交房及假如存在逾期交房的现实，违约职责怎么承当。

1、本案中，林某与A公司之间所签定的商品房买卖合同及附件，系两边实在的意思表明，内容不违背法律法规禁止性规则，应为合法有用，两边须依合同实行。

2、A公司作为格局条款的提供方，不该将买受人的从给付责任的实行作为对立本身实行主给付责任的前置置条件，然后扫除对方在付清房款后在约好时刻内收取房子的首要权力，故前期付出物业修理基金不该成为A公司延期交房的有用抗辩，A公司应按合同约好时刻交给房子，不然其构成逾期交房。

3、商品房买卖合同中，出卖人的主给付责任是交给讼争房并搬运其一切权，买受人的主给付责任为付出购房款。买受人已实行了其主给付责任，则出卖人应依约实行其主给付责任，即交给房子。出卖人以买受人未交纳物业修理基金等为由回绝交给房子，构成了逾期交房，理应按约付出违约金。

4、物业修理基金的用处为新商品房和公有住房出售后的共用部位、共用设备设备修理，A公司作为开发商已为其代付，林某应在约好交房之日前付清该款，但本案A公司直至 2018年6月1日刚才付出，亦存在违约景象。依据本案的实践情况，结合买受人未及时交纳物业修理基金的现实，将本案的违约金折半调整为259296元。浙江省路桥区人民法院按照《中华人民共和国合同法》第四十条、榜首百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解说》第九十条之规则，作出如下判定：

一、A公司A公司于判定发生法律效力之日起十日内补偿林某林 某违约金259296元；

二、驳回林某林某的其他诉讼请求。

林某、A公司均不服一审判定，提起上诉。浙江省台州市中级人民法院经审理认 为：一审法院依据本案的实践情况，结合买受人未及时交纳物业修理基金的现实，将本案的违约金调整为259296元合理合法。台州市中级人民法院按照《中华人民共和国民事诉讼法》榜首百七十条榜首款榜首项之规则，作岀如下判定：驳回上诉，维持原判。

本案中，法院行使了较大的自在裁量权，对违约金的数额进行了调整。能够想见，相似情况下，各地法院会有不同裁判规范，但整体思路应当是共同的，那就是，开发商不得以业主未交纳物业修理基金、物业管理费等为由，推延处理交房手续，若因而发生逾期交房，开发商应当承当相应的违约职责。如有法律问题，欢迎谈论讨论