旭辉集团市值蒸发251亿港元 密集融资资金兑付富国天成红利混合基金压力大

旭辉控股集团(00884.HK)股价上坡后开端下坡。2018年3月21日，旭辉集团创下7.68港元高价，7月6日，该股最低股价4.44港元，三个多月，旭辉集团市值蒸腾251.56亿港元(折合214.18亿元人民币)。

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旭辉集团近年来一向保持着急进的拿地战略。2017年，旭辉控股集团收买78个新项目的权益，集团应占土地价值合计人民币452亿元，新增土储1320万平方米，股本权益面积590万平方米。估计2018集团的可出售货值到达2500亿元。

旭辉集团公司主席兼履行董事林中在解读2017年年报时指出，2018年拿地集团会有一个根本的判别，全年拿地金额不会低于全年出售金额的50%，一起旭辉作为房地产开发出售公司，咱们眼中的一线城市只要北上深3个，可是未来有100个城市大部分是二三线，所以集团二三线城市拿地肯定额会超越一线城市。

2018年前6月，旭辉集团累计合同出售额达660.3亿元，完结全年出售方针的47.2%，同比添加40%。但近年来，旭辉的权益出售额占比较低却继续走低。2014–2017年，旭辉的合同出售金额为212亿元，302.1亿元、530亿元、1040亿元，其间权益出售金额为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元，占有合同出售额的比重则别离为77%、66%、55%和53%，其权益出售额走出一条下滑曲线。

从现在来看，旭辉在一线城市的优势正在逐步消失。在出售占比中，2014~2017年，旭辉的一线城市占合同出售金额别离为43.9%、39.5%、35.8%和14.8%。

急进的拿地战略背面，旭辉集团经过发行债券、收据等多种方法在海内外融资。7月4日，旭辉集团发布了《关于在我国发行境内公司债券取得经过》的公告，称我国证监会于6月26日向其下发了《关于核准旭辉集团股份有限公司向合格出资者揭露发行公司债券的批复》，核准旭辉我国向合格出资者揭露发行本金总额不超越人民币34.95亿元的境内公司债券。

旭辉短期内密布融资的背面折射出企业正在面对的资金兑付压力。另据公司2017年度陈述，到2017年12月底，旭辉一年内到期的境内银行及其他借款为32.54亿元，上一年同期则仅为8.75亿元;一年内到期的境内公司债券为50.93亿元，上一年同期则为20.89亿元。此外，公司一年内到期的境外银行借款为34.73亿元，上一年同期则为14.92亿元。到2017年12月底，旭辉债款总额为472.39亿元，较2016年的293.91亿元添加了60.7%。

大规划拿地成绩近乎翻倍

据我国报导，2018年3月14日，旭辉控股集团发布2017年度成绩公告，2017年合同出售额首破千亿达1040亿元，较2016年530亿合同出售额添加96.2%。集团把2018年全年合同出售额方针定为1400亿元，较2017年合同出售额添加35%。

集团2017年合同出售建筑面积629.2万平方米，较2016年291.6万平方米添加115.8%，合同出售均匀价格约为16529元/平方米，较2016年的18175元/平方米削减10%。

旭辉控股2017年年报显现，2017年全年经营总收入318.7亿元，同比添加43.16%。净赢利到达48.28亿元，同比添加71.97%，中心净赢利为40.82亿，同比添加44.6%。

2017年，旭辉控股集团全年资产负债率到达77.42%较2016年80.47%下降三个百分点。集团的流动比率于2017年12月31日约为1.6倍，与2016年的1.6倍相等。

2017年，旭辉控股集团收买78个新项目的权益，集团应占土地价值合计人民币452亿元，新增土储1320万平方米，股本权益面积590万平方米。估计2018集团的可出售货值到达2500亿元，并遵从价值出资的准则，使用多种收买途径，包含政府揭露卖地、私家收买、旧城改造。

年内，旭辉控股布局18个新城市，扩展集团的区域掩盖率。详细城市为：中西部城市郑州、成都、西安;环渤海区域青岛、济南、临沂、大连、石家庄;长三角地区无锡、太仓、嘉善、平湖、温州;粤港澳大湾区香港、东莞、中山、南宁;福建厦门。

旭辉控股公司主席兼履行董事林中在解读2017年年报时指出，2018年拿地集团会有一个根本的判别，全年拿地金额不会低于全年出售金额的50%，一起旭辉作为房地产开发出售公司，咱们眼中的一线城市只要北上深3个，可是未来有100个城市大部分是二三线，所以集团二三线城市拿地肯定额会超越一线城市。

