证券化抵押(证券化抵押权)

　　每日经济新闻记者 蔡鼎 高涵 每日经济新闻编辑 文多

　　美国两大抵押贷款巨头房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）证券化抵押，简称“两房”，共同建立证券化抵押了美国房地产贷款证券化抵押的二级市场。2008年，美国进入次贷危机最紧急时刻，难以为继的“两房”股价开始暴跌，2008年全年累计双双暴跌超过97%，走到证券化抵押了破产的边缘，后被美国财政部“救市”接管。

　　回顾过去几年，“两房”对自己的表现如何打分？如今，会采取怎样的策略降低风险，避免重蹈覆辙？作为半官方机构，对于美国房市，“两房”又如何判断？房利美经济战略研究小组（下简称“房利美研究组”）在接受《每日经济新闻》独家采访时指出，如今美国住房抵押贷款标准变得比过去更严，美国房市目前不存在泡沫，且经济大环境也没有恶化的迹象。

　　“两房”崩盘迫使政府出手救市

　　房地美和房利美均是由美国国会创建的政府支持企业，在美国住房金融体系中扮演着重要角色。

　　“两房”为美国房市提供流动性、稳定性和抵押贷款市场的购买力，主要业务都是在美国房屋按揭贷款二级市场中收购贷款，并通过向投资者发行机构债券或证券化的按揭债券，以较低成本集资，赚取利差。

　　《每日经济新闻》记者查阅“两房”2017第二季度财报发现，房利美二季度净利润达32亿美元；房地美二季度净利润16.64亿美元。而按照联邦政府救助“两房”的协议条款，“两房”应以股息形式按季将大部分利润上交美国财政部，其中，房利美在今年二季度已向美国财政部缴纳28亿美元的股息。

　　为何“两房”要向美财政部交付股息？这都源于当年的次贷危机。

　　2008年，美国房地产市场开始出现衰退，“两房”在2008年股价双双累计暴跌超过97%。次贷危机时期，“两房”拥有超过5万亿美元的抵押贷款证券和债务，而其中光是债务就有1.6万亿美元。

　　在次贷危机持续，房贷市场低迷、法院拍卖房屋大幅增加的情况下，美国财政部于2008年以总计1875亿美元的代价，接管了濒临破产的房利美和房地美。美国政府当时接管“两房”的举措也被形容为“数十年来规模最大的政府干预私有金融市场的行为之一”。

　　2010年6月16日，因股价以低于1美元的价格交易超过30天，“两房”应美国联邦住房金融局要求从纽交所退市。退市后，两房的股票继续在柜台交易（又称场外电子交易板）。

　　美国广播公司报道，如今“两房”仍占有美国房贷市场的半壁江山，控制了全美约半数的住房贷款。据彭博社8月初报道，美国联邦住房金融局（FHFA）发布报告称，年度“压力测试”结果显示，一旦爆发新的经济危机，“两房”可能需要近1000亿美元的纾困金。

　　房利美：次级房贷已急剧下降

　　美国最大的房地产数据平台Zillow集团本月初发布的报告显示，6月全美房价中位数为20.04万美元，同比上涨约7.5%，是有史以来首次突破20万美元大关，比次贷危机前的美国房价中位数峰值19.6万美元还高。报告指出，供不应求是导致全美房价上涨的主要原因。

　　对此，房利美经济战略研究小组（以下简称“房利美研究组”）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，随着美国房市的扩张，库存异常紧张，成品住房的数量和建筑工人的数量也都不足，流动率下降的趋势限制了待售住房的水平。与此同时，需求却在增长，库存的紧缩自然就推高了房价。

　　《每日经济新闻》记者注意到，房地美在今年7月和8月的展望报告也均提出了美国住房供应紧缺的问题。房地美8月展望报告称，因住房需求高而供应紧缺，预计2017年全年房价平均上涨6.3%；2017年第二季度，新房开工率低于预期。此外，报告还显示，如果按揭利率在2017下半年仍然维持在4%以下的话，2017年全年的住房销售量应该会达到620万户，较2016年增长3%。如果库存不像现在这样紧缩的话，销售量还会更高。

　　房地美首席经济学家Sean Becketti在7月展望报告中表示，金融危机后房市一直在反弹，现在的房价比2006年夏季的峰值还要高，临近历史最低点的抵押贷款利率提高了住房需求，销售量强劲。美中不足的是待售住房库存不足。美国全国范围来看，目前待售的住房仅够支撑5个月的供应量，部分火热的市场比全国平均情况还要紧张。截至目前，住房建设不足以填补供需差距。

