[身怀六甲k线]万科净利润下滑，郁亮向52万名股东致歉，拿出112亿分红

撰文/张文静

修改/田晏林

这是万科继1995年、2008年后，上市31年来，第三次呈现净赢利下滑。万科董事长郁亮在成绩会上向出资者致歉。在他看来，财政数据仅仅终究成果，更深层的原因呈现在企业的办理运营上。

“不论我的反思多全面，不论我的反省多深入，考试没考好便是没考好。2021年咱们的成绩体现欠好，让股东绝望了。在这里，我向52万名万科股东表明诚挚的抱歉。”3月31日，在万科成绩会上，董事长郁亮话至此刻，低下头顿了几秒。

万科2021年财报显现，该公司全年完结合同出售金额6277.8亿元，运营收入4528亿元，同比仅增加8%；归属于上市公司股东的净赢利225.2亿元，同比下滑45.7%。

数据有些扎眼。这是万科继1995年、2008年后，上市31年来，净赢利第三次呈现下滑。

（万科集团董事长郁亮在成绩会上万科官网视频截图）

“我知道今日咱们来参与咱们成绩发布会，不是来听我抱歉的，而是关心万科有没有决心和底气，能从本年开端完结止跌企稳上升。”郁亮说。

但在出资者看来，信赖不是说出来的话，而是做出来的事。

两个多小时的会议并不轻松。万科办理层好像也做好了应对全部质疑的预备。与以往万科董事会秘书朱旭先花许多篇幅介绍事务不同，此次面临出资者和媒体，郁亮首要做了半个小时的自我反省。他坦言，现在倍感压力。

但好像这种压力感，自五年前从王石手中接过董事长职位时，就一向伴跟着他。由于许多人说，王石走了，万科就变了。

纵观这五年的职业局势，好像变的不只要万科。此次成绩下滑的背面亦折射出整个房地产职业正在阅历一场重要革新。

成绩“洗澡”？

毫无疑问，万科净赢利大幅下滑，超出了许多出资者的预期。作为业界公认的财政最稳健的公司之一，分明2021年前三季度，公司净赢利只下滑了16%，为什么到了年底，忽然猛跌至45%？

成绩会上，有安排人士质疑万科存在成绩“洗澡”的问题。

对此，万科总裁、首席履行官祝九胜表明，彻底了解股东的心境，赢利大幅下滑，首要由于有40%的结算散布在四季度，且出资收益在四季度盘账时呈现下降，以及对一些亏本的出资做了计提。

在祝九胜看来，万科用这么贵的钱去“洗澡”，既没有必要，更无或许。他举了一个很浅显的比方，“就像去公共浴室洗澡，浴室门票不能太贵。由于成绩下滑，收入大幅下降，全体万科人也支付了很大价值。”

祝九胜更乐意用“冲凉”这个词。由于用凉水浇一浇头，能让脑筋更清醒。用冷水冲冲身子，能让体魄更健康。

比较祝九胜偏于事务层面的解说，郁亮则直言，财政数据仅仅终究成果，更深层的原因呈现在办理运营上。

“万科曩昔一向是充沛授权、散布式办理，构成了离散度大的问题，导致项目操盘才干分解，少量项目呈现出资失误。”郁亮表明。

一位了解万科的职业人士告知《财经全国》周刊，这些年万科都是“小总部、大区域”形式，区域公司具有出资、人事、产品、出售等生杀大权。在这种形式下，区域公司过于强壮，总部对其控制力较弱。

这就导致部分城市的出资追高冒进，对商场判别过于达观。而且各城市公司才干良莠不齐，一些项意图出资预期没有合格，然后影响了全体成绩。

该职业人士称，2015年开端，许多干流房企纷繁下放权利。区域公司变成“一方诸侯”的状况并不罕见。“这是很丧命的。为了完结总部使命，区域公司拼命拿地、回款，乃至献身赢利，也要拿许多高价地。这些失利的烂摊子最终仍是总部来拾掇。”

回忆万科近三十年开展，内部屡次呈现权利收放的争议。

前期，万科施行的便是总部集权制。1998年曾经，万科总部曾直接收控全国12个城市项目，但管控不到位导致一些项目呈现收益不抱负、开发节奏缓慢的问题。

后来跟着规划的敏捷扩展，2004年万科清晰了“战略总部、专业区域、履行一线”的新三级管控形式，将规划、工程、出售等专业办理功能下放区域。

其时，在万科的办理层看来，在寻求功率优先的高速增加阶段，这种充沛授权、散布式施行能更快地呼应商场、捕捉时机，最大程度开释前哨战斗力。

2012年前后，万科总部进一步放权，将人事、出资等重要决议计划权下放，集团只做“战略总部”，担任立异研制、前瞻性研讨和融资等。

有业界人士曾剖析称，万科将权利下放，是一种良性的权利再分配，可以战胜企业规划增加后呈现的大企业病和官僚化。

但是，过度的权利下放，简单构成“诸侯割据、拥兵自重”的现象。万科明显也认识到了这个问题。

成绩会上，郁亮表明，万科已撤销集团合伙人层级，即一般意义上的高管，一切人都要下沉到前哨。

《财经全国》周刊观察到，曩昔的一年，万科发动一系列安排架构调整，将原先各区域公司共建构成的研讨与开发专业公会，调整为开发运营本部，意图便是加强总部对区域公司开发的办理。