权益占比比年走低

据蓝鲸财经报导，7月3日晚间，旭辉控股开创宗族林氏宗族信任再度增持了公司2581.30万股，总价值为1.55亿元，这是林氏宗族信任继4月底5月初之后，第三次买入旭辉股票。

在宣告增持的当日，旭辉发布了前6月的成绩。数据显现，2018年前6月，公司累计合同出售额达660.3亿元，完结全年出售方针的47.2%，同比添加40%。

一组靓丽的数据，但商场却对此发出了质疑。依据第三方计算组织克而瑞发布的榜单，假使依照权益出售额的计算口径，2018年上半年，旭辉的出售额仅有350.8亿元，同比添加24%，位列榜单第29位，较上一年同期下滑4位。

一般，权益出售额反映的是房企项目实践所占股权的份额，一般持股50%以上的项目才可归入兼并规划，其出售发生的回款才能够计入报表。因而，职业普遍以为，权益出售份额越高，实践出售的金额越高，实践回笼的资金也就越多。也就是说，权益出售额是出售成绩最实在的反映，能更客观地显现房企实力。

但近年来，旭辉的权益出售额占比较低却继续走低。尽管旭辉对此予以了否定，但依据年报整理，2014–2017年，旭辉的合同出售金额为212亿元，302.1亿元、530亿元、1040亿元，其间权益出售金额为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元，占有合同出售额的比重则别离为77%、66%、55%和53%，其权益出售额走出一条下滑曲线。而依据中信建投证券的陈述，旭辉2014–2017年协作项目的总数在不断添加，别离为5个、20个、26个和53个，占公司当年总项目数的50%、80%、72.2%和67.9%，占比较高。

对此，克而瑞在一份研讨陈述中指出：“其他千亿房企权益出售根本都能占到70%或以上，旭辉需求恰当进步权益占比。”

比年走低的权益出售额占比与其拿地方法不无关系。多年来，旭辉一向毫不掩饰对规划的渴求，从96亿元到1000亿元，旭辉仅用了6年的时刻。2017年，刚刚迈过千亿门槛，旭辉便声称“再用五年时刻进入职业TOP8，规划至少到达3000亿。”此刻，旭辉的职业排名为第18位。

为了完成规划的扩张，协作拿地与开发成为了旭辉的“白”。据蓝鲸房产不完全计算，仅2018年上半年，旭辉的“朋友圈”里就新增了宝龙地产(01238.hk)、创始置业(02868.hk)、美的置业等多位协作伙伴。此外，同策研讨院的一份数据也显现，2015年今后，旭辉新增土地权益占比逐年下降，2015年-2017年，其新增土地权益占比分比为54%、45%及42%。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进对蓝鲸房产剖析以为：“权益占比较低会带来两种欠好的影响：第一是会让外部出资者以为企业出售数据有水分，从而添加质疑和不信任感。第二是现金流等方面会呈现新问题。”

实践上，协作拿地与开发是房企近年来的常态，它既能够躲避危险，也能够助力企业规划敏捷扩张，但近来，协作开发中权益占比较低的问题现已引起了企业的注重。

7月4日，有媒体报导碧桂园集团(02007.hk，下称碧桂园)叫停三四五线城市“全掩盖”战略，用规划交换现金，对此碧桂园回应道：“因为上一年协作项目太多，碧桂园本身权益占比在下降，因而碧桂园现在开端寻求权益出售额，削减不操盘、做财政出资的项目，添加本身能够操盘的项目。”

旭辉将会选用什么样的方法来提高权益呢?对此，旭辉回复道：“2018 年旭辉在拿地方面做到了‘扩土储、增权益’，上半年拿地金额权益比超越60%，呈逐步向上趋势。”明显，旭辉也已意识到权益占比关于一家房企的重要性。

失守一线阵地

据我国房地产报报导，2017年，旭辉全年经过招拍挂共拿下36宗地块，居闽系房企之首，其间有1/4的地块是联合所拿。而在无锡(楼盘)、成都、青岛(楼盘)、太原(楼盘)、西安(楼盘)、海口、香港等城市，旭辉均挑选以协作或并购方法初次进入。

3000亿规划方针压力之下，旭辉显得十分急迫。2017年，旭辉新增货值为1604.6亿元，拿地金额为367亿元， 2018年旭辉声称至少会投入700亿元添加土储。这好像与林中一向着重的“控制、理性、不拿错地、不拿贵地”的战略相对立。

