「长金投资」房财两空！500余人日本购房踩雷，数亿投资款或打水漂

榜首财经吴绵强

刘刚怎样也想不到，他经过闻名中介安排购得的海外房产，终究或许要落到房财两空的地步。

1年多前，在中介安排的介绍下，刘刚购买了3套坐落日本的房产，但是至今产权无法过户，最初许诺的出资收益也未完全实现。

据榜首财经1℃记者查询，与刘刚相同购买这家日本房产公司房子的出资者到达数百人，触及的房款数以亿计。

近年来，不少国内出资者将目光转向海外，包含海外置办房产在内的多种出资项目不断涌现，有人大有斩获，也有不少人“踩雷”“掉坑”。

现在，刘刚等出资者预备向公安经侦部分报案，期望警方可以介入查询。

约好收益难实现

2021年1月，仲量联行事务人员向刘刚推销了丰臣商事株式会社开发的“TOYOTOMIINN难波(日本桥)”的项目，算计3套房子(房号别离为202、051、702)，总价500余万元。

仲量联行的官方站称其是“全球抢先的房地产专业服务公司”，其主要事务是“帮忙客户进行房地产各个财物类别的出资、购买、制作和租借”。丰臣项目在我国内地有多家营销署理安排，仲量联行是其间之一。

归纳刘刚等购房者供给的信息，他们所购项目本身为住所，丰臣公司许诺在交房后承租这些物业进行民宿运营，业主可以取得安稳的租金收益；交房前，其向购房者付出必定的收益；交房后，购房者则可取得相应的租金。也便是说，尽管名义上是房产买卖，但其实该产品设计相似“房产+理财”的组合。

刘刚与丰臣公司签定的买卖合同显现，卖方(丰臣公司)在收取买方(刘刚)尾款后，即开端核算所付出金额的出资收益，年化收益为6%，直至项目建成产权挂号时(2022年6月)止，收益金按每季度或每半年的频度付出给刘刚。

合同称，此次买卖是含有租借权的买卖，产权搬运挂号日起10年内丰臣公司为仅有承租者，即便之后再产生一切权搬运，丰臣公司的承租位置不变，10年后刘刚可将房子转租给第三方。合同还约好，自产权搬运挂号起第三年至第四年底的两年期恣意期间，买主有权要求卖主以合同买卖金额回购本物业，卖主有必要接受该回购要求。

在购房款付出方面，丰臣公司还接受现金人民币境内付出，处理了购房者不能购汇付出境外房款的顾忌。

仲量联行出售人员向刘刚称，该公司对丰臣公司的项目进行了翔实尽职查询和合规性检查，丰臣公司有实力(注册资金10亿日元，在大阪有101栋自我克制的房子，全日本有3座度假村)，而且会有相似日本的律师见证合同以保证权益，“仲量(联行)是丰臣公司重要客户，所以才拿到少数房源的署理权”。

如此一来，刘刚的顾忌被完全消除，签定了购房合同，并交齐了几百万元的房款。

国内购买了丰臣公司房产的远不止刘刚一人。在一份向现已出资的我国出资者发送的材猜中，丰臣公司声称给503户出资者发送了材料，多位出资者及其署理人以为，503便是所涉出资者人数。榜首财经1℃记者触摸了来自上海、广州、北京等地的多名购房者，他们经过仲量联行、广州景鸿咨询参谋有限公司、金顶置业(上海)有限公司等中介安排的引荐，获悉该项目信息并达到买卖。

在记者触摸的购房者中，林女士是2019年在香港景鸿举世集团旗下景鸿咨询出售人员的推介下，一次性购买了5套丰臣公司在日本大阪阿倍野区的天王寺项目，她还介绍自己的亲属也购买了2套。

一开端，咱们都是正常收到收益金或许租金，但随后状况产生很大改动。比方，刘刚在购买上述房产之后，连续收到了2021年榜首、二季度的收益金，但之后就碰到了房子收益金和租金均推迟兑付的状况。其他的购房者也遇到相同状况，有的乃至比刘刚更早察觉到这类反常。

2021年10月，丰臣公司方面在给刘刚发来的邮件中称，疫情导致公司接受压力，现有租金现金较为缺少，故对第三季度的租金推迟付出，“也期望各位业主朋友可以多给咱们一些时刻，丰臣上下职工将共同努力，活跃处理当时困难”。

