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（上海有新盘无人认购？楼市分化的征兆出现了）

在新房动辄一房难求的上海楼市，并非全部楼盘都受买家追捧。近期便有商场消息称，位于奉贤区南桥板块的光语著项目（备案名为“金卓雅苑”）新推一期时，却出现了无人认购的情况。

该项目开发商之一的金地集团某内部人士亦标明，“这个项目是尾盘没怎么推广，按照上海现在的商场和该项目的价格应该还可以”。

实在情况是怎样的呢？日前，第一财经记者在该项目售楼处看到了“无人认购”的公告。但据现场出售标明，并非真的无人前来，而是采用了“认小筹”的办法，已取得了大约40组客户。

“0认筹”底细

售楼处张贴的“0认购”公告闪现，项目挂号认购时间自2021年6月13日9时起至6月19日12时止，原定摇号排序时间为2021年7月13日10时初步。现因挂号认购期间无人认购，该项目将不再采用以随机摇号排序办法供认选购房子次第的办法开盘出售。

案场出售向记者说明，所谓“0认购”是“认大筹时分的情况”，并非真的无人参与。

该出售称，这样的结果是“故意的”，当客户在认大筹期间来买时，会引导客户等一等，之后认小筹5万元，可直接确认房源；而大筹后期则会面临开盘、摇号选房等流程，届时有相关部分介入，手续较为繁琐，因此选择让客户直接认小筹。而认小筹的详细情况则不需求对外宣布，便形成了“无人认购”形势。

据出售人员介绍，当时可直接付定金，选定房源，金额约为5万元，在7月14日直接签合同，7月20日之前付35%的首付。

不过，有靠近该项目的人士则向记者标明，楼盘此前一批项目还在续销，所以首要是先消耗此前的一批，并且在该楼盘客户没那么多的情况下，认小筹只需付5万、10万，可以选房也是相同的，没有必要付50万认大筹。

有业内人士分析，该项目此举或意在下降门槛，以获取更多客户。

即便如此，该楼盘的认小筹情况也不算志向。据出售人员称，现在小筹已有大约40多组，可供选择的房源尚有100多套。整体表现较为惨白。

从光语著自身来，其原定于7月中旬的这次开盘，为第三次加推，共有192套房源，主打小面积刚需户型，全部为毛坯。

根据一房一价表信息，除了一套逾180平方米和两套逾60平方米的房源外，余下180多套房源面积皆在90平方米左右，为三房两厅两卫规划，均价在32830元/平方米；大部分房源的出售总价规划约为270万元-327万元之间，认购金为50万元。

其他，该项目已于本年2月份取得不动产权证，是现房出售，款清即可交房。这关于购房者来说，原也是一项具有吸引力的要素。

项目优势欠佳

总价低、现房出售、认购门槛低，一同又是位于奉贤区中心板块南桥的光语著项目，缘何落得如此形势？

多位对奉贤情况较为了解的业内人士标明，这或是由于光语著项目自身吸引力缺少所形成的。

记者实地拜访发现，该项目位于红旗港路与光滨路交叉口，向东毗邻金地、禹洲联合开发的另一项目酩悦都会，向西则是一片没有开发的空位；对面即为一条河流，河对岸为部分自盖房、农田。周边配套情况来看，距离最近的奉贤新城地铁站约2公里，距上海百联南桥购物中心、苏宁日子广场则步行逾3公里，其他的大型商业配套则更远。出售标明，售楼处未来或将改建成社区商业，但详细情况亦未供认。

配套缺少之外，该项目曾出现过学区翻车的问题。据了解，2021年3月份，光语著、酩悦都会的业主们曾揭穿标明，购买楼盘的有许多学区刚需业主，曾在开发商出售期间重复供认金光路中小学学区事宜。原本认为子女可就读于资源、排名较好的学校，但该毕竟楼盘对口的小学是附近的亮光学校，与当时的宣传并不相符。

此外，光语著项目开发商上海卓骕房地产开发有限公司还曾被上海市房管局等部分通报称，其楼盘广告违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，2020年7月，有关部分已责令当事人消除影响，并处罚款。

有对南桥情况了解的中介提到，当时该楼盘推出的90多平米户型，首要客群为刚需，但这类型客户往往对学区、配套、交通便利等要素较为垂青，而光语著在这些方面存在短板，导致其去化较为困难。

有某房企客研及营销人士向记者分析，该项目所在区域板块为南桥南，周边为配套为村庄及菜场小学等，无利好规划，几乎为朴素新拓区域，客户信任度不可；一同，项目依托地缘客，而本地客群对区域的了解度更加导致了不认可。

商场出现分化

翻看过往数据可发现，光语著项目整体去化情况颇不志向。上房地产信息闪现，2018年12月、2019年7月，光语著曾两次开盘，推出的房源数量分别为373套、218套；该项目的出售速度闪现，在2018年最初步推出的7个月里，每月成交签约不逾越10套，直至2020年，每月成交才抵达数十套；到现在，前两批开盘的项目仍闪现为“在售”。

据房全国数据闪现，现在光语著有62套二手房在售，均匀挂牌价仅2.88万元/平方米，低于其新房均价；酩悦都会的59套在售二手房，挂牌均价也仅有3.16万元/平方米，亦低于现在其约3.3万元/平方米的出售均价。

不过，该项目的出售情况并不能反应南桥板块的整体情况。

距离光语著项目约10分钟车程的保利明玥湖光现在没有开盘，据案场出售介绍，该项目估量均价将在4.1-4.2万/平方米，主力户型亦为90平方米以上的三房两厅两卫，算计400多套房源，现在已有2000多组客户前来挂号。该项目毗邻奉贤南桥新城打造的中心景象湖“上海之鱼”，交通、配套也更加完善。

亿翰智库数据闪现，2021年1月1日-6月28日期间，奉贤南桥成交套数为939套，成交面积为106572平方米，较上年同期分别添加13.8%、20.8%。

此外，到6月22日，上海共有50个项目触发了积分制，位于奉贤南桥板块的阳光城·未来悦项目则位列其间。

整体而言，奉贤的成交情况并不低迷。上海链家研究院发布的数据闪现，本年前5月，累计成交量TOP3区域中，奉贤以5931套的成交量位居第二，均价在34022元/平。放眼整个上海商场，上海链家研究院数据闪现，到6月27日，上海6月份共成交新建商品房8173套，环比翻番。

有商场人士认为，这实则反映出当时购房者的理性，即便当时上海新房商场较为火热，新房一票难求，也不会蒙眼买入。