[任泽平 2018房地产]设立1000亿住房租赁贷款支持计划 21项举措改善优质房企资产负债表

继1月10日人民银行、银保监会联合开会提出施行改进优质房企财物负债表计划、展开“财物激活”“负债接续”“权益弥补”“预期提高”四项举动后，1月13日，新华社又报导出四项举动计划的更多内容。

据新华社报导，有关部门起草了《改进优质房企财物负债表计划举动计划》，拟从四方面要点推进21项工作任务，包含优化方针激活合理需求，加大保交楼力度，建立全国性金融财物办理公司(简称AMC)专项再借款，建立1000亿元住宅租借借款支撑计划，推进存量融资合理展期，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资办法，合理延伸房地产借款集中度办理制度过渡期，完善针对30家试点房企的“三线四档”规矩等。

业内人士以为，举动计划将加快地产金融支撑方针落地，叠加需求端方针持续加码，或将加快地产出售企稳上升，按捺信誉危险向头部房企分散。

值得注意的是，同日，央行货币方针司司长邹澜在国新办新闻发布会上表明，央行最近在研讨推出别的几项结构性东西，要点支撑房地产商场平稳运转，包含保交楼借款支撑计划、住宅租借借款支撑计划、民企债券融资支撑东西等，到时出台后会别的再作一些详细发表和发布。

四方面21项工作任务

1月10日央行、银保监会联合开会提出，要有用防备化解优质头部房企危险，施行改进优质房企财物负债表计划，聚集专心主业、合规运营、资质杰出、具有必定体系重要性的优质房企，展开“财物激活”“负债接续”“权益弥补”“预期提高”四项举动，归纳施策改进优质房企运营性和融资性现金流，引导优质房企财物负债表回归安全区间。

1月13日，新华社报导称，有关部门起草了《改进优质房企财物负债表计划举动计划》，环绕“财物激活”“负债接续”“权益弥补”“预期提高”四个方面，要点推进21项工作任务，并将于近期推进赶快落地。

据报导，在“财物激活”举动中，经过优化方针激活合理需求，加大保交楼力度，安稳房地产出售，压实企业减肥自救职责，支撑优质房企经过并购提高财物质量，着力改进运营性现金流。

工作任务中还包含建立全国性AMC专项再借款，支撑其商场化参加职业重组并购，加快危险出清。在推进住宅租借商场建造方面，金融部门近期也将出台金融支撑住宅租借商场开展的相关文件，并建立1000亿元住宅租借借款支撑计划，支撑部分城市试点商场化批量收买存量住宅，扩展租借住宅供应。

在“负债接续”举动中，下一步，金融办理部门将鼓舞金融组织与优质房企自主洽谈，推进存量融资合理展期；加大信贷、债券等新增融资支撑力度；研讨银行向优质房企集团供应借款，合理满意集团层面流动资金需求；支撑境外债款依法偿付，供应外汇办理等方针支撑。

在“权益弥补”举动中，一方面，支撑股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资办法；另一方面，开展公司制房地产投资信托基金，培养专业化、组织化住宅租借主体，加快住宅租借商场建造。

在“预期提高”举动中，将合理延伸房地产借款集中度办理制度过渡期，一起完善针对30家试点房企的“三线四档”规矩，在坚持规矩全体结构不变的基础上，完善部分参数设置。

报导还称，举动计划只设定了优质房企条件，没有详细名单，金融组织可自主掌握。

助力地产出售企稳上升

关于改进优质房企财物负债表计划举动计划的内容，广东省会规院住宅方针研讨中心首席研讨员李宇嘉表明，四方面举动是归纳推进房地产化解危险、保交楼、稳预期等多项方针同步完成的详细途径，也指明晰金融组织参加纾困、并保证资金投进安全的几个途径，也是将房地产职业安稳和金融安稳、经济稳添加、民生保证能和谐起来的一揽子布置。

李宇嘉指出，计划从房企、金融组织、住宅需求端等三个层面同步推进。房企端，既包含优质房企财物负债表改进，也包含出险房企危险处置；金融端，既包含优质房企信誉修正，多途径融资正常化，也包含出险房企收并购，并让部分项目危险开释“慢撒气”；需求端，加大金融方针扶持，安稳商场出售，推进保交楼资金硬缺口攻坚，激活企业造血功用，康复商场决心。

值得注意的是，计划说到，有关部门将合理延伸房地产借款集中度办理制度过渡期，一起完善针对30家试点房企的“三线四档”规矩。

注：“三线四档”规矩即所谓的“三条红线”方针。2020年8月20日，央行与住建部同有关部门进行交流和评论的基础上，发布了要点房企监管和融资办理规矩，对房企的债款办理将以“三条红线”为规范，其一，除掉预收款后的财物负债率大于70%；其二，净负债率大于100%；其三，现金短债比小于1倍。根据“三条红线”融资新规将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，其间，未“越线”的绿档企业，有息负债年增速上限为15%，黄档和橙档年增速上限为10%和5%，红档房企不能新增有息债款。新规于2021年试行。

李宇嘉以为，这是遵循国家提出的向新模式平稳过渡要求，而不是疾风暴雨式地过渡，导致组成错误、危险迸发。其间，地产借款占比不合格、需求压降的银行，短期内先不查核压降；而“三条红线”持续严格执行，会导致债款危险迸发，引发危险延伸。此次过渡期延伸，全体结构不变，等楼市安稳下来，相关长效机制举动持续施行和查核。

海通世界研报以为，“三条红线”方针为借款规划的年度添加设定了上限，上限随开发商的杠杆比率而改变。放松该方针有助于改进开发商的运营远景，撤销借款规划添加上限，将使国企开发商(现在大多数开发商仅可每年添加15%的借款额)在土地收买和并购方面愈加积极主动。一起，民企开发商将迎来更大的再融资灵活性。

华泰证券房地产职业首席分析师陈慎以为，举动计划将加快地产金融支撑方针落地，叠加需求端方针持续加码，或将加快地产出售企稳上升，按捺信誉危险向头部房企分散。

中信证券房地产职业分析师陈聪以为，四项举动中，财物激活是要害，改进当时的房地产出售仍是方针发力点，估计供应侧和需求侧方针将持续构成合力，推进商场出售拐点和信誉拐点提前呈现。