[600868资金流向]无理由退房购房者却遭遇退款难 背后暗藏哪些坑

“无理由退房”是近年来一些房地产商推出的出售策略。特别自上一年以来，受新冠肺炎疫情影响，楼市遇冷，“无理由退房”被多家房企作为招引购房者的“破冰”利器。

据《法治日报》记者不完全统计，2020年超越15家全国性房企发布了“无理由退房计划”。上一年12月8日至本年1月8日，某房地产生意公司许诺为顾客供给生意人专属服务、无理由退房等服务，触及楼盘数量超7000个，掩盖全国62个城市，包含万科、碧桂园、融创、保利、远洋、蓝光、华润等知名品牌。

但是，实际状况是：不少购房者在退房时却遭受了“无限期退款”“回绝退房”等状况。到本年1月28日，我国裁判文书网上与“无理由退房”有关的案子多达1420件。

承受《法治日报》记者采访的专家以为，“无理由退房”由功德变成营销噱头，与房企缺少营销诚心、顾客缺少维权认识、有关部分缺少监管不无关系。因而，房企应在出售前诚笃阐明状况，顾客要留意签定相关协议和留存根据，监管部分和相应标准也要及时跟进，让“无理由退房”实在变成“定心丸”。

无理由退房协议有用

购房者却遭受退款难

《法治日报》记者发现，在微信、QQ等交际平台上，有不少因退房遇到困难而树立的维权群，广西桂林的王先生便是很多群友中的一位。据王先生介绍，他于2018年购买了广西防城港恒大悦珑湾的房子。其时售楼处贴的广告、出售人员都许诺能够无理由退房，他也签署了无理由退房协议书。由于周边建了一座化工厂，王先生忧虑或许对本身健康产生影响，所以向开发商提出退房请求，但对方以协议书没有写明退款时限为由一向无限期推延，从2019年1月请求到现在仍未退款。

《法治日报》记者在王先生供给的无理由退房协议书上看到，傍边的确没有退款时限的有关规则，签署日期一栏也是空白。

据了解，除了王先生遇到的这种状况以外，还有些房地产商会以口头许诺无效、退款状况多、需交违约金等理由来唐塞、搪塞购房者。

那么，房地产商许诺的“无理由退房”终究有没有法令效力?

北京大学法学院房地产法研讨中心主任楼建波奉告《法治日报》记者，在实际中，存在房企给了一个只盖有公司章但无相关人员签字的无理由退房协议书。无理由退房协议能够看作是购房者和售房者约好的仅购房者一方享有的约好免除权，一般来说不存在违反法令行政法规和社会公序良俗的景象，假如是两边实在的意思表明，应当以为是实在有用的。

楼建波说：“尽管没签字或只要口头约好，但购房者现已交了相应金钱，开发商也承受了。根据民法典规则，两边未签定书面合同，但一方开端实行另一方也承受的应确定合同有用。”

四川瀛领禾石律师事务所律师林红玉向《法治日报》记者介绍，不管是口头仍是书面，根据民法典规则都应确定合同有用，但“司法实践中往往存在这方面根据确定的问题”。

《法治日报》记者在我国裁判文书网查找“无理由退房”事例发现，法院普遍以为无理由退房协议是合法有用的，而且多以顾客胜诉而告终。

楼建波说，“无理由退房”作为一种促销手法，的确能够保证购房人权益。“产品房生意合同司法解说实际上规则了产品房生意的法定免除权，假设开发商的行为没有到达法定免除权要求，但的确影响到顾客购买产品房的，这时顾客就能够根据‘无理由退房’协议请求退款，这对顾客的权益是一种更为便当有用的维护。一同对开发商还有催促效果，假如开发商实行上出现问题，购房者或许就会直接行使此项权力。”

并非无条件全款退房

购房者承当相应责任

“特别要引起留意的是，‘无理由退房’不等同于‘无条件退款’。”

在楼建波看来，除商家事前许诺、过后反悔外，“无理由退房”难的最主要原因便是生意两边在签定无理由退房协议时，卖方未阐明买方或许存在的相应责任，买方对此也或许没有介意。

在黑龙江绥化市民李先生供给的无理由退房协议上，《法治日报》记者留意到，根据协议规则，在办理入住手续前的任何时刻，李先生都享有无理由退房的权力，而若想行使无理由退房的权力，除自己不存在违约行为、按揭请求材料须经银行审阅经过外，还需求再从交还的楼款中扣除已付出的兼职出售员佣钱。

这些让李先生很不了解：其时签协议的时分，工作人员并没有多作介绍，自己也没细看，而且签完后原件就一向放在售楼处，而最初说好的无理由退房，为什么现在会多出来这么多条件?

