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[601019]香港楼市调控加码启示：放任投机只会导致泡沫破裂

wx头像 wx 2021-12-26 16:50:14 6
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“房地产的‘寓居’特点不能变，听任投机性购房只会导致房地产泡沫决裂，重蹈上世纪90年代末的覆辙。”

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香港楼市近期持续升温，香港金融管理局日前推出新一轮物业按揭逆周期办法，以调控楼市，其间包含下降按揭成数，并约束首要收入来自外地的借款申请人，“供款与入息比率”上限下调10%。

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对此，香港金管局总裁陈德霖表明，这次新办法针对两种借款人，即触及多项按揭以及首要收入来自香港以外的借款人。在联系汇率之下，香港利率会上升，市民置业应量力。

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实践上，为了调控楼市，香港特区政府早已屡次出手，并在上一年11月再次“加辣”，全面提高生意住所物业印花税率，不管交易价格，税率调高至交易额的15%。因为此前针对非本地居民需付15%的买家印花税持续适用，加上新“辣招”中统一规则的15%物业印花税，这意味着外地买家在香港置业需付高达30%的税款。

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而此次香港推出新一轮楼市调控“辣招”的首要原因是，近期房价和地价双双改写前史纪录。到本年4月，香港楼市均匀呎(平方英尺)价现已回升到11376港元，环比上升2.2%，处于前史最高水平。

与此同时，香港地价创出新纪录。近来，坐落香港中区美利道的内地段第9051号商业用地，由恒基兆业以232.8亿港元摘获，该地楼面呎价高达约5万港元，约合每平方米491853元人民币，该地块不管是单价仍是总地价均改写了香港土地价格的新纪录。

面临香港金管局本年调控又加码，笔者以为，新一轮“辣招”对香港二手商场以及外地买家影响最大，预期会令成交量大幅削减。跟着下半年住所商场进入冷季，加之新房可售资源足够，估计新政将标志着香港房价见顶。那么，香港政府加码楼市调控给咱们带来哪些启示呢?

房价越高，消费需求就越少，实体经济越阑珊。一般来说，房贷担负到达70%是警戒线，因为还贷人收入中只剩下30%用于消费，导致顾客的实践购买力下滑。这等于购房者在为银行和开发商在打工。

房价越高导致借款额度越高，顾客越没钱消费，所以产品销不出去，只能积压在仓库里，出产企业收入下降。当企业成绩欠安，意味着社会遍及收入下滑，到时会有更多人还不出房贷。

内地的状况也相同，近年来房价上涨幅度很快，房贷与收入比越来越高。央行数据显现，到2016年底，内地个人购房借款余额19.14万亿元，同比增加35%，2015年底则是比上年底增加23.2%。

楼市调控方针要有“持续性”，不能因为惧怕对经济发生晦气影响，呈现迟疑不决。香港的房地产调控迄今现已推出好几轮了，虽然各种辣招频出，可是香港房价和地价为何仍是一再改写前史纪录?

这首要是香港在楼市调控上，一看到房价跌落，就把调控控制松一松，而当看到房价又开端如脱疆野马乱窜时，又要出台辣招、狠招应对。这让出资投机者不相信政府真的敢把房价给镇压下去，所以面临各种调控手法，都能镇定自若应对。

别的，房地产的“寓居”特点不能变，听任投机性购房只会导致房地产泡沫决裂，重蹈上世纪90年代末的覆辙。

因为经济向好，加上地产商和政府的助推价格，香港楼市从1995年到1997年呈现了“高速增加”，均匀价格上涨了50%。各路出资投机性需求入市，导致香港房地产给人一种只涨不跌的感觉。

而跟着金融危机到来，许多投机资金辙离，香港房价从1997年到2002年，跌幅达57%。而当2003年迸发“非典”(SARS)之后，香港房价更是跌得改头换面，许多年难有起色。

时隔十多年后，2017年香港房价再次改写前史高位，此刻香港金管局再出辣招，首要是忧虑之前美联储货币方针放宽时，许多资金涌入香港，推高了楼市，而现在美联储进入加息期，一旦本年再有几回加息，游资辙离，香港楼市恐再次重蹈上世纪90年代末的覆辙。假使房子首要功能是用来寓居或租借，那不管外界有多大冲击，则对当地的经济和金融冲击都会小许多。

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