「乐天股价」首批公募REITs获机构热捧 今日起集中认购！

第一批9只根底设施公募REITs发行遭到本钱商场高度重视，也取得组织热捧，今天正式敞开会集认购。

Wind数据显现，这9只公募REITs均匀战略配售比例为66.8%，均匀有用认购倍数近8倍，估计共征集资金314.02亿元。

万得基金代销了其间四只：中金普洛斯仓储物流REIT、富国创始水务REIT、安全广州交投广河高速公路REIT、东吴姑苏工业园区工业园REIT。

公募REITs有何“神通”遭到组织如此喜爱，你我怎么分羹一杯？

公募REITs危险收益特征

REITs是指在证券买卖所揭露买卖，经过证券化的方法将具有持续性、安稳性收益的不动产财物或权益转化为流动性较强的上市证券的规范化金融产品，归于中等危险理财产品。

REITs和股票、债券、产品等大类财物的相关性较低，出资REITs可以涣散危险、优化财物组合，进步单位危险收益。在老练商场，REITs已被出资者看作是除股票、债券、现金之外的第四类财物。

公募REITs投向方针支撑的根底设施范畴，优先支撑东部兴旺地区，比方：京津冀、大湾区、长江经济带等，酒店、商城、写字楼、公寓、住所等房地产项目不归于试点规划，并且要求“估计未来3年净现金流分配率准则上不低于4%”。

业内人士泄漏，第一批公募REITs项目归于“精挑细选”。开端，各省发改委引荐了200多个项目，但终究经国家发改委引荐的项目不到30个，终究仅9单项目拿到批文。

第一批公募REITs触及公路用地、公共设施用地、仓储用地。进一步分类看，这9只公募REITs可大致分为产权类和运营权类，这两类REITs产品的预期出资收益构成存在显着差异。

1.关于仓储物流、工业园区等产权类REITs，其初始股息收益率或许不超越5%，但未来租金的现金流大概率将带来底层财物价值的动摇，然后影响收益；财物到期商场化处理。

2.包含高速公路在内的运营权类REITs则以股息收益为主，其运营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的体现或许不显着。

虽然两者都是权益类公募REITs，但运营权类REITs更挨近债，而产权类REITs的股性特征相对更强，其收益特性估计将介于传统股债之间，与世界商场上的REITs产品也更为挨近。

公募REITs怎么认购

公募REITs发行与一般公募基金不同，由于公募REITs含有底层财物，这部分财物在商场上没有定价，因而发行进程中有询价的程序，相似新股IPO，来决议公募REITs的发行价格。

到5月27日，第一批9只公募REITs均发布了询价成果，全体看，估计现金分配率高的项目定价较高。场外认购门槛从100-1000元不等，认购时刻均自5月31日开端，到6月1日至2日完毕。

费率方面，公募REITs的认购费率不高，低于100万的认购费率在0.5%-0.6%，显着低于权益类基金，与债券基金相仿。办理费方面，除博时招商蛇口工业园REIT为固定费率0.3%/年，其他8只选用固定费率加起浮费率组合的方法，起浮费率与基金成绩相挂钩。

征集期内，大众出资者可以经过场内证券运营组织或基金办理人及其托付的场外基金出售组织认购基金比例。大众出资者参加公募REITs出资无准入条件要求，一般出资者在初次认购基金比例前，应签署危险提示书，认购方法与现行LOF基金认购方法一起。

万得基金代销REITs简介

万得基金代销第一批公募REITs中的四只：中金普洛斯仓储物流REIT、富国创始水务REIT、安全广州交投广河高速公路REIT、东吴姑苏工业园区工业园REIT。

1.中金普洛斯仓储物流REIT

中金普洛斯仓储物流关闭式根底设施证券出资基金”为仓储物流项目，原始权益人为普洛斯我国控股有限公司，基金办理人为中金基金。根底财物由7个仓储物流园组成，散布于京津冀、长三角、大湾区三大城市群，总建筑面积达70.50万平方米。到2020年12月31日，方针根底设施财物算计均匀出租率约98.72%，合同租金及办理费均匀约40.04元/月/平方米，估值算计约53.46亿元。

项目公司2021、2022年猜测可供分配金额分别为2.50亿元、2.52亿元，假定基金发行规划56.18亿元，并按照猜测可供分配金额的100%向出资者分配，2021、2022年猜测现金流分配率分别为4.45%、4.48%。