据《法治日报》记者了解，实际中想要行使无理由退房的权力，简直都像李先生相同困难。

一些房产出售人员一边奉告买房者，假如不签无理由退房协议，就会取得大礼包或许现金奖赏;一边又将无理由退房协议贴在售楼处，经过口头约好等方法大力宣扬，给买房者形成一种签与不签都不影响权力行使的假象，在退房时却奉告顾客有必要有签定的协议才干行使。即便签定了协议，也会在退款时限、入住时刻怎么起算等要害当地留白，届时作出有利于自己的解说，还会约好在顾客不存在任何违约行为、交纳必定份额首付、按揭材料经银行审阅、付出佣钱经过等状况下，房企才挑选承受退款请求。

即便闯过这些难关，想拿到退款也不简单。“公司到手金钱要走流程，市里要报省里，省里要报总公司，总公司批阅再下发还需求一段时刻。”安徽淮北某房企出售参谋彭女士向《法治日报》记者泄漏，即便是两万元的定金，从请求到批阅下来最快的也要6至9个月，更甭说动辄上百万元的购房款了。

楼建波以为，房企不是有必要无条件全款退房，无理由退房过程中产生的合理费用，假如挑选让顾客承当，需求提早和顾客批注。但这种条件并不意味着“无条件退房”成了“有条件退款”。“即便是顾客权益维护法规则的七天无理由退款，傍边也规则顾客退货的产品应当无缺，这都是能够了解的。”

“而假如是售房者从前许诺‘无理由退款’，但最终不供认有这项协议，那就有或许构成诈骗，需求负相关法令责任。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池说。

此外，据赵秀池介绍，退房时购房款能退多少也是一个争议焦点，“产生的税费、利息等，退不退、退多少都是问题，实践中还存在房款退了但车位费没退的景象，这些往往在从前签定无理由退房协议时两边都没有约好或阐明”。

遇胶葛善用司法承认

完善准则当好护航员

假如购房者签了无理由退房协议，想要退房时却遭受“无限期退款”“回绝退房”等状况，怎么办?

林红玉以为，最有用的主张之一便是善用司法承认准则。她曾处理过多原因“无理由退房”引发的胶葛，其间一同案子让她浮光掠影：购房者甲签定购房意向合同、购房合同及无理由退房协议的时分并未仔细阅读条款，待签定完后迟迟不见开发商交还所付房款，找开发商理论却被唐塞了事。在购房者甲托付律师后，他们就近找到某大街人民调停委员会出头调停，与开发商达到调停协议，侧重约好退款时刻与预期退款违约责任，并向人民法院请求司法承认，到期开发商未实行，他们根据有用的调停协议裁定书直接向法院请求强制执行，成功追回了当事人的购房款。

楼建波主张，购房者在和售房者签定无理由退房协议时，必定要清晰退款期限、退房需求哪些文件、需求交纳哪些费用等详细事项。即便不签定协议，也必定要在购房合同上补白写明，或许经过录音、录像等方法固定有关根据。即便日后产生胶葛也较简单处理。

赵秀池说，相关部分应该对无理由退房拟定相关的准则组织，包含无理由退房的界说、流程、退款的时刻、违约的处理、胶葛处理组织等，为顾客把关。

2020年11月23日，广东省清远市住建局下发《关于印发〈关于进一步标准产品房出售信息公示及售前奉告行为的告诉〉的告诉》，要求房地产开发企业采纳“可无理由退房”方法出售的，应清晰退款时限。

在楼建波看来，比较于2019年东莞市住宅和城乡建设局发布的《关于推行运用〈东莞市产品房认购书〉的告诉》中“购房者在认购书签定之日起两个天然日内要求免除认购书退回定金，如两边没有签署《产品房生意合同》的，出售方应当交还”的规则，清远市的规则明显更进一步。由于认购书和产品房生意合同还有距离，而且退的仅仅定金。他期望，往后有更全面详尽、全国性的“无理由退房”法规出台。