新凤发债(000679大连友谊)

文/乐居财经徐酒眠

小暑至，盛夏始。

在小暑节气前一天时间短清凉后，山东济南最高气温又重回了30℃以上。而节气后的榜首天，7月8日，这儿的最高温度爬升至了35℃。

早上九点，室外已经是烈日当空，燥风涌动了。鲁商服务的一众高管与职工，虽未身受室外的高温影响，不过仍旧忙得如火如荼。

两度递表，历时371天，鲁商服务总算在今天正式登陆港交所。

敲钟祝捷典礼会场，人头攒动。山东省副省长凌文，济南市委副书记、市善于海田，作为鸣锣嘉宾到会祝捷典礼。

此外，还有省国资委党委书记、主任张斌，鲁商集团党委书记、董事长兼山东文旅集团董事长高洪雷，鲁商集团首席战略官、鲁商服务董事长赵衍峰等人亲临现场。

他们统一着深色西装，严肃感与典礼感十足。“咚……”紧随一声锣响，鲁商服务正式成为年内第四家上市物企。

不过，与一阵一阵升高的气温不同，鲁商服务上市首日开盘就被资本市场泼了一盆冷水。开盘股价报5.01港元/股，较发行价跌15.37%，总市值约为1.67亿港元。

有国资支持的鲁商服务，也没能逃脱破发的命运。

募资1.38亿港元

上市的前一天，鲁商服务刊发了股份出售成果，其出价格终究厘定为5.92港元/股。

公告发表，鲁商服务揭露出售获7.39倍认购。揭露出售项下的出售股份，终究数目为333.4万股，相当于出售股份总数的10%。世界出售项下，分配予承配人的出售股份终究数目为3000.6万股，相当于出售股份总数的90%(于任何超量配股权获行使前)。

虽然有超量认购，不过鲁商服务的募资款额度并不算丰盛，所得金钱净额约为1.38亿港元。若之后行使超量配股权，其可额定收取的所得款净额也仅约0.29亿港元。

与大多数物企相同，鲁商服务也方案将大部分征集资金贮备为收并购的“弹药”。

依照招股书发表，其征集资金中，60%将用于战略协作、收买及出资，以扩展集团的与事务规划。以募资净额1.38亿港元核算，这部分资金约为0.83亿港元。

本年以来，国企、央企物业股参加收并购战场，“张狂”碾收。在剧烈的收并购布景下，这笔缺乏亿元的并购金留给鲁商服务可拓宽的空间相对有限。

以本年刚上市东原仁知服务为例，在行使部分超量配股权后，征集资金净额算计约1.398亿港元，依照65%的规划份额核算，留给收并购的金额约0.908亿港元。而其上市后的榜首笔收买金额就高达1.412亿元，募资并购金不够用，还需要动用内部资源来凑收买款。

盘点鲁商服务手中的现金状况，其在上市物企中也排名靠后。到2021年末，鲁商服务的现金及现金等价物约为2.75亿元，在乐居财经《物业K线》计算的49家港股上市物企中，排名44位。

除了60%的征集资金用于并购外，鲁商服务还别离划分了15%，开展集团多元化社区增值服务，以及出资技能体系、标准化事务运营、开发技能支持社区渠道；余下10%，将用作营运资金及其他一般公司用处。

山东国资委持股36.25%

作为山东国资委控股下的物企，鲁商服务的上市，意味着“山东物业榜首股”正式诞生。

上市后，鲁商服务的股权架构也得以窥见。其由鲁商开展直接持股71.3%，鲁商立异直接持股3.7%，别的25%则作为大众持股。

往上穿透，鲁商服务终究由山东国资委持股约36.25%，山东社保基金理事会持股约4.03%，其他股东以及大众股东别离持股约34.72%和25%。

事实上，比较于其他民营房企分拆物业赴港IPO，具有国资委布景的鲁商服务，其“序幕”也有所不同。未建立境外上市主体公司，仅在相关股权与财物腾挪整理完结后，进行公司转制。

