[股票600756]三因素拖累美国房市 下半年回暖之路仍将坎坷

在美国经济复苏乏力的大环境下,本年以来美国房地产商场乏善可陈近期连续发布的各项房市数据也标明,美国房市仍然在困难调整之中 咱们以为,失业率和房子止赎率高企不下商场决心尚难康复等要素仍将在年内连累美国房市虽然奥巴马政府出台了一系列方针影响房市回...

在美国经济复苏乏力的大环境下,本年以来美国房地产商场乏善可陈｡近期连续发布的各项房市数据也标明,美国房市仍然在困难调整之中｡

咱们以为,失业率和房子止赎率高企不下､商场决心尚难康复等要素仍将在年内连累美国房市｡虽然奥巴马政府出台了一系列方针影响房市回暖,但难以马到成功,加之美国债款危险加重且美国未来经济复苏仍旧疲软,下半年美国房市回暖之路仍绵长而弯曲｡

美国房地产商场低谷中徜徉

上半年,美国住所商场受很多积压现房影响,新房开工量低于从前水平,而高企的失业率及冷淡的购房志愿也导致美国新房､旧房出售量连续下滑,美国房地产商场仍在低谷中徜徉｡

美国全国住所修建商协会发布的1-6月份美国住所修建商决心指数显现,本年上半年,美国住所修建商决心指数维持在16左右,而6月份美国住所修建商决心指数则降至13,为上一年9月以来的最低水平｡美国修建商决心指数于1985年1月编制以来,前史最低纪录呈现在2009年1月,仅为8｡而2008年金融危机迸发前的5年内,美住所决心指数均匀值为54｡上半年全体数据标明,修建商关于美国房地产业复苏持消极态度｡

从房子供应面来看,受很多止赎拍卖房子以及长时刻以来积压现房的连累,本年上半年新房开工量虽较上一年同期有所好转,但仍不足以拉动楼市复苏｡美国商务部7月发布的数据显现,虽然6月份美国的新房开工量已连续第二个月环比上升,经时节调整按年率核算达62.6万套,同比大幅添加16.7%,但有剖析指出,在春夏两季美国传统修建开工旺季,这一数字仍远低于从前均匀水平｡

从房子需求面来看,本年1至5月,据美国全国房地产经纪人协会数据,在美国住所商场上担任主力军的旧房出售约为2522万套,同比下滑7.4%左右｡在阅历了连续两个月下滑后,5月份,美国旧房出售量降至481万套,比上一年同期的568万套下滑15.3%｡与此同时,新房出售量亦同比下滑｡美国商务部7月26日发布的数据显现,本年6月份,美国新房出售量为31.2万套,比5月份经修正后的31.5万套下降1%,但同比添加1.6%｡

图表:规范普尔/凯斯-席勒美国20大首要城市房价指数走势

材料来历:规范普尔公司站

规范普尔公司数据显现,全美房价指数继上一年第四季度跌落3.6%后,本年榜首季度再度环比下滑4.2%,已回落至2002年中水平｡虽然因为夏日购房需求量添加,4､5月份房价指数有小幅上升,但与上一年同期相比仍有很大间隔｡美国住所和城市开展部长肖恩•多诺则猜测美国房价最早将会在本年第三季度呈现上升｡

三大要素连累美国房市

虽然上一年以来美国政府出台一系列方针影响房地产商场复苏,但长时刻低迷的美国楼市仍然未能走出窘境｡剖析以为,限制美国楼市复苏的首要要素有如下三点｡

榜首,美国长时刻以来的高失业率严峻影响美国顾客购房才干｡据美国劳工部7月发布的数据,本年6月份美国失业率升至9.2%,为上一年12月以来最高｡到6月,美国失业率已连续29个月在超越8%的高位徜徉,创下上世纪30年代大惨淡以来高失业率连续时刻最长纪录｡美联储估计,美国本年失业率将在8.4%至8.7%之间,仍旧是金融危机前的近两倍｡高失业率迫使美国顾客购房才干下降,是限制美国房市复苏的首要原因｡

第二,高止赎率及止赎房子拍卖严峻拉低房价,阻止房市的上升和去杠杆化进程的推动｡自上一年底以来,美国房地产商场的止赎活动掀起了高潮,美联储理事丹尼尔•塔鲁洛上一年12月在美国会作证时猜测,2011年美国新增止赎房产数量将到达250万套,2012年新增止赎房产数量将到达240万套｡

虽然RealtyTrac的陈述显现,2011年上半年美国房子止赎恳求数量同比下降29%,其间第二季度止赎恳求数量创近3年以来最低｡但RealtyTrac公司首席执行官詹姆斯•萨卡西奥标明,止赎告诉的下滑并不是经济的进步,也非房地产商场的回暖,而是银行处理的推迟｡止赎活动对美国房地产的影响还在持续｡

近年来,止赎房子出售量在美国商场售出房产中所占的份额仍然过高｡詹姆斯称,依照榜首季度的止赎房子出售速度,需求3年时刻来整理当时坐落银行账面或处于止赎进程的190万幢房子｡因为止赎房子价格远低于商场价格,业内人士以为,美国社区中每呈现一处止赎房产,就会把社区均匀房价拉低约1%,很多以市价八折左右出售的止赎房产将使美国房价未来几年至少还要下降5%,这也意味着止赎房子将在往后数年持续连累美国楼市｡

