丰林集团(首域中国增长基金)

近期，房地产企业发债数量仍居高位，偿还负债及补偿流动资金是房企发债的主要原因。以怡亚通为代表的部分企业拟策划建立房地产出资信赖基金(REITs)并在新交所发行上市，成为房地产融资领域最大亮点。

业内人士指出，房企融资依然井喷，跟着房企融资新规逐渐推进，房企将更加注重自身造血的才干。

发债数量继续增长

不少房企债券融资票面利率较低。以鲁能集团为例，公司10月19日成功发行2020年公司债券(第一期)，债券发行规划为20.4亿元，票面利率为3.85%，债券期限为5年，附第3年末发行人调整票面利率选择权及出资者回售选择权。本期债券搜集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还15鲁能债本金。

不少房企触及住所租赁债券。10月20日，阳光城发布公告称，公司2020年面向专业出资者揭穿发行住所租赁专项公司债券，于2020年10月21日起在深圳证券交易所上市。本期债券实践发行金额8亿元，票面利率6.67%，发行期限为5年期，第2年末和第4年末附发行人调整票面利率选择权和出资者回售选择权。其间，5.60亿元拟用于住所租赁项目，2.40亿元拟用于补偿公司营运资金，包括但不限于支付工程款、支付职工薪酬、购买原材料等。

偿还负债及补偿流动资金是房企发债的主要原因。以我国中铁为例，公司10月19日结束发行2020年可续期公司债券(第六期)，品种一实践发行规划为20亿元，票面利率为4.2%；品种二实践发行规划为10亿元，票面利率为4.47%。本期债券搜集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还公司及部下公司有息负债和补偿流动资金。其间，拟运用12亿元偿还公司及部下公司银行贷款，剩余部分用于补偿流动资金。

进入房地产REITs

10月15日，怡亚通发布公告称，为了盘活公司资产，公司将策划建立房地产出资信赖基金(REITs)并在新交所发行上市。公司将在专业安排的指导下选择自有的优质物业项目策划建立房地产出资信赖基金，组成REITs专项作业组，具体担任REITs标的资产包的选定、资产重组、红筹架构建立、投行、审计、估值以及法律服务等专业安排遴选等与REITs推进相关的全部作业。

本次拟建立房地产出资信赖基金并上市，是怡亚通对开拓创新性融资途径作出的有利检验。在新加坡REITs上市将有助于增进公司对仓储物业的本钱运作与处理才干，进一步增强公司仓储服务业务和供应链服务的概括竞争力；将已有的供应链基地资产发行新加坡REITs，能够完结公司资产负债率下降和本钱结构优化，增加公司现金流，有用进步公司的盈利才干。

怡亚通介绍，REITs是一种通过发行股份或许收益凭证集合大都出资者的资金，交由专门出资安排进行不动产出资运营处理，并将出资概括收益按比例分配给出资者的一种信赖基金。REITs是国际本钱商场老到的金融产品，具有流动性较高、收益相对安稳和安全性较强等特征，能够有用盘活存量资产，下降实体经济杠杆，完结基础设施本钱化和专业化运营处理，对实体经济展开具有重要价值。

新交所是2019年全球最大的房地产出资信赖IPO途径。新加坡在2019年全球房地产出资信赖IPO商场中居于领导地位，搜集资金占全球房地产出资信赖IPO的44%。

现在国内公募REITs试点领域仅限于基础设施领域，房地产领域没有出台相关文件。2020年4月30日，证监会、国家展开革新委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产出资信赖基金(REITs)试点相关作业的告知》，并接连发布了相关政策文件，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

近来发布的《深圳制作我国特征社会主义先行示范区概括革新试点第一批授权事项清单》提出，在交通、水利、物流仓储、工业园区等基础设施领域推出公募REITs。商场人士估量，公募REITs试点项目将在年内落地。初期选择上述领域推出公募REITs，一是因为这些领域有补短板需求，二是这些都是传统的基础设施项目，比较适合在试点初期推出。估量未来会向新基建相关领域延伸。

合理安排融资行为

此前，央行、住建部会同相关部分在前期广泛征求意见的基础上，构成了关键房地产企业资金监测和融资处理规则。央行金融商场司副司长彭立峰称，现在关键房地产企业资金监测和融资处理规则起步平稳，社会反响活泼正面。下一步，央行将会同住建部和其他相关部分，跟踪点评实行效果，不断完善规则，稳步扩展适用范围。

彭立峰介绍，关键房地产企业资金监测和融资处理规则是房地产商场长效机制制作的重要内容，也是房地产融资金融审慎处理原则的重要组成部分。建立这个原则的目的，在于增强房地产企业融资处理的商场化、规则化和透明度，促进房地产企业构成安稳的金融政策预期，合理安排自身的运营活动和融资行为，一同也纠正一些企业盲目扩张的运营行为，增强房地产企业自身的抗风险才干。

华夏地产首席分析师张大伟认为，房企融资依然井喷。房企捉住融资，以应对政策改动风险。现在房企融资的难度处于前史最低水平，均匀融资本钱票面利率会合在4%至5%，远远低于去年同期的6%至8%利率水平。

张大伟指出，房企越来越注重境内融资，大部分房企为了应对未来或许的商场改动，加快贮藏资金。关于杠杆率较高的企业来说，最近融资压力有所增加。

诸葛找房分析师王小嫱标明，从国家统计局数据看，房地产工作资金面继续改善。跟着房企融资新规逐渐推进实施，房企将更加注重自身造血的才干。