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000513股票国泰君安证券：城市分化成为定局房地产行业看好三个机会

wx 2023-05-31 03:05:09 6

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2015年棚改带来新周期，但条件是房企扩表和人口进城。2015-2017年棚改推进三四线城市的上行周期，与商场仅考虑需求端不同，其有三个条件：1)棚改需有土地出让作为政府前

2015年棚改带来新周期，但条件是房企扩表和人口进城。2015-2017年棚改推进三四线城市的上行周期，与商场仅考虑需求端不同，其有三个条件：1)棚改需有土地出让作为政府前期投入资金的闭环，需房企扩表拿地支撑；2)棚改带来中期土地净出让，需工业开展、人口进城确保动态平衡；3)需金融支撑政府加杠杆作为催化剂，微观层面也是新的宽信誉途径。2015年三者均具有：房企股权融资及发债融资放松，财物负债表和土储大幅扩张；农民工年净增在400万左右，部分本钱驱动型工业仍有空间；PSL累积供给超3万亿借款支撑。棚改开工规划从300万套提升至超600万套，低能级城市迎来上行。

2022年棚改被从头评论，但力度和效果将不及2015年。2021年下半年商场下行，近期棚改作为后置方针被从头祭出，节奏与2015年较类似。但1)不只地方政府配套支撑力度缺乏，并且PSL规划仍在下滑，金融支撑力度缺乏，估计2022年棚改新开工仅150万套左右，仅为顶峰时期的1/4；2)短期看，房企处于缩表状况，拿地志愿缺乏，特别关于低能级城市，导致棚改难以构成资金闭环，也难影响额定购房需求开释；3)中期看，尽管2015年是以去库存为方针，但在卖地谋开展形式下，房企的库存去化周期实践是上升的，部分城市高库存问题并未实践处理，中期动态均衡失效导致棚改方针难以再现。

000513股票国泰君安证券：城市分化成为定局房地产行业看好三个机会

棚改难启也是需求端方针效果乏力的闪现，本源在于经济增加从本钱驱动转向全要素生产率驱动。1)曩昔地产昌盛源自经济处于本钱驱动开展阶段，地产起到供给本钱效果。房企加杠杆超前拿地，地方政府用基建、招商引资补助、贱价出让工业用地等方法，为经济增加供给本钱。然后地产成为货币方针传导的重要一环，微观根底是房企负债率提升至80%。2)旧形式扩大了政府在要素资源配置中的效果，开展重本钱工业有必定优势。但在全要素生产率驱动经济增加阶段，经济集合化、高端化，旧形式难以推进高质量增加，当时本钱低回报率不只形成经济结构歪曲，更包含高债款危险，然后本轮地产放松与前史周期极大不同，棚改亦难重启。3)方针拐点是2018年资管新规。

新形式下，城市分解的大趋势现已初现真容。城市分解已在进行时，2017年后十分显着，长三角城市群潜力巨大。复苏偏弱，看好三个时机：1)低危险财物财物荒，引荐有安稳现金流什物财物的房企，引荐中新集团、金融街；2)二线国央企结构性扩表，获益中交地产、建发股份，持续引荐头部国央企，万科A、保利开展、招商蛇口等；3)竣工成房企资金的重要来历，利好工业链。

危险提示：重走土地金融老路；疫情使得职业危险不可控。

（国泰君安证券研讨）

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