本年度集中土拍落幕：从“马甲”抢288001基金净值地到国资托底，未来土地市场走势如何？

12月27日上午，跟着北京市房山区拱辰大街地块落槌，北京市第三轮会集土拍正式完结。至此，22个热门城市悉数完结了本年的三轮会集土拍。

本年以来，天然资源部在热门城市实施会集供地，即会集发布土地出让公告、会集安排出让活动，且会集供地活动的节奏每年不超越三次。作为土地供给端的严重调整，会集供地对房企的资金归集方法、开发节奏、商场供给节奏都有着严重影响，一起也能更直观地反映商场景气程度。

从本年的商场体现来看，三轮会集土拍阅历了“火爆—冷淡—平稳”的热度改动，一个直观体现是，首轮会集土拍热度较高，不少房企注册马甲公司参加抢地；二轮土拍热度骤降，流拍、流标现象增多，溢价率下降；三轮会集土拍的流拍、流标现象显着削减，国资房企体现强势，成为一股重要的托市力气。

这与土拍规矩调整、楼市方针改动、房企战略调整都有联系。有从业者指出，尽管政府部门下降土拍门槛，但下半年以来的流动性紧缩，仍使得房企的拿地志愿骤降，并影响到第二轮和第三轮的会集土拍。从第三轮土拍的成果来看，到现在为止，商场决心仍未彻底康复。

规矩逐步“友爱”

在本年的三轮会集土拍中，“南热北冷”的局势一向未能改动。从首轮会集土拍开端，南边城市就保持着不错的热度，因为未设置最高限价，重庆以38.82%的首轮土拍溢价率，创下会集供地下的最高溢价率记载，部分地块的溢价率乃至超越100%。

比较之下，沈阳、长春、青岛等北方城市相对冷淡。在悉数三轮会集供地中，青岛的溢价率仅为2.5%，可谓“贴地飞翔”。长春则成为流拍状况最多的城市之一，三轮会集供地中，别离有13宗、8宗、9宗地块未能成交，竞买人数缺乏是首要原因。

上海易居房地产研究院以为，土地买卖的冷热不均，是因为不同城市的楼市热度、库存状况、土地质量有所差异。

北京因楼市根本面较好，三轮会集供地均有必定热度。本年全年，北京三个批次会集供地总量到达85宗、成交量57宗、成交总金额1900.41亿元，均为近年高位。在严厉的竞拍规矩之下，土地成交均匀溢价率仅为5.6%，为近年最低。

从规矩规划上，三轮土拍的规矩阅历了不断完善的进程，一些缝隙逐步被修补。

比方，在首轮会集土拍中，为进步中标率，不少房企注册了很多马甲公司进行抢地，并导致单宗地块的竞买人数量到达数十家。尔后，东莞、南昌、姑苏等多个城市出台方针，对这种现象进行遏止。在第二轮和第三轮会集土拍中，“马甲”公司近乎绝迹。

此外，首轮土拍溢价率较高的重庆、深圳等地，也经过设置最高限价、资金审阅等办法，对溢价率进行操控。全体来看，22城第二轮会集供地的均匀溢价率现已从两位数降至个位数。广州、青岛、天津、武汉、长春、沈阳等城市的溢价率乃至缺乏1%。

除规矩改动外，下半年以来的房企流动性受挫，也成为第二轮会集土拍热度大降的原因。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报导记者表明，“公司会把资金归集起来，优先用于发工资、还账，底子没有精力参加土拍。”

到年底的第三轮会集供地时，房企的决心仍未康复。对此，部分城市持续调整规矩。贝壳研究院指出，第三轮会集供地规矩改动首要体现在房企资质、资金要求以及配建份额三个方面：

就房企资质而言，南京第三轮会集供地下降企业资质门槛以及放宽联合拿地的约束；

就资金要求而言，姑苏的保证金份额从50%下调至30%，首付款份额由60%下调至50%，广州答应土地款分期付出，部分地块撤销一个月内一次性付清总价的要求，调整成最长6个月内付清；

就配建份额而言，合肥第三批次有9宗地无配建保证性租借住所要求，比第二批次添加9宗，杭州51宗地中有42宗为纯宅地。

此外，成都、合肥、姑苏、深圳与杭州等城市的核心区供给规划均有显着添加，体现出供地质量的提高。以杭州为例，现在三批次预公告的核心区供给规划建面占比39.0%，比较于二批次24.4%有显着上升。

决心有待康复

规矩的改动起到了必定作用，在第三轮会集土拍中，流标、流拍现象较第二轮显着削减。

据统计，在第二轮会集土拍中，长沙、北京、沈阳、杭州、合肥、广州的流拍和间断买卖占比均超越50%，别离为65.52%、60.47%、58.70%、54.84%、52.94%、52.08%；杭州初次试点推出的竞质量地块因报名房企缺乏悉数流拍；长春、福州、天津、重庆、成都的流拍和间断买卖占比均超越30%。

而在第三轮土拍中，杭州的35幅涉宅地块（包含一宗租借用地）悉数出让。在溢价率上限降至10%的状况下，杭州第三次会集供地土拍全体溢价率高达7%，有24幅地块拍至10%的溢价率上限，触顶进入线下摇号环节。

此外，长沙、合肥、广州、福州等城市的流拍率也显着下降。

但部分城市的状况依然未能改进。沈阳的第三轮会集土拍中，共推出27宗地块，其间有19宗土地流拍，流拍率到达70%。剩下8宗土地中，有7宗底价成交。

“房企仍是处在张望状况中，拿地志愿不强，并且大部分房企的资金也有限。”前述房企人士表明，尽管第三轮会集土拍的数量较大、质量也较高，契合“前松后紧”的传统供地节奏，但到现在为止，大部分房企还没感受到信贷、商场层面的改进。

针对流动性紧缩对商场带来的影响，本年9月以来，监管层逐步开释方针纠偏信号。12月初举行的中心政治局会议和中心经济工作会议均提出，“更好满意购房者的合理住所需求”、“促进房地产业良性循环”。还有不少城市从放松预售资金监管、人才购房补助、出台“限跌令”等方面出手调整。

但依据21世纪经济报导的调研，方针端的利好没有真实落地。有房企反响，金融机构的方针并未有底子改动，借款周期、本钱依然偏高。加之偿债高峰期行将到来，房企的可支配资金仍不富余。

事实上，在第三轮会集供地中，国资的参加度进一步增强，并成为一股重要的托底力气。申港证券指出，长春、长沙、沈阳、天津、北京国央企取地占比别离为100%、82%、75%、72%、75%。民营房企的参拍积极性稍高的城市，仅限于土地商场体现较好的武汉、杭州。

其间，除国资房企外，地方政府布景的城投公司也开端登台。在无锡成交的20宗土地中，政府渠道取地17宗；在南京成交的31宗涉宅供地中，18宗为政府渠道公司摘牌。浙商证券研报数据显现，除上述两郊外，在深圳、姑苏、广州第三轮会集土拍中，城投公司的参加率也均超越50%。

事实上，在第二轮会集土拍中，国资房企和城投公司就有必定的参加度。剖析人士以为，这也可视为商场决心缺乏下的托市之举。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报导表明，从添加供给、安稳地价的初衷来看，会集土拍的作用已根本到达，土地价格企稳，对稳房价有着积极作用。但未来的土地商场走势，仍有赖于住所商场的回温暖房企决心的康复。估计在下一年的会集供地规矩中，将持续视商场状况，做出针对性的调整。