[升华拜克]罕见！这类创新产品 首现上市首日破发！

一度备受资金追捧的公募REITs基金，首现上市首日就破发的现象。

11月22日，中金安徽交控REIT首日上市，当天就以超4.5%的亏幅收盘，这是公募REITs产品初次呈现上市首日破发的状况。

多位业内人士对此表明，近期债市回调，公募REITs二级商场动摇较大，以及组织出资者流动性需求增加等要素，都或许会影响到REITs上市新基金的体现。他们也主张，出资者应该充沛认识REITs基金的危险收益特征和产品特性，依据未来分红预期合理评价REITs价值，在该类产品出资中要合理装备财物，并做好长时间出资。

首现上市首日破发

新产品上市首日跌幅4.5%

11月22日，发行规划108.8亿元中金安徽交控REIT在上交所首日上市，开盘即跌破发行价，与前期动辄斩获30%涨停板的现象构成巨大反差。

11月22日开盘，中金安徽交控REIT以10.73元开盘，跌破了每份10.88元的发行价。盘中，该只基金一度跌至10.037元，盘中最大跌幅到达7.75%；到当日收盘，该只公募REITs价格企稳上升，收盘价格收于10.39元，跌幅4.5%。

针对公募REITs上市破发的现象，一位公募资深人士对此表明，破发原因或许有以下几个：一是近期债券商场体现欠安，而公募REITs作为大类财物装备的重要种类，它具有“固收代替”的功用，近期债市的回调也或许会涉及到公募REITs出资者的热心；二是近期公募REITs二级商场全体也是跌落的环境，也会对新基金上市的热度发生影响；第三，在今年以来发行的公募REITs产品中，该只产品发行价超越10元，估值在高速公路板块中也相对较高，或许也会发生上市破发的压力。

“债市和公募REITs商场的首要出资者都是组织类型的出资者，不扫除部分出资者在债市回调中，会依据流动性的需求，而影响到公募REITs商场的体现，并因此发生上市首日破发的状况。”该公募资深人士称。

一位公募人士也表明，该只REITs产品标的是高速公路，REITs产品更垂青底层财物状况，近来上市的华泰江苏交控REITs盘中也呈现破发，或许是出资者对出资标的财物质量存在不合。

依据中金安徽交控REIT招募阐明书中发表的可供分配金额测算，该只基金2022年11月至12月猜测现金流分配率为6.28%，2023 年猜测现金流分配率为8.17%。

上述公募资深人士称，“现在受疫情影响，高速公路项目的营运状况相对一般，但假如项目估值定价相对较高，在当时商场环境中，这样的高估值或许不会得到二级商场出资者的认可。”

不过，也有业内人士剖析，公募REITs是合适长时间出资的财物，在中长时间会回归到标的自身的运营净现金流、根本面的价值。因此，短期的商场动摇不宜过度解读，可是上市首日破发，的确会影响到各类资金参加出资的热心，未来商场挑选REITs项目，也会愈加精挑细选，重视项目自身的质地，一起愈加重视合理的估值，以完成长时间的稳健报答。

“公募REITs产品首日破发，是近来商场走势和出资者心情改变的归纳反映，此前网下配售和大众认购环节的热销，或许会推高该类产品定价，而定价变高也会丢失挣钱效应，信任跟着商场化的演绎，该类产品的估值定价会回归到合理的区间。”一位公募人士也称。

数据显现，到11月22日，现在全商场已有22只公募REITs产品上市，上市首日均匀涨幅为13.47%，涨幅最高的国泰君安临港立异产业园REIT、华夏合肥高新REIT、中金厦门安居REIT等6只产品，首日涨幅到达30%的上限，该类基金二级商场的优异体现，引发了资金“类打新”的认购热心，在产品认购环节常常引发百亿，乃至千亿资金的追捧。

公募REITs较合适长时间持有

应充沛认识危险收益特征和产品特性

中金安徽交控REIT是现在国内已发行规划最大的公募REITs基金，征集期间，中金安徽交控REIT有用认购总户数3.89万户，有用认购比例10亿份，净认购金额108.8亿元。这只产品也是中金基金继中金普洛斯REIT、中金厦门安居REIT之后，第三只上市的公募REITs基金。

揭露材料显现，中金安徽交控REIT的底层财物为沿江高速公路，坐落安徽芜湖、铜陵、池州市内，全长161.153公里，是沪渝国道(G50)安徽段的重要组成部分，服务于国家“长三角一体化”和“长江经济带”发展战略，完成了长江中、下流的快速互通，关于加强泛长三角区域的经济活动具有重要意义。

一起，安徽经济的高速发展为标的财物收益供给了保证。沿江高速注册现已十余年，其交通构成、方式和交通流量已趋于安稳，切合公募REITs底层财物收益安稳的要求。

业内人士剖析，公募REITs作为长时间财物装备新挑选，产品可分配收益首要来自于底层财物的运营净现金流，也是支撑其二级商场体现的首要要素。

在中金基金看来，公募REITs产品的危险收益特征与传统金融产品有较大差异，出资者应以长时间视角和长远规划，充沛认识REITs基金的危险收益特征和产品特性，对相关财物状况及其运营方式进行充沛了解。

长时间来看，公募REITs的出资价值一方面体现在相对股债商场独立的财物装备功用，另一方面，公募REITs终究出资于运营较为老练的基础设施项目，并且在满意分红条件的状况下，每年至少将90%以上兼并后基金年度可供分配金额以现金方式分配给出资者，因此较合适长时间持有。

“出资者可深化了解REITs的底层财物及收益状况，依据理性的价值判别，依据未来的分红预期合理评价REITs价值，抱着长时间装备的心态来出资公募REITs，并经过长时间持有与合理的财物装备力求取得较好的出资报答。”中金基金相关人士称。