美国股票总市值(美国股票总市值是多少)

什么是REITs？

房地产投资信托(REIT) 是拥有并在大多数情况下，运营底层房地产的公司，目的为 REIT 的单位持有人（投资者）创造租金收入。REITs 拥有多种类型的商业地产，包括写字楼和公寓楼、仓库、医院、购物中心、酒店、数据中心等。部分REITs也从事房地产融资。大多数国家及地区的在REITs层面有相关的收入税务豁免政策。

REITs 可以在主要交易所公开交易，REITs 的两种主要类型是股权 REITs和抵押 REITs (mREITs)。2014 年，标普道琼斯指数和 MSCI 将股票类REIT分类为全球行业分类标准（GICS）中的独特资产类别 。

截至2021年9月，全球39个国家有974个上市REITs，合计市值约2.2万亿美元。美国是最大的REITs市场，占全球REITs市值的约65.5%。虽然美国的REITs市场依然是远大于全球其美国股票总市值他市场，但近年亚洲REITs市场也增长迅速。日本，新加坡及香港是亚洲最大的REITs市场并过去8年合计市值增长79%。

全球及亚洲主要REITs市场过去2013-2021年发展规模（单位美国股票总市值：10亿美元市值）

数据来源：德勤、EPRA、FSDC

新加坡REITs概况

自2002年第一支REITs在新加坡上市后，新加坡REITs发展迅速。目前新加坡有44个上市REITs，总市值超过1100亿新币（约800亿美金），是亚洲除日本外最大REITs市场。

新加坡REITs的特点是跨境REITs主宰市场，接近90%的新加坡REITs组合中持有新加坡以外的资产，其中19支REITs只持有新加坡以外的资产。新加坡国土面积狭小，并大都数房地产已证券化或归大型上市地产公司及财团所有，加大吸引跨境REITs挂牌出于必要性。新加坡REITs的跨境资产覆盖中国、美国、欧洲（含英国）、澳洲、香港、日本、印尼、印度等国家和地区。除新加坡外，全球基本所有主要REITs市场都已自己市场的资产为主。

新加坡REITs总市值过去10年复合增长约11%，2016年-2020年的五年间新加坡REITs指数的总回报约74%。新加坡REITs的另一个特点是其波动较小及派息较为稳定，其波动率对比全球范围内的REITs及股票指数都属于较低水平。

数据来源：彭博、新加坡交易所

新加坡REITs类别

虽然REITs主要目的可简化为通过赚取租金和融资成本的差价为投资人获利，但其底层资产仍可具有多样性及不同的市场周期及风险。新加坡的REITs主要类别为办公（写字楼）、工业（工厂、工业园等）、零售（购物中心、奥特莱等）、医疗（医院、养老院等）、旅游观光（酒店、度假村等）、物流（仓库、物流中心等）、数据中心及混合（超过一种类别）。

数据来源：KeppelREIT、Ascendas REIT、Capitaland China Trust、Parkway Life REIT、CDL Hospitality Trust、Mapletree LogisticTrust、Keppel DC REIT

上图为一些新加坡REITs持有的资产案例，分别为维多利亚警察总部（墨尔本）、独角兽Grab总部（新加坡）、凯德Mall西直门（北京）、Bon Sejour Yokohama Shinyamashita疗养院（横滨）、莱佛士马尔代夫Meradhoo度假村（马尔代夫）、MapletreeLogistics Hub Tsing Yi（香港）、GoreHill Data Centre (澳洲)。

投资REITs考量因素

与任何其他上市的股票一样，投资者可以交易在股票交易所上市的REIT单位。也可以通过 REIT 基金或 REIT ETF 获得 REITs敞口。部分主要REITs考量因素如下：

管理人及运营情况： 优秀的REITs管理人可以为REITs带来长期的优秀回报，除了租金现金流的增长外，优质管理人会选择合适的时机进行并购/出售、物业优化、选择合约周期、租户组合、选择融资配套、进行外汇管理等，最大化投资人的回报。（下图中新加坡有超过10年业绩的REITs中，表现最好的三只均由Mapletree Investments管理，每支均在过去10年给投资人超过15%的年化回报）

数据来源：彭博、新加坡交易所

杠杆： 新加坡REITs的合规限制最高杠杆为50%，REITs需要合理的杠杆结构、融资成本及久期搭配以优化收益

租客组合： 租客的行业分布、最大租客集中度、合约期限、主力租户等均是考量因素

出租率： 优秀资产的REITs一般长期维持组合90%以上的出租率，其中佼佼者也可长期维持98%以上的出租率。除此之外，管理人也一般可以通过收购一些因管理不当而出租率较低（70~80%）的优秀物业，通过优化管理提升出租率获得超额回报。

加权重平均租约到期时间（WALE）： 高WALE的REITs有较高的未来租金确定性，较低WALE能在租金上涨环境中更好捕捉收入增长，一般WALE的管理是根据REIT管理人的判断而规划的

债务到期： 融资规划及分散高额债务到期年份，一般REITs都有较高的债务，如果债务到期过度集中可能会面临较高的再融资风险

主要风险

市场风险： REITs虽然波动较低但依然是上市股票的交易形式。受到房产价、投资者信心、利率、二级市场风险

收入风险： 租金下滑、大租客迁移、长期无法收租、旧物业翻新等

集中风险： 物业数量少或租客数量少

杠杆风险： 新加坡REITs负债上限50%，如出现破产情况，房产优先支付债务

再融资风险： REITs长期使用债券，如无法再融资可能需要大量抛售物业

其他风险：汇率、政治、监管、自然灾害、疫情等

以上仅代表个人观点，不足以作为投资依据，也不对任何投资行为负责。

股市有风险，入市需谨慎！