除了协作和并购项目占比土储近半，旭辉从上一年底开端新增“城市更新”这一形式，接连在贵州(楼盘)、太原经过旧改取得许多土储。

一位业内人士泄漏，旭辉、中南置地等房企在二三线城市拿地动作比较张狂，为了赶快拿到地，“不测算本钱”就直接拿地。

逆势添加土储更像是一场豪赌，尤其是在太原、贵阳等地参加的许多和政府协作的旧城改造、棚户区改造项目，为了更多地引进协作者，许多让渡权益，跟着棚改货币化安顿方针的收紧，必定会对旭辉形成影响，冲刺3000亿的规划方针仍存不确定性。

从现在来看，旭辉在一线城市的优势正在逐步消失。在出售占比中，2014~2017年，旭辉的一线城市占合同出售金额别离为43.9%、39.5%、35.8%和14.8%。

2016年，大本营上海(楼盘)和北京为旭辉贡献了不小的成绩。上海区域出售额到达102亿元，是旭辉历史上首个过百亿的城市。但2017年上海和北京的出售成绩并不抱负，上海仅完成9.9%的占比，反而杭州(楼盘)、合肥、姑苏(楼盘)逐步成为旭辉的新粮仓。2017年，二线城市的出售金额占到了82.2%，占有肯定比重。

多途径急迫融资

据华夏时报报导，急进的拿地战略背面，旭辉集团经过发行债券、收据等多种方法在海内外融资。

7月4日，旭辉集团发布了《关于在我国发行境内公司债券取得经过》的公告，称我国证监会于6月26日向其下发了《关于核准旭辉集团股份有限公司向合格出资者揭露发行公司债券的批复》，核准旭辉我国向合格出资者揭露发行本金总额不超越人民币34.95亿元的境内公司债券。

4月24日，旭辉集团发行了3亿美元的优先收据，2020年到期，年利率6.375%。这部分资金将会用于债款再融资。就在同一天，旭辉集团发行的5亿美元收据获同意并收效，2021年到期，年利率6.875%。

而此前旭辉集团还别离于2015和2017年发行收据，其间2015年收据金额为4亿美元，2020年到期，年利率为7.75%，2017年收据为2.85亿美元，年利率5.5%，2022年到期。

这也意味着，2020-2022年，旭辉集团将会有14.85亿美元收据会集到期，折合人民币约100亿元，别的2019和2020年旭辉集团要为一切收据付息2亿美元，约合人民币13亿元。

不过，与“以股代息”方案比较，这些融资行为还不算急迫。

3月14日，旭辉集团宣告，主张派发2017年晚期股息每股人民币14.54分。2017年晚期股息将以人民币宣派。董事会已进一步抉择将以现金方法派发2017年晚期股息，惟合资历股东可挑选悉数以配发的代息股份以替代现金，或部分以现金及部分以代息股份方法收取2017年晚期股息。

7月3日旭辉集团配发1596万股股份，占已发行股份0.206%，每股发行价6.378港元，较6月29日收市价4.99港元溢价27.82%。此外，旭辉集团还向合资历参加者发行88.84万股股票，每股发行价1.478-1.77港元，较6月29日收市价4.99港元折让逾64%。

业内人士告知记者，以股代息实践上是一种再融资行为，相当于上市公司将派发给股东的盈利吸纳进来，用于公司运营，而股东则能够取得增持。而且，旭辉集团新配发的1596万股股份发行价6.378港元/股，溢价不少，截止到7月12日收盘，旭辉集团每股价格为4.88港元。

资金兑付承压

据我国经营报报导，记者整理发现，旭辉短期内密布融资的背面折射出企业正在面对的资金兑付压力。

另据公司2017年度陈述，到2017年12月底，旭辉一年内到期的境内银行及其他借款为32.54亿元，上一年同期则仅为8.75亿元;一年内到期的境内公司债券为50.93亿元，上一年同期则为20.89亿元。此外，公司一年内到期的境外银行借款为34.73亿元，上一年同期则为14.92亿元。到2017年12月底，旭辉债款总额为472.39亿元，较2016年的293.91亿元添加了60.7%。

在短期内偿债压力较大的情况下，旭辉近期不断发债是否处于一种借新还旧的情况?张雄伟坦言，当企业资金兑付压力会集到来的时分，企业有或许自动或被迫降价，这对其归纳赢利来讲是晦气的。

2018年以来，跟着宏观调控方针的不断收紧，融资成为检测企业生存能力的“试金石”。不过值得注意的是，资金兑付压力的加大及融资难度的提高并没有阻挠旭辉“攻城略地”的脚步。克而瑞的数据显现，2018年上半年旭辉新增货值为1604.6亿元，位列职业第7位。