丰臣公司上海营业部代表还在邮件中称，公司正在做财政审计，“将于2021年11月30日完结，到时会将我司的财政报表及未来方案一起揭露，请耐性等候”。

随后，丰臣公司又发布《致业主的一封信》称，2021年12月31日付出2021年第三季度收益，2021年第四季度收益于2022年3月末付出。

但多位出资者都表明，至今并未收到2021年第三季度及之后的相关金钱。一些出资者随之安排维权群，并发动法令维权行动。

被典当的房产和个人收款账户

更令刘刚等购房者不安的是，他们所置办的房产，按期交给或许面对很大的困难。

榜首财经1℃记者经过查询近10位出资者的房子藤本(相似我国房产挂号证明)材料发现，他们购买的这些房子，现在面对十分糟糕的境况，有的诉讼官司缠身被法院暂时冻住，有的被典当给金融安排用于告贷，还有的干脆一切权都被搬运至第三方公司名下。

购房者王芳的遭受具有代表性。

王芳经过景鸿咨询的介绍，于2019年10月购买了丰臣公司在日本开发的天王寺公园南三期的房子，斥资100多万元。合同约好，丰臣公司将在2022年2月进行过户手续，但是现已曩昔三四个月，房子仍是未能过户。她取得的藤本显现，在其购买这套房子之际，该栋楼的全体房子产权还不在丰臣公司名下。藤本还记载：2021年12月20日，因为触及其他债款人的诉讼，该房子的一切权被东京当地裁判所暂时冻住；2022年3月11日，该栋房子产权再次新增一条暂时冻住，原因是与我国香港的一名债款人的诉讼。

除了诉讼之外，王芳所购房子的整栋楼还被典当。

2021年3月，债款人丰臣公司将该房产典当给了近畿工业信誉组合，债款规模为信誉买卖、收据债款、支票债款和电子记载债款，最高典当额度为9.72亿日元(约合5073.84万元人民币)。

2022年2月，该栋房子还新增“典当权”——其在2021年3月17日、7月16日和7月19日，新增三笔金钱消费假贷，算计10亿日元，年利息达6%，年危害金达16%，债款人丰臣公司，典当权人为坐落我国香港区域的一家公司。

广州的卢女士也是一名出资者，她所购买房子的一切权相同仍在其他公司名下，且被丰臣公司用于典当融资。

中介安排供给的房子藤本显现，该房子的一切权于2019年9月9日才刚搬运至丰臣公司名下，而卢女士的购房买卖产生在此之前。就在取得该房子一切权的当天，丰臣公司进行了最高典当权融资，最高典当额度为10.14亿日元(约合5293.08万元人民币)，典当权人为近畿工业信誉组合。2021年4月5日，大阪市的一家安排经过购买的方法，取得了该房子的一切权。

有此类遭受的远不止上述这些购房者。

据一位购房者延聘的署理律师对榜首财经1℃记者介绍，他看了多份出资人的合同发现，丰臣公司明确指出会合作买主做挂号，但是到期后并未做挂号，“这本质已构成了违约”。

丰臣公司在一封邮件中说到，“房子过户是咱们的首要要点，相同也是维护业主财物安全的首要手法，之后是处理租金付出的问题，最终是处理争议，当然咱们都不肯看到这个状况的产生。”

“最初在合同中白纸黑字地写明许诺到期会合作业主进行产权过户，现在这些房子都被典当了，产权也被搬运了，试问丰臣公司还怎样实行过户许诺？”刘刚说。

房子或许无法按期过户，现已让刘刚这样的出资者十分不安，更令人担忧的是，最初，不少购房者将购房款打到了个人账户，他们不得不忧虑这些资金的流向，以及是否会影响自己的权益。

国内业主与丰臣公司签定的购房合同载明，购房钱款可以直接付出至丰臣公司法定代表人西园寺优真(日籍华人，中文名马继业)坐落上海的个人工商银行账户。

榜首财经1℃记者取得的付出记载承认，刘刚(500余万元)、林女士(800余万元)、卢女士(300余万元)等人的购房全款均是直接汇到了西园寺优真的个人银行账户。

别的，据丰臣公司一份“丰臣集团运营危机再生方案——问卷查询结果报告及阐明视频”的邮件称，“出资者托付给咱们的资金总额达190亿日元(约合10亿元人民币)”。

“这应该就包含了这几年我国国内出资者业主给丰臣公司付出的购房款。”一位了解日本公司财政管帐事务的资深人士薛明告知榜首财经1℃记者。

“丰臣公司给出资者发来的问卷查询文件显现，触及503户客户，假如依照均匀每户居民付出500万元购房款核算，算核算计有25亿元资金被汇入了西园寺优真的上述个人银行账户。”刘刚等出资者说，这笔钱究竟有没有汇入丰臣公司对公账户？经过何种方法汇入？至今仍是疑团。

