000671阳光城(000671阳光城雪球)

　　最贵地王

　　单价售价逼近20万元

　　据了解000671阳光城，作为静安与闸北两区合并后新静安首次出让000671阳光城的住宅地块000671阳光城，上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块未拍先火000671阳光城，关注度爆棚。该地块地处市中心，距离陆家嘴、人民广场、大宁等重要CBD基本都在3公里范围，周边的交通、商业、教育、医疗等配套非常完善，有近20家房企参与举牌。

　　重要的是，该地块开发要求严苛，包括商业服务业和住宅比重分别是10%、90%，住宅套数下限931套，全装修比例80%以上，中小套型比例不低于80%，要求100%持有商业，持有不低于15%建筑面积住宅用于租赁。

　　克而瑞研究认为，这些条件的限制将增加企业的成本，同时影响项目的资金回流速度，更加考验企业的融资能力和综合开发能力。

　　克而瑞研究表示，从成交楼板价来看，100315元/平方米已然是“面粉贵于面包”，与地块仅一街之隔的为万科翡翠雅宾利项目，目前均价仅为90000元/平方米左右，今年上半年总成交金额为35.82亿元。不过纵观过去几年上海的土地出让，不乏曾经让人觉得“面粉贵过面包的”地王，但是随着市场的上涨，板块的崛起，加上企业良好的销售策略和产品打造能力，不少地王都成功解套，甚至实现盈利。

　　而业内对该地块未来入市的销售价格看法不一，不过多位熟悉市场人士认为，保守估计，该地块售价将超过18万元/平方米，20万元/平方米甚至更高也有可能。而同属于该区域的上海华侨城苏河湾11号楼，今年成交的一联排别墅单价高达34.49万元/平方米，创造中国历史最高单价销售纪录。

　　鉴于此，克而瑞研究认为，静安地块也是如此，虽然超过10万元/平方米的楼板价令人警惕，但是并非完全不可为。一方面地块所处位置稀缺，周边项目价格上涨预期比较强烈，据了解周边项目中粮天悦一号9月开盘预估价格约为11万元-13万元/平方米，在静安地王出现之后，周边项目的价格将会进一步上涨，从而进一步提升板块房价，静安地王未来盈利也能进一步保障。另一方面，融信现在发展势不可挡，扩张决心坚定，且从杭州公馆等项目的开发来看，企业产品打造能力也是值得期待下的。

　　闽系房企

　　年内拿地花1334亿元

　　事实上，融信中国已在上海布局8个项目。公开资料显示，截至目前，融信今年已经在全国拿地14宗，其中有7宗地的溢价率超过50%，10宗地的成交额超过10亿元，年内总拿地金额超过340亿元，而融信中国2015年在全国的房地产销售额为295.3亿元。

　　更值得注意的是，近两年来，闽系房企在全国拿地动作凶猛。旭辉集团、阳光城、泰禾集团、建发股份、正荣集团、融信中国、禹洲地产等“闽系”开始频频于上海、北京、杭州、合肥等一、二线城市以高溢价率压倒其他龙头房企拿地，并且屡屡创造新“地王”。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，11家闽系房企年内拿地金额高达1334亿元，在已抢到的地块中，有多达48宗可以称为地王，而全国2016年前7月溢价率超过50%的地块为189宗，也就是说，全国地王有超过20%被闽系房企获得。

　　同策咨询研究部总监张宏伟则认为，从当前上海土地市场特征来看，今年以来上海“地王”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”，一旦市场遇到调整，那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让。但目前来看，房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，在上述热点城市制造“地王”的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此，对于上海土地市场来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。