住房租赁ABS火热 机构加速布局REITs_浙江金融学院

据记者报导，现在住宅租借商场财物证券化速度显着加速，首要源于一系列方针出台的利好，多家金融组织和地产商开端布局相关事务。一起，一些券商对REITs“摩拳擦掌”，已进行相关项目储藏。

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产品供销两旺

2017年头，魔方公寓发行国内首单公寓职业财物证券化产品。据不完全统计，2017年全年共获批7单相关产品，成功发行4单。特别是2017年10月以来，会集获批或发行5单产品，业界人士表明，现在长租公寓类财物证券化产品根本处于供销两旺的状况。

依据不同品种公寓的品牌和运营方法，现在住宅租借财物证券化事务首要包含以下几类形式：租金收益权ABS、公寓型类REITs、CMBS(商业房地产典当借款支撑证券)和租借消费分期类ABS。

其间，“魔方公寓信任获益权财物支撑专项方案”归于典型的租金收益权ABS产品。公寓型类REITs，即以商业地产产权和租金收益权为底层财物，以商业地产为典当，将未来租金构成的应收账款注入财物池，“新派公寓权益型房托财物支撑专项方案”即为类REITs产品。CMBS是以商业地产为典当构成的典当借款为底层财物的产品，招商蛇口(001979)近来发行的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期财物支撑专项方案”即归于该类产品。

某券商资管子公司人士告知记者，关于长租公寓职业，融资方挑选财物证券化的方法取决于其商业形式和融资需求。若融资方自我克制物业，为租借房子的所有权人，则长租公寓企业可挑选以发行CMBS或类REITs的方法进行融资。就这两种融资方法而言，CMBS的融资规划相对较低，一般为物业估值的六折左右;以发行类REITs进行融资，尽管融资规划能够更高，但企业也要面对较深重的财物重组本钱，包含税务问题。

别的，若融资方运营形式为转租形式，则企业更多挑选以信任获益权为根底财物发行ABS进行融资。若融资方运营形式为保管形式，且切入消费金融范畴，那么企业也能够消费借款债权为根底财物发行ABS进行融资。

辨认操控潜在危险

渤海汇金董事总经理、本钱商场部总经理李耀光以为，关于发行方来说，魔方、新派等创业特点的专业公寓运营企业，难以经过发行债券、银行借款等方法融资，财物证券化能够发挥“回归财物根源”特点，表现差异于传统债券的重要价值。在房地产商场从增量商场进入存量商场后，许多传统房企需求盘活存量财物，保利地产(600048)、招商蛇口等传统房企也测验经过财物证券化进行融资，不只能够盘活存量财物、优化本钱结构，还能缓释传统方法融资带来的负债率与财政本钱压力。

上述资管人士表明，关于投资者而言，长租公寓财物证券化产品的还款来历为未来特定期间内的租金收入，现金流较安稳可期，且底层财物同质化强并十分涣散，产生会集违约的概率较低。长租公寓以发行CMBS或类REITs进行融资时，方针物业可予以典当，对投资者而言更有保证;在轻财物运营形式下，现阶段能够发行ABS产品的长租公寓企业运营办理能力都很强，财物质量也较好，一起大都会考虑引进外部增信办法。所以整体而言，长租公寓财物证券化产品危险可控，性价比较高。

李耀光指出，财物证券化开展过程中，应当辨认和操控潜在危险。住宅租借特别是长租公寓职业对办理和运营的要求十分高，未来几年职业界必然会呈现整合和分解，不扫除一些企业会消失。

中山证券地产事务团队高档董事孙剑生以为，长租公寓关于投资人的潜在危险首要在于未来运营的不安稳性，需求品牌开发商高效运营长租公寓，满意REITs产品关于租金回报率的要求。

上述资管人士指出，在产品运转过程中，投资者需求特别重视租约动摇危险、期限错配等问题。关于融资方来说，一旦签约的业主提早免除租约或租约到期后未能及时与承租人续约，都或许导致房子空置率上升，在不同程度上影响专项方案的现金流安稳性和足够性。

李耀光表明，可经过三方面有用办法尽或许防备或削减财物证券化或许带来的危险：第一是充沛信息发表，使投资者及时了解财物证券化存续过程中根底财物运营状况;第二是挑选优质物业财物和优质企业进行财物证券化，关于类REITs产品，须亲近重视物业所在位置、合理商场价值、运营状况等，轻财物的租金财物证券化则应优先挑选商场抢先、运营稳健、继续运营能力强、安全边沿高的运营主体;第三是在产品规划过程中引进必要的增信方法和危险防备办法，关于轻财物运营的财物证券化需求考虑引进高评级增信组织，延聘专业评价组织和评级组织对财物与证券进行盯梢评价与评级，能够经过在产品规划中嵌入提早停止或许防备性条款，对产品进行提早处置，防止危险的产生。

有备无患布局REITs

在住宅租借财物证券化事务升温的布景下，中信证券、渤海汇金、招商证券等公司已参加相关事务。多家券商投行人士泄漏，已有备无患布局REITs事务，并进行了相关项目的储藏。

李耀光表明，未来公司拟推进类REITs、CMBS和租金财物证券化等多种细分类型的长租公寓财物证券化，准备专业团队研讨和布局未来公募REITs事务，探究和参加长租公寓REITs商场。中山证券泄漏，公司一向重视ABS商场最新动向，在CMBS、类REITs等方向上都在积极探究。

关于公募REITs未来的开展，券商和房企人士以为，完善的法令与配套准则是其健康、标准开展的重要保证。现在REITs的批阅监管准则、比例性质的法令定位及发行场所、买卖结构及法令关系、管理结构、信息发表规矩等尚不清晰，需求有关部门拟定相关准则办法。

在税收方面处理相关环节潜在的两层纳税问题将有利于REITs更好开展。国内REITs缺少“扩募机制”，必定程度上限制了其“服务实体经济”功效的发挥，在当时准则框架下，“扩募机制”问题必定程度上可经过学习ABS现有储架发行机制完成。