出资者难以接受的“再生”

2022年4月，在丰臣公司拖欠业主收益金和租金的状况下，该公司的法定代表人西园寺优真以一则视频短片的方式现身。

西园寺优真在视频中称，自2013年创建以来，丰臣公司生长为一家以地产开发出售为中心的归纳地产运营办理公司，地产开发出售、地产租借办理、酒店民宿办理是丰臣的三项主营事务，但2020年疫情爆发至今，日本的旅游业、酒店业和餐饮业遭受了史无前例的冲击，“整个大环境的影响下引起了连锁效应，导致公司的主营事务连续陷入困境，然后引发了运营层面的资金链危机”。

丰臣公司5月20日发给出资人的正式邮件中发表了公司的财政数据。在财政报告中，2018年7月、2019年7月，丰臣公司的期初现金余额别离仅有3.34亿日元、3.01亿日元，而在2020年7月、2021年7月，丰臣公司的期初现金余额增至5.48亿日元、10.49亿日元。

榜首财经1℃记者发现，在2021年12月没有经过调整之前，公司净财物为18.93亿日元；调整之后，净财物变成-218.65亿日元，“也便是从有盈利变成了资不抵债。从管帐处理上来说，这不是一个严重调整，而是一个不正当的行为。”薛明说。

薛明进一步表明，“从丰臣供给的这份财政报告来看，从2019年开端，丰臣的资金链就很严重，银行现已不给丰臣告贷了。疫情在日本爆发是从2020年开端的，疫情仅仅让原本就很风险的状况变得愈加风险。这些状况丰臣和中介都没有向出资人发表，乃至到2021年7月还在和出资人签定合同，但是3个月之后就告知推迟兑付，公司呈现危机，呈现了大面积合同违约。”

别的，据了解日本商业法令的执业律师对榜首财经1℃记者介绍，在日本向银行安排告贷，利率一般较低，而丰臣公司却频频将旗下房产典当给较为底层的信誉社金融安排，“(其间有的典当告贷)高达6%的年利息，这就相当于高利贷了。这阐明丰臣公司应该十分缺钱，且大型银行已缩短对其告贷，要不然它不会担负这么高的利息进行告贷”。

针对当时的“困难”，西园寺优真着重，“丰臣公司至今未有任何恳求破产清算”的方案。经过查询与剖析，它经过邮件方式给出资者发去一份问卷查询书，里边包含了现状概要以及处理方案的提议。

尽管西园寺优真称，“未有任何恳求破产清算的方案”，但是在2022年4月10日发给出资人的这份长达11页的“运营危机再生方案”中，“债款人问卷查询表”部分的内容称，在产生大规模挤兑、诉讼、质押之时，为了有用维护债款人根本权益，“我司将不得已挑选经过法令向法院恳求民事再生，此刻将会向一切债款人提出部分债款革除恳求，在此基础上进行企业重组。假如重组方案得不到半数以上债款人或许法院的认可，此刻将主动进入破产清算程序，预期清算回报率最大不超越8%。”

“丰臣公司的意思是，假如咱们联合起来会集向他们讨要房款和建议诉讼，公司将进入破产清算程序，到时候咱们的清算回报率将不超越8%。我闻到了光秃秃要挟的滋味。”一位出资者告知榜首财经1℃记者。

一起，上述“债款人问卷查询表”中，丰臣公司提出了“自主再生”方案，称为了一切债款人完结交房，归还出资本金，该公司期望可以取得满足的时刻以康复正常事务运营，特此向一切债款人恳求最短6年，最长10年的等候时刻。在此期间，丰臣公司将依照5个提案来处理一切债款人问题。

榜首财经1℃记者就相关状况向丰臣公司发送了采访恳求，但该公司在回复邮件中表明“不接受(作)任何回复”。一起，记者企图了解中介安排方面的观点，但仲量联行的相关人员在接到记者电话后表明“不方便回应”，“景鸿”方面两位丰臣项目的相关负责人的电话一直无人接听。

*应受访者要求，文中刘刚、王芳、薛明均为化名