2021年3月12日，鲁商服务由“有限责任公司”转制为“股份有限公司”，其称号也从“山东鲁商物业服务有限公司”改变为了“鲁商生活服务股份有限公司”。由此，鲁商服务的上市预备已基本完结。

重组前，鲁商服务由鲁商置业100%控股，而鲁商置业是鲁商开展的全资子公司。而在此次递表中，直接去掉“中间方”鲁商置业，转由鲁商开展、鲁商立异直接持股95.1%、4.9%。

而鲁商服务的前史，能够追溯到2006年。其建立之初由山东银座久信房地产开发有限公司、山东银座商城股份有限公司各自持股90%、10%。

两年后，银座久信、银座商城转让各安闲鲁商服务的股权予以山东鲁商置业有限公司；一起，鲁商置业向鲁商服务新增注资，鲁商服务注册资本从50万元增至300万元；2010年9月，鲁商置业再次为鲁商服务注资200万元。

2020年8月25日，鲁商开展以2888.31万元的价值，从鲁商置业手中接过鲁商服务的悉数股权，随后将注册资本从500万元增至1亿元。企查查显现，鲁商置业是鲁商开展的隶属公司。

2021年1月29日，鲁商开展又将鲁商服务4.9%的股份转到山东鲁商立异开展有限公司，价值911.65万元。转让后，鲁商服务别离由鲁商开展、鲁商立异各自持股占比95.1%、4.9%。由此，鲁商服务IPO之前的股权腾挪完结，相关股权结构也定型。

鲁商服务既是上市主体又是运营主体，不过递表IPO，装入鲁商服务的事务公司并不多，其现在直接控股的仅有3家公司。

其间，蓝岸园林建立于2008年，首要从事供给景象美化服务，此前是鲁商置业的全资控股公司。鲁商规划建立于2011年5月，首要从事供给建筑规划服务。而鲁商唐安建立于2020年12月，首要运营事务在市政环卫一块。

近9成规划囿于山东

和部分偏保存的国资物企类似，鲁商服务的外拓脚步也较为慎重。开展了16年，鲁商服务在管面积增速缓慢，且近9成都会集在山东大本营。

招股书发表，到2021年12月31日，鲁商服务的签约面积约为2618.1万方，在管面积约为2286.9万方。其间有2385.6万方的合约面积，及2026.9万方的在管面积坐落山东省内，别离占比91.12%、88.63%。

2021年，鲁商服务的总收入5.8亿元。其间，净利润7700万元，净利率约为13.2%；毛利1.48亿元，毛利率25.4%。

而据乐居财经《物业K线》计算，现在已发年报的49家港股物企2021年均匀营收为33.62亿元，净利率均值为13.8%，毛利率均值为30.1%。

以此来看，比照上市物企，鲁商服务仅净利率相对可观，不过依然在职业均值之下。跻身资本市场后，其面对的竞赛压力不小。

鲁商服务的事务仍旧是“老三样”——物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其间，承当首要收入来历物业管理服务，则倚重母公司鲁商开展。

2019年、2020年，以及2021年，其来自鲁商开展所开发物业的物业管理服务收入别离为1.78亿元、1.98亿元，以及2.24亿元，别离占对应期内，鲁商服务物业管理服务总收入的约98.7%、97.0%，以及87.7%。

曩昔三年，鲁商服务的物业管理服务毛利率虽有所改善，不过依然偏低。2019年、2020年、2021年，别离为7.8%、11.1%、17.6%。

据乐居财经《物业K线》计算，到现在发表2021年财报的49家港股物企，有33家发布了物管服务的详细毛利率状况，均匀毛利率水平达23.3%。

与其他物企将社区增值服务作为拉升全体毛利率的利器不同，鲁商服务的社区增值服务毛利率并不高，2019年-2020年别离为22.6%、24.2%、24.7%。

鲁商服务三条事务线中，毛利率相对较高的事务线对错业主增值服务。2019年、2020年、2021年，毛利率别离为36.8%、31.6%、35.5%。