住房维修基金清算时如何分摊(住房维修基金如何收取杨宜勇)

房地产企业会计核算之清算分配阶段，需求我们了解土地增值税清算和股东分配及清退两部分内容，我们一起来了解一下叭！一、土地增值税清算

（一）根本涉税规则回忆

1.交税责任人：

转让国有土地运用权、地上的修建物及其附着物（简称转让房地产）并获得收入的单位和个人。

2.交税目标：

有偿转让国有土地运用权及地上修建物和其他附着物产权所获得的增值额。

3.免税规则：

有下列景象之一的，免征土地增值税：

（1）交税人制作一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的；

（2）因国家建设需求依法征收、回收的房地产。

4.一般住所规范：

住所小区修建容积率在1.0以上

单套修建面积在120（最高上浮20%，为144）平方米以下

实践成交价格低于同等级土地上住宅均匀交易价格1.2倍以下。

（二）税款核算

1.核算公式2.土增税清算转让收入的承认

土地增值税核算中的收入为不含增值税收入。

不含税收入的核算：

?若增值税简易计税：清算收入＝含税出售收入/（1＋5%）

?若增值税一般计税：

清算收入＝（含税出售收入＋ 答应扣除的土地价款×适用税率）/（ 1＋适用税率）

实践意义:

交税人按规则答应以本项目土地价款扣减出售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

即：清算收入 ＝不含增值税出售收入＋土地价款扣减的销项税额

3.土增税收入承认中的特别问题

（1）未开具发票或未全额开具发票：按出售合同全额承认收入

（2）自用房产：不承认收入

（3）开发产品用于职工福利、奖赏、出资等：全部权搬运的应视同出售承认收入，否则不承认。

（三）土地增值税扣除项目

1.获得土地运用权所付出的金额：

（1）交税人为获得土地运用权所付出的地价款；

（2）交税人在获得土地运用权时按国家统一规则交纳的有关费用。

2.房地产开发本钱：

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、修建安装工程费、基础设备费、公共配套设备费、开发直接费用。

3.房地产开发费用：

期间费用，即出售费用、管理费用、财政费用，开发费用不按实 际产生的费用扣除，而是按规范进行扣除。

房地产开发费用核算的两种可选办法（取决于财政费用中的利息处理）：

（1）交税人能够按转让房地产项目核算分摊利息支出，并能供给金融机构的借款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（获得土地运用权所付出的金额＋房地产开发本钱）×5%以内

利息留意三点：

①供给金融机构证明；

②不能超越按商业银行同类同期银行借款利率核算的 金额。

③不包括加息、罚息。

（2）交税人不能按转让房地产项目核算分摊利息支出，或不能供给金融机构借款证明的：

房地产开发费用＝（获得土地运用权所付出的金额＋房地产开发本钱）×10%以内

（四）涉税操作及账务处理

1.预征

①预征时刻

房地产开发企业预缴土地增值税的交税责任产生时刻一般是签定出售合同并收取出售金钱的时刻。

②预征率

不同房产类型（一般住所、别墅、经适房等）预征率不同，一般为2%-4%，政策性房子低于此规范。

③税款核算

土地增值税预征的计征根据＝预收款-应预缴增值税税款

预征土地增值税＝土地增值税预征的计征根据×预征率

2.清算

①清算单位

?以国家有关部门批阅的房地产开发项目为单位进行清算，

?关于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

?不同类型房地产别离核算增值额、增值率，交纳土地增值税。一般开发项目中一起包括一般住所和非一般住所的，应别离核算增值额。

②清算时点

国税发[2009]91号第九条条规则，交税人契合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

二、股东分配及清退

（一）运营期内股东分红

1.现金分红

2.什物（房子）分红

（二）股东退出

1.股权转让

手续简洁方便，只需求工商改变挂号即可。

假如受让方是公司股东，那么能够直接转让。假如是公司股东以外的第三方，则需求公司其他股东过半数赞同，在同等条件下，原公司股东具有优先购买权。

重点是转让价格，受让方将接受项目后期危险，并需求筹措足够的现金，应在转让价格中予以表现。

财政应根据股权转让合同、股东会抉择进行实收本钱改变。

借：实收本钱——甲

贷：实收本钱——乙

2.公司减资

本质是公司回购退出股东的出资。

长处：不需求另行筹措股权的购买款

缺陷：

1）需求公司其他股东的赞同（公司减资至少需求三分之二以上股东赞同）。

2）程序杂乱，需求编制财物负债表、产业清单、公告与债权人洽谈债款归还或担保事宜等。

3）周期长

合适：公司股东结构简略、债款已根本清尝结束、不存在其他法令胶葛。

财政根据减资股东会抉择、工商改变材料、付出材料：

借：实收本钱——甲

贷：银行存款

（三）项目完结清算分配

1.项目完结清算分配前有必要完结事项：

1）完结土地增值税清算

2）转让悉数开发产品

3）处理完悉数开发产品产权证明

4）整理悉数应缴税款、第三方债款

5）处理完全部法令事项、涉诉胶葛

2.整体股东洽谈拟定清算计划。

3.详细施行清算财物分配、公司刊出手续。

（四）股东分配及清退——财政处理流程详细账务处理：

1.于停止运营日编制财物负债表（同正常运营日的财物负债表）。

2.清算费用：清算组成员的各类酬劳及产业变卖，债权债款处理进程产生的全部费用。

3.盘点清查、变卖财物

4.处理债权债款

5.补偿以前年度亏本

6.剩下产业分配

7.编制清算利润表、清算本钱的财物负债表。