[金股微投平台]新华社记者调查公摊面积7大乱象：房产税怎么算？

在其时全国房价企稳的状况下，部分房地产开发商为获利，一再打起住所公摊面积的主见，买100平方米得70方米，单个商品房公摊面积份额乃至超越50%。记者采访了解到，公摊面积猫腻严峻影响了大众的寓居取得感。 部分业界专家以为，公摊面积是房地产商场最不通明...

在其时全国房价企稳的状况下，部分房地产开发商为获利，一再打起住所公摊面积的主见，“买100平方米得70方米”，单个商品房公摊面积份额乃至超越50%。记者采访了解到，公摊面积“猫腻”严峻影响了大众的寓居取得感。

部分业界专家以为，公摊面积是房地产商场“最不通明的一项目标”，由此导致的房子生意胶葛及服务收费争议由来已久。他们主张，从准则上堵住现行法规缝隙，考虑当令引进世界通行的以套内面积为单位的房子计价系统。

新华每日电讯记者整理发现，住所公摊面积首要有以下几个方面的“猫腻”引发大众不满：

公摊计入精装饰成售房“潜规则”。“均价6万至6.2万元/平方米，含精装饰费用。”8月底，面对记者关于北京丰台区某新楼盘的咨询，出售人员非常肯定地表明，“公摊部分也计入精装收费，现在北京市面上根本都这样操作。”

风井、管道井、设备间……这些公共设备也要收取精装费?近两年来，四川成都、湖北武汉、湖南长沙、陕西西安、江苏南京等多地业主由于不满公摊面积计入精装饰费用的“潜规则”而进行维权，相关视频、相片经过微博、微信广泛传播。

相关维权行为引起当地房管部分重视。成都市城乡建造委员会开发处副处长何学军以为，“公摊归入精装饰计价”的说法存在误读，实践是开发商确认装饰总价后倒推出的单价，但因购房合同多按修建面积计价，因此看起来公摊部分也均担了价格。

东原地产董事长罗韶颖则以为，维权的背面是购房者对高房价的诉苦，“里边杂乱的生意、本钱计价方法，老百姓(53.92 -1.43%,诊股)一般弄不明白”。

公摊面积核算“水太深”。据媒体报道，山东省高密市曾呈现一处名为“贵宾首府”的“神盘”，多部分联合检验文件显现公摊系数高达52.35%，被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权，作业人员非常硬气：“法令对公摊上限没有规则，你们100年都退不了房!”

广东省惠州市房子测绘所吴永辉说，实践操作中，公摊面积成为买房中最不通明的一项，一些房地产商借机诈骗，面积核算问题成为业主与开发商的对立焦点。

新华每日电讯记者调研了解到，世界通行的房子生意计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无一致规则，实践操作中却遍及选用修建面积计价。但时至今日，都无法令法规对“公摊面积”做出明晰束缚。

北京大学房地产研讨中心主任楼建波表明，《房产丈量规范》说到的公摊面积核算方法在《住所规划规范》中无相应表现，致使国内报批、规划、施工每个环节都不是特别清楚公摊怎么核算，只能等着房子盖出来，测绘部分终究来测公摊巨细，导致呈现不少乱象。

至于公摊测绘里的“猫腻”，吴永辉表明，测绘单位一般依照“谁运用，谁分摊”准则核算公摊面积，根本交由开发商指认，而业主不具备专业知识，两边信息严峻不对等。

楼建波说，2017年以来，各地房地产测绘商场逐渐铺开，测绘企业迫于竞赛压力与开发商彼此勾通的“猫腻”或许增多。

公摊系数竟是“伪出题”。明源地产研讨院履行主编艾振强说，事实上，作为国内房地产生意和收费重要依据的“公摊系数”这个术语，至今都没在现行国家规范中呈现过。

艾振强说，没有关于公摊系数上下限的明晰规则，开发商可将公摊面积“固执”做大，导致实践事例中呈现的一些公摊系数“丧尽天良”。部分开发商乃至将独立运用的地下室、车棚、车库，为多幢楼服务的警卫室、办理用房，作为人防工程的地下室都计入公摊面积。

尽管如此“公摊”并不合规，但实际中的购房者往往在不知情中被逼埋单。上海房产经济学会副会长严荣以为，国内关于公摊系数的规则并不规范，根本靠经历，亟须予以规范。

公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。记者了解到，实际中存在很多开发商、物业公司私自将公摊设备卖出或租借的状况，损伤了业主权益。开发商选用的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积归入公摊，由全体业主埋单，再二次出售或租借广告位牟利。

“小区游泳池、羽毛球场、球场……本该归业主集体一切，现在被开发商长时间侵吞。”北京莲花桥邻近一小区业主诉苦，开发商经过侵吞、搬运业主权益获利五六百万元，却从未发布资金去向。

有关公摊面积收益，海南省住建厅房地产商场监管处处长林诗辉以为，按道理应由业主委员会办理或用于补充物业办理费、住所修理基金等，但实践操作中，以楼宇广告为代表的绝大部分公摊收益都被开发商或物业中饱私囊，“成为一笔糊涂账”。

公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持”，但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的形形色色收费却常常按期而至，让业主们有种说不出来的“憋屈”。

严荣、万科物业规划开展部总监吴剑侠等以为，物业办理是公区办理，计费时归入公摊面积“还算说得曩昔”，可是，供暖费等费用收取时也按公摊面积核算，则真实没有道理，由于公摊里根本没有供暖设备。