　　美国商务部在当地时间8月16日表示，7月新屋开工年化总数为115.5万户，低于预期。此外，7月新屋营建许可年化总数122.3万户，也低于预期。建筑商们也表示，建筑材料的成本在不断上升，不仅仅因美国政府今年4月对进口加拿大软木木材征收反补贴税，此前建筑材料的价格就在上涨。

　　房利美研究组对《每日经济新闻》记者表示，当前美国的住房市场与次贷危机爆发前最大的一个不同点，是住房抵押贷款的标准目前要严格得多。“例如，就购房抵押贷款而言，平均的信用评分相对次贷危机前要高很多；而对于非传统的抵押贷款，例如那些较少或者无记录的、只支付利息（无本金贷款）的，以及可调利率抵押贷款（ARM，注：在贷款期限内，允许根据一些事先选定的参考利率指数的变化，对合同利率进行定期调整的抵押贷款）在现阶段已经不再流行。次级房贷已经急剧下降，其信用标准依然非常严格。”

　　房利美研究组进一步对记者指出，如今的房贷操作与次贷危机前的方式状况截然不同，当时宽松的信贷和低利率刺激了投机性的需求，推动了住宅的建设、房价和私营部门的证券化。2004年，当美联储开始实施货币紧缩政策，并继续大幅提高短期利率，许多只付利息和可调利率抵押贷款迅速违约，银行终止大量抵押住房的赎回，随后大量止赎房屋流向市场，导致房市的供给大增，也就造成了房价的暴跌。

　　房利美：未来房价上涨会放缓

　　《每日经济新闻》记者注意到，房利美在其2016年年报中指出，房利美的业务会受到美国经济大环境的影响，尤其是房价和就业的趋势。美国经济的长期缓慢增长，或任何经济状况、金融市场的恶化，都可能对房利美的经营产生严重的影响。例如，如果房价下跌或失业率上升，就可能导致信贷损失和信贷相关费用的大幅上升。此外，美国房市流通率，抵押贷款利率下降，以及美联储加息也都可能对房利美的业绩产生不同程度的影响。

　　那么房利美对自身可能会遇到的此类风险是怎么看呢？美国房价会否持续上涨？

　　房利美研究组向《每日经济新闻》记者表示，在劳动力市场改善的大环境下，缓慢提高抵押贷款利率能够推动美国房市在未来1~5年内的持续增长，只是房价上涨会有所放缓，但未来5年房价并不会下降。

　　房利美研究组向记者指出，目前美国绝大多数抵押贷款证券化由美国政府、房利美和房地美运作。但房利美并不认为美国房市存在泡沫，房利美研究组向记者分析称，“排除通胀因素，现阶段房价依然低于峰值。劳动力市场方面，美国国内的就业和收入都有所提高；人口因素方面，千禧一代对住房的需求在上升，这些都有利于美国房市的发展。此外，温和的通胀趋势让美联储能够继续循序渐进地进行货币政策正常化。”

　　据《西雅图日报》报道，已然是美国最火房产市场的西雅图当前房价上涨速度超过了2007年来的任何时候。据美国Case-Shiller住房价格指数显示，今年5月，大西雅图地区的单户住宅比去年同期上涨13.3%，此幅度连续9个月占据全美第一的位置。高企的房价甚至让部分的外国买家被挤出市场。

　　另外，全美房地产经纪人协会（NAR）的一项最新年度调查显示，在截至今年3月的1年时间中，华盛顿州的外国房屋销售下降至15.5亿美元，较去年同期的20.5亿美元骤降了24%。然而，报告显示，外国买家越来越多地将资金集中在更廉价的市场上。除华盛顿外，其他房价处于高位的加利福尼亚州、纽约和伊利诺伊州等地，今年的外国购房者数量都减少了，而在像德州和亚利桑那州这样房价相对较低的州，海外买家则在增长。

　　对此，房利美研究组认为，“今年外国买家在美国购房交易量的增长，意味着美国的经济和政治环境并未打消外国买家购置美国房产的热情。美元的贬值有可能一定程度上推动了外国购房者的需求。然而，外国购房者对某一个特定地区的需求激增可能会导致当地房价高于经济基本面所指示的价格，而一旦经济环境变化，快速上涨的房价也会崩溃。我们一直密切监控这上述发展，目前并未发现令人担忧的状况。”