[300218安利股份]北京二手房市场调查-交易回暖降价变少 寒冬过去了？

贝壳研究院的数据显现，2019年12月，北京二手房业主调涨挂牌价的现象，占比进步1.8个点，到达11.8%。尽管调降的行为仍是干流，但已有所下降。这一点和小杨的直观感触较为共同。 从2019年11月开端，北漂小杨就在北京市东五环外的定福庄一带看房，刚取得购房资...

贝壳研究院的数据显现，2019年12月，北京二手房业主调涨挂牌价的现象，占比进步1.8个点，到达11.8%。尽管调降的行为仍是干流，但已有所下降。这一点和小杨的直观感触较为共同。

从2019年11月开端，“北漂”小杨就在北京市东五环外的定福庄一带看房，刚取得购房资历不久的她，期望买一套小户型的二手房，用于自住。

“最近，降价的音讯显着变少了。”小杨说，11月中下旬，她简直每天都能收到关于降价的音讯推送，“有时分一天收到好几条”。但到12月，“隔几天才干收到一条”。

2019年下半年以来，占北京楼市成交量8成以上的二手房商场，一向体现低迷。2019年7月至11月，北京二手房生意价格接连五个月下滑，这是自2018年以来的最长跌落周期。据21世纪经济报导了解，10月至11月间，下调价格的现象成为干流，调整起伏从3万、5万到数十万不等。一些急于出手的豪宅项目，价格下调起伏可达百万。

但到2019年年底，商场开端呈现纤细的改变。贝壳研究院的数据显现，2019年12月，北京二手房业主调涨挂牌价的现象，占比进步1.8个点，到达11.8%。尽管调降的行为仍是干流，但已有所下降。这一点和小杨的直观感触较为共同。

这种改变究竟是何种原因促进？能否视为北京二手房商场回暖的前兆呢？

均匀降价超13万

关于小杨的说法，链家地产惠新里门店的业务员小王也有着相似的感触。他向21世纪经济报导泄漏，最近该区域的房源中，下调报价的做法尽管仍是干流，但现已有所削减。

小王猜想，或许是由于现在的价位现已触及到部分业主的底线，“前几个月成交欠好的时分，业主会几万几万的往下降，有些房源累计降了二三十万，有的降了四五十万，业主不想再降了。”

“有一套房源挂了半年，业主时断时续降了几回价，中心还撤回过，累计降了40多万。最近咱们跟业主交流的时分，他的心情比较坚决，说不能再降了，现已很低了。”小王说。

依据58同城、安居客的数据，自2019年7月以来，北京二手房挂牌价格接连6个月下降。其间，2019年12月的挂牌均价为58570元/平方米，比6月下降了2.6%。以北京二手房均匀挂牌面积85平方米核算，北京单套二手房均匀价格降幅超越13万元。

下调报价的做法削减另一个原因，或许在于成交量的上升。

小王说，12月中下旬以来，其所在区域的二手房成交量有所活泼，“许多业主都是之前看了好久，觉得价格能承受，就出手了。”

依据贝壳研究院的计算，2019年12月，北京二手房签量为14162套，环比涨幅到达15%，接连两个月上涨。这一水平是2019年的月度第三高点，仅次于“小阳春”时期的3月和4月。

该组织还指出，2019年12月，北京二手房的带看成交比从72降至64，阐明买家的张望心情稍稍有所缓解。但业主的成交周期仍在90天左右，处于较长的周期。

贝壳研究院首席商场分析师许小乐以为，上一年4月今后，北京二手房生意低迷，前期积压的需求在年底开释带动了商场的回温。我爱我家也指出，在很大程度上，年底二手房升温仅仅商场的正常动摇。“小阳春”往后，商场一路下行，到年底时价格趋稳，再降空间不大，所以购房者从头入市，生意量上升。

这种升温还促进了生意价格的小幅提高。贝壳研究院的数据显现，2019年12月，北京二手房生意均价为59126元/平方米，环比微涨1%，同比微涨0.9%。

很难演变成全面升温

若以2017年的“317新政”为界，北京二手房商场大致可以分割为两段。官方数据显现，“317新政”之前的2016年，北京二手房成交超越27万套；之后的三年间（2017年至2019年），二手房生意规划都在15万套上下，近乎腰斩。

依据贝壳研究院的数据，新政后的三年间，北京二手房成交均价未产生显着的改变，在6万元/平方米的单价上下徜徉。且2019年下半年，价格还一度下降至5.8万元/平方米。

受访者遍及以为，这主要是由于限竞房的冲击所导致。

限竞房是以“限房价，竞地价”的方法拍卖土地，然后建成的房子。北京从2017年底开端大规划出让限竞房地块，限竞房项目则从2018年年中开端会集入市。2019年，北京成交新房3.7万套，占全市新房生意的17%。其间，限竞房成交2.5万套，成为新房商场的主体。

由于在土地出让阶段就对房子价格进行约束，限竞房的销价格格一般低于同区域的商场水平。且在2019年入市的限竞房中，有不少项目坐落五环内的优胜地段，这在某种程度上改进了“新房郊区化”的现象，一起也对区域内的二手房带来冲击。

华夏地产首席分析师张大伟表明，“只需区域内有一个限竞房项目，就简单把整个区域的成交量分流过来，也会拉低均价。”他以为，近几个月北京二手房报价继续跌落，正是由于限竞房呈现“井喷式”的供应和成交。

尽管如此，但考虑到北京实行了全国最为严峻的调控方针，当时购房者买房的难度依然较大。

依照当时的方针，在北京购买首套房的最低首付份额为3.5成，二套房最低首付份额为6成。在二手房生意中，评估价遍及低于房子报价，加之大都二手房价格现已超越普通住宅的水平，因而，实践首付份额往往更高。比方，在实践成交中，二套房的首付份额一般在价格的7成以上。

贝壳研究院指出，2019年北京换房者中年纪在40岁以上的占比达50%，而调控前2016年，该份额仅为36%。翻倍的首付不只让换房年纪后移，且换的越来越差。2019年换房后套均面积扩展16.6平方米，比调控前19平方米左右的水平有所缩小。可见“换房不只难、还换不了很大”。

关于近期二手房生意的小幅升温，业内人士遍及以为，并不意味着商场要进入回暖通道。

我爱我家指出，近期的商场上升，并没有超出前两年的规模。此外，北京楼市方针没有一点点松动，可以入市的购房需求仍以刚需为主，他们对商场量价的提振才能有限，商场不存在大幅升温的空间。

贝壳研究院也以为，北京二手房商场步入调控后的第四个年初，方针不会有大的放松，商场供需矛盾极大平缓，商场预期平稳。北京二手房商场将连续低位安稳态势，估计2020年全年二手房成交量仍旧安稳在15万套左右，价格动摇在5%以内。