至于房产生意税等其他支出，易居智库研讨总监严跃进则以为，从公摊面积视点看，的确不该重复收缴此类税费，主张未来房产生意税费、供暖费等一致依照套内面积收取。

房产税是否应计公摊面积存两难。调研中，不少专家都说到，未来房产税的收缴规范是否应该考虑公摊面积面对两难：一方面，由于板楼、塔楼、别墅等各类修建公摊面积不同极大，从0%至55%不等，一刀切地以修建面积为单位收取有失公正；另一方面，如以套内面积为规范收取房产税，开发商或许成心“纸面做高”公摊面积，协助购房者“合理”避税。

严跃进以为，严厉来说，房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更久远的观念看，未来要建造开放式街区小区环境，公共通道部分该怎么纳税，会否添加公摊面积，怎么缓解社会对立，都值得沉思。

严荣主张，即使依照修建面积征收房产税，也应坚决刨去包含地下车库、物业用房、用地等不该重复计税的部分。

公摊计价出售方式全国选用状况纷歧。艾振强介绍，“公摊面积”这个出售概念源自香港，脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花(期房)”的售楼方式，2013年起香港转向以套内面积计价的出售方式。

面对公摊引发的许多问题，一些专家以为，多年来我国法令界就有声响以为“公摊争议严峻影响《物权法》有用施行”，广州、甘肃、北京、重庆都曾出台寻求定见稿，测验推行套内面积计价。艾振强以为，选用“套内面积”计价的首要优点在于“让房产生意愈加通明，最大程度削减后续胶葛，维护购房者合法权益”，一起最大程度防止公摊面积给房产税征收埋下“不公正”危险。

针对公摊问题引发的种种乱象，多位业界专家以为，公摊问题积弊已久，主张依照世界通行的办理方法，分过程、分阶段逐渐进行调整。即使不当即撤销，也需求坚决补偿其间不合理的缝隙，对公摊面积的规划和丈量规范进行一致、规范、细化，加强职业源头监管与审阅。

经历之谈

香港房地产怎么离别“公摊面积”

新华每日电讯记者苏晓、毕子甲

20世纪80年代以来，香港房地产生意准则很大程度上影响了内地房地产生意准则的开展与完善，乃至有观念以为“公摊面积”的概念便是源自香港。

不过，2013年1月1日起，香港施行住所物业出售新规，要求二手房出售先行供给“有用面积”(相当于内地“套内面积”)。当年4月29日，《一手住所物业出售法令》正式推出，新规扩展至新房。香港房地产出售由此完全离别“共用当地”(相当于内地“公摊面积”)年代。

调研中，新华每日电讯记者采访了当年参加推进香港房地产商场成功转轨的学者、香港城市大学修建科技学部高档讲师潘永祥。“曩昔能承受共用面积首要由于触及面积不大，首要是楼梯、电梯。”潘永祥表明，近二三十年，香港大型地产项目增多，“乃至呈现超越1万平方英尺(约929平方米)的美化公园”，随同而来的“公摊面积”费用问题变得难以忍受。

“公摊”积弊之一在于便于开发商“暗箱操作”，不行揭露通明；之二在于修建面积价格失掉对购房者的指导作用，比较不同楼盘建面价格变得含义不大。

“公摊”含糊积弊重重，一致明晰房地产出售计价规范成社会一致，推行“套内面积”成年代要求。2008年，时任香港丈量师学会工业丈量组主席的潘永祥，推进香港房地产职业厘清“有用面积”概念鸿沟，被特区政府选用。特区政府以地政总署“预售楼花赞同计划”和香港地产建造商会为抓手，强制要求开发商再售新楼盘时严厉参照规范供给房子的“有用面积”。

特区政府还就新式计价方法寻求大众定见。2011年11月底，特区政府约请民众为法令草案提定见。法令草案明晰规则改用“有用面积”作为新房出售的仅有计价方法，正式将“有用面积”表述归入法规。

将“公摊面积”扫除在计价系统之外，需战胜的最大阻力来自开发商。香港华夏集团主席施永青回忆说，其时有开发商提出变革或许导致单位面积价格骤增。

潘永祥以为，推行“套内面积”计价方式将导致房价上涨，这种理论纯属“偷换概念”，计价单位转化并不新增购房本钱，要害在于做好社会解说作业。

新房出售计价方法向二手房商场天然传导，带动全体购房商场计价单位日趋一致、完善。特区政府一手住所物业出售监管局介绍，法令施行后，一手住所物业卖方严厉遵守规则，在售楼说明书、价单和广告中，选用“套内面积”作为仅有计价单位，逐渐破除曩昔“公摊面积”含糊导致的商场沉疴。

不仅如此，这些房子这以后转入二手房商场生意，亦持续选用“套内面积”计价，并逐渐带动二手房商场产生相应改变。“套内面积”终究成为香港房地产生意商场的干流计价基准。

确保房地产商场安稳的前提下，该怎么完成房子出售计价系统平稳合理过渡?特区政府推行了多项首要办法。

合理设置过渡期。为确保平稳接轨，特区政府设定法令正式收效前10个月为社会过渡期，向商场传递明晰信号，协助各方做好习惯新计价方法的预备作业。潘永祥介绍，正式施行先从新房严厉试点，给二手房商场以习惯预备期，预备期内答应二手房生意选用“套内面积”计价和“修建面积”计价并行的方法。

发起力气推行遍及。推行期间，特区地产署理监管局强制要求各房地产中介出售过程中向二手房购房者供给以“套内面积”和“修建面积”别离计价的双份价格材料。特区差饷物业评价署备有全港一切经评价的二手房“套内面积”材料，供社会查阅。

以法令法规方式厘清要害概念。专家学者着重，经过法令法规一致厘清“修建面积”“套内面积”“公摊面积”等要害概念，是确保出售计价系统成功转轨的重要一步。施永青以为，一致划定相关概念的重要性乃至远远大于计价系统转轨自身，包含政府、开发商、房地产中介及其他专业集体在内的商场各个环节选用的规范整齐划一是确保商场公正通明有序的根底。