600289股票：涨了50多年的澳洲房价为何大跌？ 物业费高涨导致投资回报率低

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在北京房展会上，房产中介向我国客户热心推销澳洲的项目

商场决心？商场决心

5月17日，北京房展会世界展区，几家来自澳大利亚的房产组织展开了对客户的抢夺。一名澳洲房产组织的客户司理听到北京青年报记者问询澳洲房产的状况，刻不容缓地把记者拉到其地点展区，介绍澳洲楼市状况，并引荐了他们公司的项目。当北青报记者说到澳大利亚房价跌落的状况，该客户司理乃至断语：“现在正是抄底澳洲房产的时分了。”

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在涨了50多年之后，澳洲房价为何掉头直下，离崩盘还有多远？商场的危险在哪里？

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房价

澳大利亚房价大跌

跌幅创08年金融危机以来之最

据澳大利亚统计局发布的住宅价格数据，在曩昔一年里，澳大利亚全体的房价水平跌落了5.1%，其间澳大利亚最昌盛的房地产商场悉尼，更是跌落了13.2%。

澳大利亚房价自2017年年中开端跌落，迄今跌幅创下10年前全球金融危机以来之最。澳大利亚当地的房地产数据剖析公司中心逻辑（CoreLogic）的数据显现，整个澳大利亚的房价在曩昔12个月内下降了7.2％，其间悉尼和墨尔本曩昔一年分别下降了10.9%和10%。本年也仍然在降温。本年一季度，悉尼和墨尔本区域的跌幅分别在2.5%和2.4%；4月份澳大利亚八个州府城市的房价环比跌落0.5%，同比跌落8.4%。房价跌落的趋势还远远没有停止。

买家

现在要看房还要货比三家

抱“抄底”心态很危险

据某澳洲房产组织的一名出售司理陈先生告知北青报记者，澳大利亚房地产商场最不行疏忽的一个要素便是我国买家。乃至某种程度上来说，正是移民、留学、出资等集体构成的我国买家推动了前些年澳洲房产商场的昌盛。2013年前后，我国买家大举进入澳洲楼市，许多我国买家都是闭着眼睛买，直接在国内下单，都不曩昔看房。

陈先生称，这种状况在去年底开端有了改变，来自我国的客户比从前大幅削减。我国客户变得愈加慎重，一般都会先去澳洲看房，乃至货比三家，成交周期比以往加长了。别的，海外客户的削减也让他们公司不得不增加了对澳洲本地客户的开发。

一名因为孩子在澳洲上学而预备置办房产的北京居民周女士告知北青报记者，她在悉尼看房现已一个多月了，但房价越是跌落，张望心思就越重。总觉得等等会买到更好的房子，价格也更低。周女士称，悉尼的房价尽管大跌，但仍是高，价格也是分解的，曾经外国买家较多的公寓类房产跌落的起伏更大。

周女士以为，澳大利亚房价大跌跟政府收取的高额印花税有关。别的，对海外购房集体的严厉约束也按捺了价格的上涨。“尽管悉尼的房价还有不确定性，仍是抉择出手买一套，并且澳洲房产买卖的首付只要10%，等孩子上完学再卖出，就算房子不提价，也算能够抵扣悉尼昂扬的租金。”

在北京房展会上，澳洲的房产中介仍然在抢夺我国客户。北青报记者在表明对澳洲房产的爱好之后，至少有五家房产中介人员推销了他们的项目。某澳大利亚房产组织的出资置业参谋Krista称，澳洲房产商场有调整周期但无房产泡沫。房产首要分为公寓、带有土地的别墅以及不带土地的别墅。海外人士印花税10%-11%, 每年养房费用2000-5000澳币左右(豪宅在外)，若作为出资，除了房产本身增值报答以外，公寓租借出资年报答率6%-8%，House租借报答在4%-5%(出资报答能够做负扣税-底子不必交税)，但土地会有本身的增值。

北青报记者注意到，现场问询澳洲房产的人士并不少，但大都体现都比较慎重。一些客户提出要去澳洲看房今后才会抉择，几乎没有现场成交的事例。

“抱着抄底的心态是危险的”，一名国内楼市专家指出，海外的房产跟国内的房产就出资而言彻底不是一个系统，面对的不确定性更大。不只有政治的危险，并且关于一个生疏的商场，不熟悉规矩仍是容易不要去碰。

现在来看，尽管澳洲房价呈现大幅跌落，但仍处于周期中的高位，悉尼房价较2012年时高出约60%。这意味着在呈现真实意义上的崩盘之前，商场或许仍有充沛的时刻来进行调整。

探因

空置率高且出资报答率低

澳收紧对外国出资者房贷方针

一名澳洲华人房产中介赵先生告知北青报记者，澳洲房价呈现较大起伏的回调有许多方面的原因。前几年房地产热潮中，很多热钱涌入使得地产商们盖了很多的公寓高楼。但澳大利亚人口少，底子消化不了这么多房子，因而导致澳大利亚房地产很快呈现供大于求的状况，房子空置率上升，尤其是在墨尔本市区，公寓房空置率超越30%。

一起出资者们也发现，公寓房并没有为他们带来抱负的出资报答。尽管澳大利亚的公寓房租金逐年上涨，但房子管理费（物业费）的涨幅现已超越房租。以墨尔本华人集合区BoxHill为例，这几年该区域公寓房房租上涨了20%，而房子管理费涨幅高达45%。出资报答率极为不合理，这使得海外出资者望而生畏。

“因为前几年海外热钱很多涌入澳大利亚房地产商场，使房价急剧攀升。为了遏止这一现象，政府出台方针，针对海外购房者，将置办税从本来的5%进步到12%。”赵先生称，从2017年开端的澳洲房产调控方针是其房价跌落最直接的原因，澳大利亚政府针对外国出资者收紧了房贷方针，当地四大银行不再给海外人士发放房贷。关于我国买家来说，全款付出无疑显着增加了资金出境和现金方面的压力。

赵先生介绍，在借款和相关方针收紧的布景下，澳大利亚楼市还呈现了不少我国买家因资金不足而丢失首付抛弃买卖的状况。

影响

房价大跌也引发澳政府重视

房贷方针或将调整

据澳大利亚媒体报道，澳大利亚总理莫里森5月12日在墨尔本举办的竞选活动中表明，政府将供给担保，把初次购房者的首付款从购买价格的20%削减到5%。

莫里森说，这将使得许多人的购房时刻至少提早一半，让更多的人尽早住上自己的房子。莫里森在一份电子邮件中说，普通家庭或许需求9到10年的时刻才干存够房价的20%，期望经过削减首付款来协助澳大利亚人尽早完成购买第一套住宅的方针。有剖析人士表明，除了提振房地产商场外，这一行动也是莫里森为了寻求进步他在选举前民意调查中的支持率。

据澳洲媒体报道，澳洲央行及监管组织也正在不断对方针进行调整。澳联储此前在利率抉择中持续保持低利率不变，银行方面也现已对借款方针进行调整，尽管仍将慎重放贷，但购房客户将在借款方面有更多挑选。

文/本报记者 朱开云 赵新培

统筹/余美英

拍摄/本报记者 朱开云