2008，中国地产新格局_绿色金融

曩昔的一年，国内出资过热、商场流动性过剩、通货膨胀压力加大等问题现已显示无疑。房地产出资过热，全国房地产价格上涨过快成为了遍及的现象。跟着中心政府一系列愈加紧缩的金融调控办法的出台及各项方针的严峻履行，对房地产商场的影响将更为直接显着，房价这匹“脱缰之马”有望在2008年被逐步征服。可是我国全体高速向上的经济添加是毋庸置疑的，房地产商场因为区域及城市展开的不均衡性所发生的展开周期日益明显。2008，我国地产格式将呈现出以下五大改变特征。

一、方针格式：从治标转向治本

现在我国房地产商场面对的三大主要对立：社会性确保住所和商场化住所的对立、求过于供的对立、资金流动性过剩的对立。近期国家调控方针已从治标转向治本，从处理外表的问题转向处理三大内部对立。2008年，房地产商场调控的要害和作用将会集体现于各地对中心方针的履行力度。

扩展公房：2007 年国家政府加大对社会性确保住所的投入和监控力度，出台了一系列方针及办法确保低收入家庭的住所问题，国家对住所确保的注重程度以及相关确保方针的出台力度可以说史无前例，标明政府加速处理城市低收入家庭住所困难的决计和决心。但怎么确保在当地层面上的有用施行，当当地针细则和具体办法将是要害。

冲击囤地：为冲击开发商捂地囤地行为，有用地调控房地产商场，2007 年土地增值税、土地使用税的征收已被清晰。2007 年12 月，中心政府为加强土地储备机制的树立，又出台了我国土地储备的第一部法规《土地储备管理办法》，意味着政府将或许采纳更有用的土地供给机制确保有用的商场调控。

紧缩钱银：面对当时我国经济存在的过热危险和不断上升的通胀压力，2008 年中心政府施行从紧的钱银方针现已确认。信贷紧缩的方针，将使大部分的房地产开发企业面对巨大的资金和土地压力，中小企业的危机愈加严峻，房地产职业资源将加速向实力的品牌企业会集。一起，依靠银行信贷而衍生的部分出资需求，在约束“第二套房贷”的严厉履行之下也将得到必定程度的按捺。

二、城市格式：二三线城市兴起

要点区域：国家战略规划直接影响我国要点城市的展开方向。继深圳经济特区、上海浦东新区之后，天津滨海新区被同意为国家战略规划区域，天津有望成为未来我国经济新的添加极。2007 年，重庆、成都、武汉、长沙又相继被同意作为全国统筹城乡归纳配套改革试验区，2008 年必将迎来这些区域城市化的加速和房地产商场的快速展开。

周边城市：2007 年，一线城市的经济辐射才能跟着区域性战略协作的加强，正在带动周边二三线城市敏捷兴起，这一气势在2008年将持续增强。跟着长三角区域经济一体化的战略规划、泛珠三角区域经济协作结构、环渤海经济圈的酝酿、中部兴起、西部大开发、复兴东北等一系列区域战略相继出台，未来区域间、区域内各城市间的协同效应的需求将日益增强，协作更为本质广泛。区域性城市基础设施的建造以及产业布局的协调展开，将使区域竞争力和生机将日新月异。上海、广州、深圳、北京作为区域内最重要的一线城市，其对区域内经济展开的龙头位置将更为凸现，然后促进周边二三线城市将迎来经济展开和房地产展开的黄金年代。

三、职业格式：本钱主导年代降临

2008年跟着土地机制的标准、钱银方针的紧缩都迫使国内房地产企业在资金困局中寻求新的打破，我国房地产职业也正在酝酿着一场革新，房地产职业本钱主导年代现已降临。在寻求资金途径多元化的运作过程中，一些干流房地产商开端注重融资环节，将它从原有的运作环节上升到了史无前例的高度。国内的房地产商能否抓住机遇习惯革新将是未来他们在职业界能否持续生计展开的要害。房地产职业将进入一个以强凌弱的时期，职业的重整和洗牌火烧眉毛，企业跨区域战略布局和展开亦将提速。

2007 年，因为上市途径的敞开，房地产公司在证券商场上的融资进程如火如荼。上市的公司追求登陆或借壳上市；已上市的公司则经过揭露增发、定向增发和配股等方法进行再融资。2007 年本钱商场所取得融资的大部分已用于了全国范围的跑马圈地的比赛之中，楼市和股市的互动效应已逐步形成，房地产开发企业的融资、圈地、再融资、再圈地的运营形式也已暂露头角，并将在2008年愈演愈烈。

四、商场格式：寓居市郊化、商务集约化

2007 年国家政府加大了对社会性确保住所的投入力度，未来适当长时期内，社会性确保住所的建造和供给将大幅添加。因为土地价值的决议，大型的面向中低收入集体的群众住所的散布将会集在城市的边际，然后加速了城市寓居市郊化的进程。土地资源的稀缺性和不行再生性，及国家“将90平米以下中小套型作为干流产品”战略的施行，促进房地产开发的生产方法的革新火烧眉毛，产业化、集约化、节能环保的绿色修建是必定的方向。

跟着市郊大型住所社区的建造，人口的很多导入，对配套商业的需求将高速添加，将带动社区商业的快速展开。现在万科、泰达等房地产开发商已着手展开社区商铺开发形式的研讨和探究，社区商铺将成为商业地产开发的要点。而二三线城市因为本地消费水平的约束，大型购物中心项目的建造开端呈现过剩，远景堪忧。

但二三线城市的商务活动跟着当地经济生机的增强已开端日益活泼，中心区甲级写字楼商场需求开端初显，但展开仍处于滞后阶段。大部分二三线城市写字楼销售价格低于住所商场。跟着经济展开的驱动、产业结构的晋级，未来如天津、重庆、武汉、长沙、沈阳等一大批二三线城市将迎来写字楼商场展开的飞速展开阶段。

五、出资格式：中外出资热心持续高涨

现在人民币正步入中长期的增值轨迹，这将愈加坚决海外基金出资我国楼市的决心和力度。虽然国家出台了一系列“限外”方针，但鉴于美国经济的疲软、人民币增值的引诱以及海外基金的全球战略部署的从头定位，大型外资组织进入我国的出资脚步将会持续加速。

关于国内的出资者而言，因为出资途径缺少，房地产无疑仍将是出资的主要产品。且跟着金融商场的快速展开，房地产证券化的脚步将加速，房地产金融衍生产品如房地产基金、房地产信任亦是势在必行。

因为一线城市出资门槛的进步，以及对外资的约束办法日益严厉，出资者纷繁将视野转向快速展开的二三线城市。房地产展开成熟度较高的长三角和珠三角区域内的二三线城市、及环渤海、中西部、东北地区的二三线城市将招引更多的出资者的喜爱。

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