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东兴证券-房地产职业：以越秀REIT事例为起点纵览全球REITs开展，透视内地公募REITs破冰之旅
越秀房地产信任出资基金（0405.HK）隶属于越秀集团，于2005年12月21日在香港联交所上市，为全球首支出资我国内地物业的上市房地产出资信任基金。对越秀REIT上市的整个进程、买卖结构的规划、底层财物的挑选及其前史运营状况等进行回忆，关于怎么看待我国内地公募REIT未来的开展和商业地产未来的开展方向，具有重要的学习含义。
越秀REIT选用公募式契约型REITs架构。从买卖结构来看，越秀REIT通过BVI公司直接持有物业财物，该结构不只起到了必定的避税效果，也为物业财物的收买与退出供给了杰出的操作方法与途径。从基金运营来看，越秀REIT的内部办理方式提高了办理的专业性的一起，办理运营本钱更低，收取的办理费也更低。从出资标的来看，越秀REIT的出资标的均是能够长时间发生安稳收入的物业财物，物业项目类型多且涣散散布，能够提高越秀REIT财物的抗危险才能。
2003年8月，香港证监会发布了初版的《房地产出资信任基金守则》，正式引进REITs产品。后来《守则》通过屡次修订，现在运用的是2014年8月修订的版别（第五版）。依据彭博的数据，到2020年5月11日，香港共有12只REITs上市买卖，总市值约为302.25亿美元。香港的REITs选用了契约型结构，税收优惠力度很大，在财物的转让、运营以及出资者分红等环节都有税收优惠方针。
1999年5月，新加坡金融办理局发布了初版的《新加坡房地产基金指引》，标志着新加坡REITs的正式起步。在方针的鼓舞下，2002年7月，新加坡的第一支REITs——凯德商用新加坡信任（CapitaLand Mall Trust）在新加坡买卖所主板成功上市。依据彭博的数据，到2020年5月11日，新加坡共有35只REITs上市买卖，总市值约为592.3亿美元。新加坡的REITs选用了契约型结构，在财物的转让、运营以及出资者分红等环节都有必定的税收优惠方针。
1960年，美国依据一起基金方式创立了REITs，推出《国内税收法案》清晰了REITs的法令地位，使得中小出资者能够愈加便利的出资不动产。一系列立法作业奠定了在美国发行REITs的法令根底。依据彭博的数据，到2020年5月11日，美国共有236只REITs上市，总市值约为10683.7亿美元。实际操作中，美国REITs以公司型架构为主，税收优惠首要会集在财物的持有与运营环节，在财物买卖环节支撑力度不大。
2014年，证监会发布《证券公司及基金办理公司子公司财物证券化事务办理规则（修订稿）》及配套指引，将财物证券化产品由批阅制改为备案制。在此布景下，各方进行了积极探究，形成了一套适用于国内法令方针环境的“类REITs”方式。我国类REITs方式相对比较单一，大多采纳“专项方案+私募基金”的双SPV中心架构。
2020年4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推动根底设施范畴不动产出资信任基金（REITs）试点相关作业的告诉》，一起证监会推出了《揭露征集根底设施证券出资基金指引（试行）》（征求意见稿），标志着国内公募REITs的正式破冰。此次开始确认了我国版公募REITs将选用“公募基金+ABS”的方式。
虽然公募REITs现已蓄势待发，但仍然有许多需求处理的问题：（1）对REITs特点的认知需求改动。（2）对REITs与房地产商场的联系存在认知误区。（3）租金报答过低限制REITs的开展。（4）税收优惠方针还需持续探究。（5）公募基金REITs相关专业人才储藏缺乏。
展望未来：（1）根底设施REITs将为REITs的全面开展奠定根底。（2）公募基金与不动产运营组织协作远景广泛。（3）商业地产未来有望归入REITs规模
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