[香港报价网]预售资金可盖楼也可还债 房企流动性再迎重磅利好

房地产商场再迎重磅利好，这次是预售资金监管保函事务。

11月14日，银保监会、住宅和城乡建造部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关作业的告诉》(下称《告诉》)，支撑优质房企可向商业银行请求出具保函置换监管额度内资金。置换金额不得超越监管账户中确保项目竣工交给所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交给所需的资金额度的70%。

东方金诚首席微观分析师王青对榜首财经表明，以保函置换部分监管资金，意在为房地产企业减轻流动性压力，操控房企信誉危险。近期，保交楼方针加码，此举也意味着监管层对预售款监管更为灵敏，不会对保交楼构成负面影响。

稳健的现金流是支撑房地产企业的要害。近一段时间，多部分一再出手稳楼市，力度空前，监管强心剂下，地产股心情拉满。

置换资金“可盖楼也可还账”

从内容来看，《告诉》关于房企准入资质、置换额度、置换期限、资金用处、参加银行均作了清晰要求，以确保专款专用，确保方针危险可控。

在额度方面，《告诉》要求，保函仅可用于置换依法合规建立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超越监管账户中确保项目竣工交给所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交给所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付运用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金一直不低于项目竣工交给所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。

在期限方面，《告诉》清晰，商业银行要合理确认保函期限，确保与项目建造周期相匹配。项目竣工交给或商品房项目完结房子所有权初次挂号预售资金协议免除后，保函相应失效。

“房地产出售低迷，加之房地产信誉环境偏紧，部分房企现金流压力相对较大，国内金融处理部分活跃采纳方法，支撑房地产融资，有助于缓解房地产融资压力，关于安稳商场决心、促进房地产复苏有重要意义。”光大银行微观研讨员周茂华对记者说。

当然，并不是所有房企都能够运用预售监管资金。《告诉》特别强调，对债务债款联系杂乱、涉案涉诉胶葛较多、对外担保额度过大、施工进度显着低于预期的项目，应审慎出具保函。关于项目主体与总承包方存在相关联系的，要充沛评价项目危险。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，这说明此次银行保函方针，首要是支撑短期有流动性危险的、但企业根本稳健的企业，而一些有显着爆雷危险的企业无法享用此类方针。

在资金用处方面，《告诉》规则，房地产企业要按规则运用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建造、归还项目到期债款等，不得用于置办土地、新增其他出资、归还股东告贷等。房地产企业要按约好承当监管账户内的资金补足责任，确保项目建造资金足够。

“此次被置换出来的预售资金，在运用方面已有非常大的立异，浅显说‘能够盖楼也能够还账’。”曩昔有些当地比较生硬，只限定为‘盖楼’“。这也有助于房企经过此类资金更好地归还账务，更好化解债款危险。”严跃进称。

预售款监管更为灵敏

商品房预售资金是开发商将正在建造中的商品房出售给购房人，购房人依照商品房买卖合同约好支交给开发商的购房款，包含定金、首付款、后续付款、按揭付款等。

在此轮房地产职业下滑调整进程中，预售准则和预售资金监管遭到史无前例的质疑。这是由于，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规移用预售资金，严峻侵害了购房人合法权益。

不少业内人士以为，为保交楼，上一年以来预售资金监管开端趋严，首要表现为提高了监管额度、严控资金支取等等，但这也让企业的流动性愈加严重，给保交楼带来晦气影响。

“此前严厉的预售资金处理，虽然短期内强化了保交楼，但对房企归还到期债款影响较大，然后约束了房企融资，终究也会给保交楼带来必定晦气影响。”王青称。

实际上，预售资金监管是多方参加的动态进程，触及主体包含监管行政部分、监管银行、按揭银行、开发贷银行、开发商等等。

《告诉》清晰了商业银行开具保函置换预售监管资金应契合的要求：监管评级4级及以下或财物规划低于5000亿元的商业银行不得展开保函置换预售监管资金事务。商业银行不得向作为本银行首要股东、控股股东或相关方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财政公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

一起规则，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发借款授信规范，充沛评价房地产企业信誉危险、财政状况、名誉危险、项目出售远景和剩下货值等，与运营稳健、财政状况良好的优质房地产企业展开保函置换预售监管资金事务。

招联金融首席研讨员董希淼对记者表明，《告诉》不会对预售资金监管和项目交给产生大的影响。不过，银行仍应坚持规范，审慎出具保函，必要时可要求房地产企业采纳有用的增信方法，严厉防备保函事务危险。各地推动此项事务时应依照商场化、法治化准则，当地政府不得强制银行开具保函。

中国银行研讨院高档研讨员李佩珈也对记者表明，对银行来说，保函出具目标首要为监管账户开立在本行的房地产企业，这意味着保函的还款来历能得到充沛确保(以该房企的预售资金为还款来历)。但这并不意味着该保函事务没有危险。“事实上，假如该房地产项目终究产生违约，该预售资金在所有权归属上应归于相关购房人等，所以银行债务将被‘悬空’，然后不得不承当该保函事务的授信危险，加大不良财物压力。因而，《告诉》也特别要求‘银行要经过确保金、房地产企业反担保以及其他增信方法，防备保函事务危险，按要求计提危险本钱，提取危险预备’。”

稳楼市力度空前

实际上，为立异商品房预售资金监管形式，管好用活项目资金，不少城市提出了适度的保函代替方针。

比方，本年5月，在监管资金方面，厦门答应房地产开发企业选用商业银行保函代替一半的应留存预售监管资金，支撑企业盘活资金。

再比方，本年9月，中国银行咸阳分行成功为某房地产企业开具商品房预售资金监管保函1992万元，该笔事务是陕西省金融机构为房地产开发企业处理的首笔商品房预售资金监管保函事务。

依据《咸阳市商品房预售资金监管方法》规则，监管部分在核算监管标的额的基础上，关于在咸阳市住宅和城乡建造范畴信誉信息渠道公示信誉等级为A级的开发企业，预售资金监管标的额可下浮20%，但对下浮的监管标的额需供给银行保函；开发企业能够凭银行出具的见索即付保函请求运用等额的预售监管资金。

“曩昔此类做法是存在疑虑的，有些当地乃至不答应。此次监管定调，有助于各地作业的展开。经过银行保函的方法来置换预售资金，减少了预售资金的沉积，关于加快此类资金运用和周转有活跃作用。”在严跃进看来，《告诉》出炉意味着银行保函准则置换预售资金的操作被正式认可。

稳健的现金流是支撑房地产企业的要害。日前，《关于做好当时金融支撑房地产商场平稳健康发展作业的告诉》，清晰了16项行动支撑促进房地产商场平稳健康发展，包含开发贷、信任借款、并购借款、借款展期、保交楼、个人房贷、个人征信、租借商场等多个方面。

此前，央行宣告重启“第二支箭”，支撑包含房地产企业在内的民营企业发债融资，估计可支撑约2500亿元民营企业债券融资。多部分已一再出手稳楼市，力度空前。

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