第三,在房地产商场长时刻持续低迷的情况下,商场决心短期内仍无法康复｡本年以来,虽然典当借款利率持续下行且维持在相对较低水平,但典当借款的恳求数却未见显着上升,可见银行信贷的逐渐放宽也未能影响楼市回暖｡

摩根士丹利近来在一份陈述中说,现在美国的房子拥有率已降至60%以下,创前史最低,美国正走向"租房社会"｡在美国经济复苏力度全体低于预期外加债款危机的影响下,更多的顾客抛弃购房,转而挑选租房｡

在美国经济复苏缓慢的大布景下,虽然政府用尽其才干图影响房地产复苏,但一直收效甚微｡本年以来,房地产复苏更是连续受挫,各项数据均未见显着转好｡种种不利要素使得顾客对房市决心严峻下降,购楼志愿短期内恐难康复｡

美国房市回暖进程仍将绵长

失业率和止赎率高企不下,顾客购房志愿遭到按捺,估计这些要素仍将成为年内美国房市回暖的阻力｡咱们以为,受困于奥巴马政府影响房市回暖行动难以马到成功,加上美国债款危险加重和经济复苏放缓等不利要素,年内美国房市难有大幅上升,房市回暖仍需时日｡

榜首,奥巴马政府影响房市回暖行动难以马到成功,年内仍需求更有大志的房市方案｡本年2月,美国财政部发布《变革美国住所金融商场》白皮书,启动了美国住所典当商场20年来最大规划的变革方案｡美国政府在此份陈述中出台了3项下降政府在典当借款商场参加率的方案,称政府应当在5年或是更长时刻里逐渐撤出关于典当借款商场的支撑,并方案逐渐废弃房利美和房地美,而"两房"变革的未来关乎美国住所金融系统和房地产商场回暖远景｡

但"两房"变革方案因各方不合较大未能获得实质性发展,房市行动的作用也难以马到成功｡房利美本年5月发布的财报显现,2011年榜首季度该公司净亏损65亿美元,与上一年第四季度7300亿美元的盈余相差甚远｡为了消除赤字,美国联邦住所金融局代表房利美向财政部恳求给予额定85亿美元的救助｡而房地美本年榜首季度净收入6.76亿美元,近两年来初次完成季度盈余,但房地美首席执行官查尔斯•霍尔德曼标明,该季度盈余得益于本钱节省,并对未来房市局势持谨慎态度｡

此外,奥巴马7月供认,美国政府针对止赎危机的方案自推出以来发展很不顺畅,虽然政府现已数次修订改进房地产商场的方案,以促进房价上升,但仍未到达抱负作用,房市仍然是美国经济中最单薄的环节｡

国际货币基金组织本年4月发布陈述指出,美国房地产商场的溃散对全球金融安稳形成巨大影响,美国住所融资系统需求完全变革｡彭博社日前刊文称,在现在严峻的房市实际下,奥巴马政府应推出更多有大志的房市方案,提振房地产商场和国内经济｡

第二,美国债款危险加重为房市回暖增加变数｡自本年5月16日美国国债到达法定上限以来,民主党和共和党就环绕进步债款上限和减少财政赤字问题打开耐久拉锯战,现在美国债款上限商洽火烧眉毛却未获得实质性发展｡

虽然大都剖析师估计美国发生债款违约的或许性不大,但鉴于现在美国财政赤字高企以及政府方针不明朗,规范普尔公司本年4月曾将美国AAA信誉评级的远景从"安稳"降至"负面",这也意味着未来6至12个月内标普或许下调其主权评级｡摩根大通估计,若美国评级被下调,其国债收益率升幅高达70个基点,而房利美､房地美等许多和政府相关的部分组织评级也将被下调,包含房子借款利率和信誉利率在内的多项商场借款利率也将有所进步,这关于房市回温暖经济复苏都将发生负面影响｡

第三,美国经济复苏缺少动力,修建商决心恐难大幅进步｡房地产商场一直是美国经济复苏的软肋,而美国经济复苏缺少动力也将持续镇压修建商决心｡本年上半年美国住所修建商决心指数均值约为16点,而7月该指数仅为15点,这也意味着大都修建商仍旧看淡房地产商场远景｡虽然近两个月美国首要城市房价略有上升,但规范普尔公司指数委员会主席戴维•布利策将其归咎于夏日住所需求量的上涨｡

房产剖析师以为,只要发明更多的就业机会､更强势的经济,才干终究驱动房市反弹｡美联储7月27日发布的褐皮书显现,美国大大都区域本年六七月份的经济添加放缓｡当天商务部发布的耐用品订单下降标明,作为美国经济全体复苏重要推动力的制造业短期难以完成大幅上升,美国经济复苏乏力现已开端影响到了大企业关于远景的决心｡现在美国经济添加情况明显低于美联储此前预期,而房地美在其7月份最新的远景展望中也持续下调对美国经济添加的预期｡

联合国经济与社会事务部全球经济监测中心主任洪普通标明,美国应赶快寻觅新的经济添加点,但有必要经过长时刻的职业竞赛才干得以发现｡

标普公司凯斯-席勒房价指数创办人之一经济学者席勒指出,美国房地产商场间隔实质性复苏仍需时日｡而各种痕迹也标明,美国房地产商场难以年内快速回暖,2011年仍将是美国房市困难的一年,房市回暖也将阅历一个绵长的阶段｡(完)