值得一提的是，普洛斯声称全球最大的物流根底设施开发与运营组织，在日本的Reits项目从前发明成绩神话，之前在新加坡上市，2018年私有化。

2.富国创始水务REIT

“富国创始水务关闭式根底设施证券出资基金”为污水处理类项目，原始权益人为北京创始股份有限公司，基金办理人为富国基金，项目公司包含深圳市福永、松岗、公明水质净化厂BOT特许运营项目，以及合肥市十五里河污水处理厂PPP项目。深圳项意图特许运营权分别在2031年和2033年连续到期，合肥项意图特许运营权在2047年到期。

估计创始水务2021年、2022年可供分配金额分别为1.60亿元和1.68亿元，现金流分配率分别为8.74%、9.15%。

3.安全广州交投广河高速公路REIT

我国经济最兴旺省份的省内高速，原始权益人为广州交通出资集团有限公司，基金办理人为安全基金，项目公司为广州交投广河高速公路有限公司。广州广河的根底财物为广河高速，广河高速项目新建双向六车道高速公路，道路全长70.754公里，收费期为2011年至2036年。

估计2021年6-12月期间可供分配金额为53,842.11万元，2022年度可供分配金额为62,628.76万元，假定拟征集资金为87亿元，2021年6-12月及2022年的年化现金流分配率分别为6.19%和7.20%。

4.东吴姑苏工业园区工业园REIT

东吴姑苏工业园区工业园关闭式根底设施证券出资基金的根底设施项目为世界科技园五期B区和2.5工业园一期、二期项目，均坐落姑苏市姑苏工业园区。姑苏工业园区作为全国第一个中外中央政府级协作的开发区，是我国和新加坡两国政府间的重要协作项目，被誉为“我国变革敞开的重要窗口”和“世界协作的成功典范”。

姑苏工业园区工业园项目估计现金流分配率略高于招商蛇口工业园和张江光大园。2021年5-12月和2022年度，姑苏工业园区工业园估计现金流分配率为4.50%和4.54%。

公募REITs的买卖

公募REITs是关闭式基金，建立后，不能申购、不能换回，但可以经过二级商场买入、卖出。二级商场买卖与ETF、LOF基金相似。上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

经过一般基金账户可以参加认购，由于基金账户不能参加场内买卖，需求经过转托管，转至场内进行买卖。

值得注意的是，出售比例上来说，第一批9只REITs，原始权益人+战略出资者比例遍及在55%-79%之间，除掉战略配售后下出售占比则仅在16%-32%之间，而面向大众发行占比仅为5%-13%。

原始权益人战略配售部分在全体比例20%之内的，持有期不得少于5年，超越20%的部分持有期不得少于3年，其他战略配售方持有期限亦不得低于12个月。

导致初始上市买卖的比例占比相对较低。虽然这9只REITs征集资金估计征集规划达314.02亿元，但短期内场内流转或不超越100亿元。短期场内流转比例较少，而商场重视度较高，或许会导致REITs刚上市动摇较大。

海外REITs的开展

REITs起源于20世纪60年代的美国，1956-1959年美国堕入经济衰退，不动产商场成为政府提振经济的重要手法之一，为了招引本钱进入不动产商场，1960年联邦政府先后经过《房地产出资信托法》和《国内税收法》以清晰REITs的规范并处理REITs和出资者层面两层纳税问题，尔后美国REITs规划开端缓慢扩张。

据Nareit数据，到2021年3月，美国REITs的总市值约1.35万亿美元，居世界首位。将近1.45亿美国人直接或经过一起基金、ETF等方法直接持有REITs比例。

以美国权益类REITs为例，截止2021年一季度末，曩昔近50年，美国商场REITs均匀年化收益13.33%，其间分红均匀供应7.51%，剩余由价格涨幅奉献。相较于价格动摇而言，分红收入较为安稳。分红和增值一起组成了REITs的收益。

图表：美国权益类REITs收益来历

数据来历：Nareit，广发证券

我国作为基建强国，公募REITs开展前景远大。

国泰君安指出，作为一种全新的大类财物，根底设施REITs具有显着的权益特点和财物盘活作用，是完成稳出资、补短板的有用东西，极大丰富了我国本钱商场金融东西，对深化金融结构性供应侧变革含义严重。

世邦魏理仕估计，短期内，我国REITs商场将到达数千亿人民币规划。从更长时间来看，或许会超越10万亿元人民币规划。

最终提示广阔组织出资者，凭借Wind金融终端“万得买卖快线”功用，可以快捷的助您“打新”第一批公募REITs。

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除了组织，个人出资者可经过“万得基金”APP或“万得基金”小程序参加认购。

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