地产证券化(地产证券化resi)

　　核心提示: 房地产的这扇大门地产证券化，永远不可能对投资者关闭。

　　国庆前后有20多个城市出台了限购、限贷、限价、限用金融工具等楼市调控措施。朋友圈对这些政策的解读就是一句话“炒房客，get out。”

　　然而，国家真的向不动产投资者关上了楼市的大门吗地产证券化？

　　当然绝 对不是！

　　福州在出台限购、限贷政策的同时，还颁布了另外一个政策。而这个政策就是一个信号，国家希望投资者转向购买另外一种房产。未来楼市的资金也将大规模转向这个领域，并与互联网经济共同构建更有效率的新经济模型。

　　房地产的这扇大门，永远不可能对投资者关闭

　　福州出台的这个政策，就是《福建省人民政府办公厅关于加快化解商业办公房地产库存的通知》（闽政办〔2016〕108号）。

　　这个政策给出的信号在于其中的第二条：“支持商业办公房地产消费”。其中，第一点明确规定，“凡购买五城区新建商业办公房地产的，由财政按所缴契税等额给予补贴。”

　　对符合城市燃气铺设有关规范的SOHO项目，允许铺设燃气管道，允许SOHO项目按照民用住宅收费标准收取水、气费用。甚至动迁户如果购买商办房，还可以享受到购房补贴。

　　文件规定，“自本意见颁布实施之日起，被征收人自领取货币补偿款的一年内，使用货币补偿款购买五城区新建商业办公房地产的，按照购房总价且不高于货币补偿款总额的5%给予购房奖励。”

　　福州对商业办公用房的鼓励购买政策，和住宅的限购、限贷，形成了鲜明的对比。

　　这个政策似乎在告诉我们，对投资商业地产这件事，地方乃至中央政府仍然持欢迎态度。

　　国家统计局的数据显示，尽管房地产去库存是今年的重要工作，但这项工作的完成情况，并没有外界想像得那么好。截至今年8月，全国商品房待售面积仍然达到7.087亿平米,比去年同期还增长了6.9%。

　　去库存的主要压力就来自于商业办公用房，其中待售商业用房面积达到1.55亿平米，较去年同期增长了22.2%；办公用房的面积也较去年同期增长了10%。

　　因为房子卖不动，很多城市已经出现了商业地产和同地段住宅售价的严重倒挂（尽管商业地产的租金通常会高过同地段的住宅）。

　　不逊于国际任何城市的房屋租售比，让商业地产市场集结了大量的机构投资者。戴德梁行预计，仅上海一地，机构投资者就会斥资770亿，收购商用住宅。

　　价格泡沫最少的房地产：市场热情却很低

　　五牛基金董事总经理全宇在参加第六届中国价值地产年会（上海城市论坛）时曾比较过国际主要城市的房地产租售比，认为上海的商业地产租售比，并不比全球其地产证券化他城市低，价格的泡沫很小。

　　但就是这样一种风险低的产品，却是各个城市最难去库存的房地产类型。

　　不能怪吃瓜群众的有眼无珠，怪只怪商业地产投资太难了，要通过买卖商业办公房赚钱，至少要过“三大关”。

　　第一关是贷款关。商业地产的首付比例至少要五成，而且贷款周期只有十年，利息还要上浮10%。贷款门槛，显然比住宅按揭贷款高得多。要知道，就是楼市调控，不少城市的二套房首付比例也就四到五成，而且贷款周期最长可以达到二三十年。仅就贷款时间这一项，就不知道让多少投资者放弃购买商用房。

　　第二关是税收关。契税、营业税按照最 高标准缴纳，这就不说了。每年还要交房产税。出售的时候，还需要按盈利水平，交税率高达30%—60%的土地增值税。有人计算过，出售一套商业地产，税负总额至少要达到个人投资收益的三四成。因为，税收过高，又赶走了一批投资者。

