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首批四单基础设施公募REITs扩募项目已于近日完成募集。在业内人士看来华夏基金查询，市场短期调整无碍长线资金看好REITs中长期的投资机会。作为华夏基金查询我国发展公募REITs的重要一环，扩募机制将于盘活存量资产、优化投资组合、增加资本市场活跃度、优化企业经营模式等诸多方面产生正面影响。

扩募顺利推进

根据沪深交易所官网披露的中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港(000088)REIT的扩募发行情况报告书，4单项目实际募资总额超50亿元。

具体来看，中金普洛斯REIT此次扩募发售募资总额约为18.53亿元，达到拟募集金额上限目标。华安张江光大REIT的募资总额约为15.53亿元。博时蛇口产园REIT的扩募发售募资总额约为12.44亿元。红土创新盐田港REIT的扩募发售募资总额约为4.15亿元。

尽管现阶段公募REITs的二级市场表现不尽如人意，但却并未影响各机构布局扩募的积极性。

中信证券首席经济学家明明指出，REITs本质仍是具有高分红的股权资产，扩募是REITs的重要属性，只有打开扩募空间，才能真正发挥REITs盘活不动产的功能。

“个人认为，扩募机制有利于优化企业经营模式，能助力企业打造‘投资-培养-退出-扩大投资’的良性循环，促进企业高质量发展，向轻资产化转型。”一位原始权益人告诉记者，“另外，一般情况下，扩募产品的顺利发行亦将为运营管理机构带来运营管理收入的提高。”

根据券商统计，截至2023年5月末，已有27只REITs完成上市，累计融资规模超过900亿元华夏基金查询；已有4只REITs的扩募方案通过持有人大会审议，扩募资产评估总值约46亿元，约占4只REITs存量资产最新评估总值的42%，能持续带动企业资产的盘活。

“站在基金管理人或计划管理人的角度而言，扩募能起到三方面的正向激励作用。”华夏基金管理有限公司的相关负责人说。

首先，是发挥管理人的投资能力，提升REITs价值。REITs管理人可以通过识别市场潜在投资机会，收购合适的基础设施，发挥自身资产管理能力，实现资产收益与价值增长，有利于REITs的长期资本运作。

其次，是有效控制基金杠杆。部分海外市场（如新加坡、德国等）会对REITs杠杆水平实施强监管。以扩募方式筹集资金来收购物业，可以将基金负债率水平控制在合理区间内，为后续投资运营决策留下一定的灵活空间。

再者，是增加管理费收入，发挥正向激励作用。当前，REITs的管理费一般与基金规模（净资产）挂钩，利用REITs扩募来收购资产、提高规模，可以提升REITs管理人收入，发挥正向激励效果。

市场积极响应

REITs这一“资产上市平台”的长期战略价值和持续发展能力不言而喻。

记者调研发现，REITs通过扩募融资实现规模增长已经是海外市场通行的做法。企业不仅可以通过扩募巩固REITs的首发优势，还能借由打造市场头部资产上市平台，逐步成为板块龙头，彰显品牌效应。

“据我们统计，截至2022年12月末，全球已有超过40个国家或地区创立了REITs市场，REITs总市值超2万亿美元，其中美国市值占比近70%。”前述负责人指出，“增发扩募购买资产是美国、日本、澳大利亚、英国、新加坡等境外成熟REITs市场的主要融资手段。以美国为例，2014年至今，美国REITs市场平均每年发生约200笔融资交易，由首次公开募资、增发扩募以及债务融资构成；美国REITs市场每年平均融资规模在900亿美元左右，其中增发扩募融资占年度市场融资规模的四到六成；如果扣除债务融资，增发扩募比例将占到权益融资的80%以上。”

具体到个案方面，丰树物流信托极具代表性。这是2005年在新加坡交易所上市的专注于亚太仓储物流设施的REIT。基金发起人丰树投资深耕于住宅、商业、仓储物流、数据中心等多种资产赛道，旗下设立了4只公开上市的S-REITs和5只私募基金作为 “投融管退”、加速资金周转的渠道。

据业内人士介绍，自2005年7月设立起，丰树物流信托共计开启了10轮扩募，累计募集资金30.4亿新元，具体形式包括公开市场发售、私募募集以及优惠配售。经过一系列扩募收购后，丰树物流信托在管理规模增长的同时，股价也保持稳定增长，自2005年7月28日（上市日）至2023年4月28日，累计增长377%，年复合增长率约9%。

就海外REITs扩募的实践经验来看，通过持续购入存量优质资产，不断优化在管资产组合，增加有效资产供给，能助力REITs市场规模稳步增长，进而带动REITs市场不断走向成熟。

回到国内市场，就已上市的27单REITs来看，大部分原始权益人均启动了扩募工作。

东久新宜集团董事长兼首席执行官孙冬平近日在接受记者专访时称华夏基金查询：“东久新宜集团已着手开展扩募准备工作，聚焦筛选运营成熟稳定、经营收益良好的优质资产，以期在提升投资人收益水平的同时，助力REIT长期成长。”

长期价值凸显

“复盘今年4至5月国内公募REITs的二级表现，于一季报披露后，市场在悲观情绪驱动下普遍回调，但部分基本面仍具韧性的标的随后也迎来了估值修复行情。站在当前时点，鉴于市场超跌背景下，不少个券已经具备了明显估值优势，因此我们建议投资者积极挖掘‘错杀’所带来的机会。”明明坦言，“此外，随着C-REITs扩募环节的打通，REITs一级半市场也将迎来更多的参与机会，二级市场或将根据REITs的扩募属性、管理人运营能力、拟扩募资产质量好坏等逻辑，迎来更多交易机会。”

“长期来看，REITs会实现价值回归。”孙冬平亦表示，“拉长投资周期考虑，REITs二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值。我们相信，随着市场经济活动稳步复苏，叠加基础设施REITs入池资产普遍较为优质，则REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，长期投资价值将进一步显现。”