今天南方新优享基金的市值(今天南方新优享基金的市值是多少)

　　今年过年今天南方新优享基金的市值，聚一起谈到不少就是股票了。说到国内今天南方新优享基金的市值的经济形势今天南方新优享基金的市值，大家大多含糊不清，反正都在痛恨手里的钱越来越少了。唯一能提起大家兴趣的事，只有买房子！

　　股市的估值方法，不但要横向比较，更要纵向历史比较，横向跟行业比跟国外比，看价格市盈率以及盈利能力，是否比别的公司更贵，纵向历史和自己比较，看自己现在处于一个什么样的位置上，如果市盈率处于历史低点，那么基本确定，这个股票就是低估了。但这套估值方法在楼市上完全不适用，中国人最大的风险就是没有见过一个完整的房地产周期。所以根本无法测算如果房价跌下来到底会跌多少，会跌多久。

　　国际上房地产泡沫一个重要的指标，叫做房地产市值与GDP的比值，也就是说如果房地产的市值过大，远远超过了GDP那么就是泡沫了，美国比较敏感，一般房地产市值超过GDP就算泡沫了，长达近100年的历史中，只要这个比值超过了100%，就要小心了。次贷危机爆发的时候，这个比值上升到了172%，酿成了巨大的金融核爆，到了今天美国的这个比值仍然还有128%，所以这个风险到今天依然存在，美国未来一段时间如果经济重回衰退，那么房价跌也并非不可能。

　　1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。据说当时香港居民的损失就远远超过了香港的GDP，如果反推楼市的市值，那么房地产总市值比GDP至少应该在150%以上。那么现在大陆的房地产总市值/GDP是多少呢？美国做空大师詹姆斯·查诺斯给算了一笔账，说至少在300%-400%左右，那么话说今天南方新优享基金的市值我们房地产的核爆能力应该是日本的两倍，美国次贷危机的3-4倍。

　　有人说中国不一样，人口持续流入造成了高房价的刚性需求，其实这个故事我们在香港听过，日本听过，美国也同样听过，上涨的时候永远都是刚性需求。每个人对于不断上涨的资产的需求的都是刚性的。赚钱谁不愿意呢？至于人口流入这个事，未来五年将出现极大的逆转，首先宏观大环境下，2015年已经发生了转折，工作人口开始减少。老头老太太越来越多。2020年将开始人口负增长，其次大城市纷纷人口管制，到2020年之前，人口基本不增长，核心城区开始人口负增长。三四线城市倒是鼓励农民去落户，但县城大家也是知道的，除了空房子什么都没有，现在的农民基本都已经在县城里有房子了，要让他们买个十套八套的？估计他们也没这个能力，更没这么傻。所以有产业的地方，人口不会流入了，而没有产业的地方，会鼓励人口流入，但那些地方恰恰是空城鬼城，房子像牛粪一样多。鼓励人口流入，其实也是寻找接盘侠的另一个说法而已。

　　之前十年房价上涨，是因为央行的资产负债表扩张，换句话说是因为多印出来好多钱，没地方去，都被房子吸收了，房地产的涨幅，实际上就是实际通胀率，而在2015年，出现了转折，央行资产负债表收缩了，7万亿资金消失了。货币减少了7%，这就是通缩，未来一段时间，货币越来越少，拿什么支撑高房价呢？况且，收入越来越少，已经是大家的切身体会，难道大家就没感受到奇怪？收入越来越少，房价越来越高，这真的靠谱吗？

　　中国最可怕的一点就是还没有见过一个完整的房地产周期，不知道房子跌下来究竟能够跌多少。

　　对于房地产企业来说，资金链风险远高于盈利风险，叠加起来，三四线的房地产企业普遍存在资金链风险，极易形成系统性风险（破产掉几家就会形成银行坏账）。因为开放商的建设模式是：拍得一块地（自有资金或贷款），贷款建设到一定进度（评论区有指出建设程度达到70%以上，取得销售许可证），然后搭个小棚子卖期房筹措资金回笼一部分现金或者继续用于建设，合起来的资金进行建设。建设完成后，再将剩余房子卖出收回资金。

　　不管怎么说，未来放松将会继续，但是疗效难如往昔。转移杠杆的思路理论上讨巧，却忽略了经济本身规律，经济体并不具备那么多弹性，而居民端的储蓄消费能力也不意味着用之不竭的资源。加杠杆的阶段是甜美的，去杠杆的步骤注定是惨烈的，拖延时间并不意味着问题会自动消解，就像一杯卡布奇诺，泡沫虽好，终会散去。

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