　　最后一关也是最重要的一关是运营关。自从淘宝、京东，成为人们购物的主要途径，不知道有多少商业街迎来关门潮。甚至连上海的淮海路、外滩、豫园、南京西路、陆家嘴这样的核心地段，都有商铺空关。个人投资者没有能力运营商业，怎么敢去投资？

　　但这三关并非永远存在。福州提出按投资者缴纳契税金额，给予购房补贴，就是一个释放的信号：在商业地产去库存压力日渐加大的大环境下，地方政府甚至中央层面可能为个人购买商业用房开绿灯，对税收政策、贷款政策进行适度调整，鼓励个人投资商用性房地产。

　　另一方面，房地产行业全行业的转型，也为运营关的最终被攻克创造了条件。出于房地产资产证券化的需要，目前包括万科、绿地、万达等行业龙头企业都已经组建了自己专业的资产管理和运营团队。这些团队不仅负责公司持有商业的资产运营，同时也需要兼顾小业主所持有物业的资产运营和管理。

　　另外，在这个行业，还有一大堆核心骨干来自于第一太平戴维斯、仲联量行、戴德梁行等国际五大行的专业管理公司，这是让投资者购买商业房产由难变易的重要前提。

　　投资回报可能超出想象

　　虽然，商业地产受到电商的冲击最为严重，但在新经济领域，它也可能是最能创造高额回报的一种房地产。

　　去过上海月星环球港的消费者，都会被日本Sega开设在其中的室内游乐场着迷，它提供的裸眼4D动感体验，可以让每个游戏玩家产生如临现场的体验感。

　　比如，玩家可以乘着越野车，穿越原始森林，感受在越野车上漂流大峡谷真实体验。在整个过程中，桥梁断裂、滚石袭击、独木桥坠落、野兽追击……，每一幕场景都惊险刺激，又逼近真实，让人欲罢不能。同样，玩家还可以打击出各种有意思的音乐，并能和其他玩家现场竞技。

　　因为玩乐项目的新鲜有趣，小孩子对这里的游戏项目总是热情高涨，每次都吵着要在那里玩。

　　这种以体验为主的商业，正在为商业地产参与新经济塑造，并构成更有竞争力，更有盈利空间的崭新经济业态提供了巨大的舞台，假以时日，也许未来就不是淘宝冲击实体商业，要变成商业地产冲击淘宝了。

　　和原来购物中心，主要就是购物不同。现在新开发的商业地产项目，已经不太“鸟”购物型的商业，而是要求有特色，有主题的体验商业，通过它们吸引大量的消费者。

　　比如迪斯尼乐园边上的绿都绣云里，就引进这样一家书店。这家书店的老板不仅卖书，老板还会邀请一些手工艺人当场示范制作、教授顾客一些手工艺，光学其中一门手艺，可能就至少要一下午时间。

　　比如复杂程度不低的咖啡拉花技艺。如果要练习熟练，甚至能自己创作拉花，也许就需要两三天时间。这样一来，原本为全家玩迪斯尼乐园，到绿都绣云里住客栈的游客们，住宿的时间很有可能从原来的两天，延长到三四天。

　　当人们对商品的需要越来越小，对旅游、休闲、养生、美容、健康等的需要越来越多，商业地产的这种体验业态占主导的变化，就会让人们回归到各种类型的消费场所！而对商业地产的投资者来说，这就是一个信号。

　　根据国家统计局的统计，截至8月，电商只占到全国零售市场总额的11%出头，而电商的老头——阿里巴巴，目前市值已经达到了2465亿美元。

　　以此评估全国商业地产的理论价值应该至少是2.47万亿美元，以截至二季度已竣工商业服务用房总面积1.06亿平米计算，每平米的商业地产至少可以值2万美元/平米，而目前在售的商业又有多少在售商业地产的售价能达到这个数字。

　　这也是商业地产投资存在巨大机会的原因！