本年2月，郁亮还在内部着重“一盘棋”建造，表明要严厉进行出资办理。

以往屡次收权、放权带给万科的影响，给郁亮敲响警钟。如安在收权与放权间找到平衡，是万科办理层需求稳重应对的课题。

养儿子仍是养猪？

在成绩会举行的前一天，万科旗下的物业公司万物云，赴港上市的请求材料取得中国证监会受理。财报显现，2021年万物云收入初次超越200亿元，同比增加32.1%。

事实上，早在地产开发事务之外，万科已逐渐敞开物业、长租公寓、物流、商业地产等运营服务事务。

在郁亮看来，虽然地产开发仍然有时机，但这缺乏以支撑万科未来高质量开展。“开发事务有天花板，有必要提早布局。当增量时机变少，存量时机就多了。”

《财经全国》周刊注意到，到现在，除了物业服务，其他多元化事务对万科营收的奉献尚缺乏为观。2021年，来自房地产开发及相关财物运运营务的运营收入为4299.3亿元，占总收入高达95%，而物业服务占比仅有4.4%。

郁亮坦言，运营服务事务在财政上的确和地产开发事务不可比，现在乃至未来恰当长时刻内，收入份额大部分还会来自地产开发。

“不可比”不意味着没价值。虽然收入没有地产开发高，但万科的多元化事务还在生长。万纬物流2021年收入32亿元，同比增加69%，稳定时项目营运净收入（NOI）率达6.5%；万科泊寓2021年收入同比增加14%，NOI同比增加193%；商业地产范畴，印力2021年收入同比增加24%，NOI同比增加17%。

郁亮衡量运营服务事务成功与否的首要规范便是上市。

郁亮常常举海天酱油的比如，他说海天酱油差不多用万科上一年下降了30%的赢利，发明了比万科多80%的市值，“看来海天的1块钱跟万科的1块钱价值不一样。再比如说咱们看到今日职业里，许多物业公司的市值超越了地产公司，这说明地产的1块钱跟物业的1块钱也是不一样的。”

所以郁亮信任，未来这些运营、服务事务也能发明收益。只不过，这一天或许需求等候久一点。

郁亮介绍，万科对待新事务一般有两种方法：一种是当猪养，养大后卖肉挣钱；另一种是当儿子养。“假如他得了诺贝尔奖，成为大科学家呢？咱们就可以经过常识来挣钱，不必卖肉。”

万科当然等待把这些事务都当“儿子”养。成绩会上，万科物业工作集团首席合伙人朱保全表明，万物云上市首要考虑到“孩子成人了”，需求引进国内外的出资者。

但现在，物业职业上市盈利正在逐渐消失，互联网科技巨子股票大幅跌落，港股全体股价处于前史低点，万物云也要面临新的检测。

郁亮供认，公司为了开展多元化交了不少“膏火”。究竟不是一切事务都能走到上市这步。多重赛道的探究难度和支付的本钱，超出了万科开始的预估。

他以长租公寓举例，称假如没有做城中村的“二房东”事务，或许万科的长租公寓早就可以挣钱了。但是，商业国际没有假如。

在祝九胜看来，这些多元化事务需求找到更多一手钱、长钱和有耐性的钱，“跟开发事务不一样，掌握好结构和节奏的前提下，才干恰当加大出资。”

万科的时机在哪？

直到现在，出资者们讨论起万科，仍是不由得说到王石。他们以为，在某种程度上，办理者往往可以决议一家企业的命运。

但在当时的职业局势和商场环境下，没有哪个办理者和哪家房企能全身而退。

本年3月份，在短短的9个买卖日内，万科A股价从人民币19.5元跌到14.4元。办理层一会儿慌了。面临这种非理性的跌落，他们决议用回购来保护股价。

据朱旭介绍，由于处于年报窗口期，回购诉求没有取得联交所同意。所以在3月30日财报发布当晚，万科马上抛出了回购计划和董监高增持A股股份计划。

为了进一步缓解净赢利下降，带给股东的分红丢失，万科乃至宣告，2022年董事会要把分红份额从从前的35%左右，特别进步到了50%。

这是万科接连30年现金分红以来，前史上份额最高的一次派息计划。不过朱旭表明，未来公司仍是会把股息分红的份额稳定在35%至40%。

股价的凹凸在必定程度上反映了出资者对企业开展决心的强弱。而这份决心往往需求上市公司的成绩作支撑。年头，郁亮在内部讲到房地产职业进入“黑铁年代”，引起业界热议。当今，万科的这份财报好像印证他的结论，而且让郁亮成了第一个向出资者揭露抱歉的房企高管。

其实除了净赢利下滑之外，万科的净负债率只要29.7%。有息负债总额2659.6亿元，同比仅增加2.9%；且陈述期末，货币资金1493.5亿元，货币资金关于短期债款的掩盖倍数为2.5倍，较2020年底提高约0.2倍。全体财政数据还算稳健。

前段时刻，福州万科已获兴业银行并购借款近30亿元，用于支撑福州万科经过股权收买、全体操盘的方法弥补在建项目资金。

关于是否会抄底一些财物，郁亮表明，万科会掌握两个准则，首要确保本身的财政安全，不给职业添麻烦。“在此根底下，尽咱们所能去做一些对职业健康开展、良性循环有利的事，所以咱们也会留心相关的时机。”

现在，方针层面表态要促进房地产职业健康开展和良性循环，且房地产职业仍然是规划超越10万亿元量级的巨大单一产品商场。在郁亮看来，随同城市开展，这个生意是能常做常新的。

成绩会上，郁亮和万科办理层立下了“止跌企稳、稳中提高”的方针，称明年会交上合格答卷。带着对多元化事务破局的等待，重整办理方法之后的万科，留给办理层证明自己的时刻十分急迫。