300048(600585股票)

近来，厦门建发因为触及高溢价拿地，被上海市普陀区政府约谈，被要求做好充沛的思想准备，合理调整预期。有专家表明，后续该项意图定价可能会受到限制，然后影响该项意图赢利。

值得注意的是，近年来建发房产在急进扩张的一起负债高企，据2020年上半年财报，建发房产的上市公司建发世界(股票代码：01908HK)共踩中两道红线，除掉预收款后的资产负债率为79.24%，净负债率为247.68%，净负债率较2019年末进步71.9个百分点。

高溢价拿地被约谈

据上海市普陀区人民政府新闻办官方大众号“上海普陀”音讯，2月24日，针对近期上海某地块高溢价成交的状况，普陀区政府约谈了该地块的受让人融创和厦门建发，区规划资源局和区房管局相关负责人掌管了本次约谈。

据了解，该地块为普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，坐落普陀区石泉路大街，东至旬阳路，南至石泉路，西至岚皋路，北至岚皋路300弄小区，紧邻7号线岚皋路站。经过300余轮竞价，该地块由融创和厦门建发一起建立的项目公司(上海兆颢企业办理有限公司)以64.52亿元成功竞得，溢价率36.15%，成交楼面价84345.6元/平方米。

值得注意的是，该地块东侧的石泉社区W060402单元B4-1地块，上一年12月18日竞拍，大华集团以总价30.6亿元竞得，溢价率17.56%，楼面价仅47434元/平方米，差不多仅为上述地块的一半。

约谈中，区政府要求受让人充沛知道到方针的严肃性，做好充沛的思想准备，合理调整预期。约谈清晰表明，受让人有必要严厉依照合同约好进行开发建造，在该项目土地出让年限内，严厉执行全生命周期办理要求，并承受相关部分的监管，确保项目质量，依法合规展开运营活动。

约谈还着重，区有关职能部分将严厉监管该地块的开竣工等事项，未如期开工的，将依法合规、严厉按搁置土地办理要求处置。此外，区有关职能部分还将严厉执行房价地价调控联动机制要求，严厉依照规则批阅项目预(销)售计划存案和“一房一价”。

记者以投资者身份拨打了建发世界官方站上的电话，建发世界相关工作人员对《华夏》记者表明该项目被约谈后的预期赢利调整“还在测算傍边”。一起，对方还表明，该项目估计定位为高端的产品，建发对坚持本来的赢利率有必定的决心。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏》记者表明，从该地块的出让价格来看，溢价率较高，该地块楼面价格虽然低于周边二手房价格，但现已超越了平等地块的楼面价。因而，要确保该项目不赔本，未来房价应该会显着超越现在周边二手房价格。

张波还表明，此次约谈能够视为一个清晰的信号，即房地产调控不但要平稳当下房价，一起还要从土地侧下手进行调控。此外，该地块未来被严厉限价的可能性较大，也就是说，相关部分不会答应经过各种炒作的方法来进步房价预期。拿到该地块的房企需求经过产品自身的优势来进步竞争力，一起在本钱操控上也需进一步强化，合理操控项意图投资收益预期。

闻名地产分析师严跃进也对《华夏》记者表明，相似约谈表现了上海本年楼市方针晋级的导向，后续该项意图定价可能会受到限制，然后影响该项意图赢利。

地产“飙规划”之路是否可行？

值得重视的是，本次被约谈的闽系房企建发，近年来在房地产扩张的道路上一路狂飙。

克而瑞数据显现，2020年，建发房产的出售总额为1232.0亿元，排名第23位，这是建发房产初次进入千亿房企的队伍。《华夏》记者翻阅材料发现，2016年、2017年、2018年、2019年、建发房产的出售额分别为200.9亿元、341.3亿元、544.8亿元、694.2亿元、五年时刻便将出售额从200多亿拉升至千亿，排名从第60名升至第23名，简直每年一个台阶，稳步上升。

除了在出售成绩上进行赶超，在房企物业分拆上市潮降临之时，建发也没落下。2020年的最终一天，建发物业(股票代码：02156.HK)在港交所上市，到2021年3月5日，建发物业的收盘价为2.89港元/股，较其首日上市的收盘价3.10港元/股跌6.8%。此外，建发物业的招股书显现，其还存在毛利和续约率下降的状况。

在阔步前进的一起，建发房产的负债也维持在高位。2017年、2018年、2019年，建发房产的上市公司建发世界(股票代码：01908HK)的净负债率分别为319.95%、242.08%、175.74%，虽然有所下降，可是一向维持在高位。依据2020年上半年财报，建发共踩中两道红线，除掉预收款后的资产负债率为79.24%，净负债率为247.68%，净负债率较2019年末进步71.9个百分点。

无可质疑的是，在三道红线和个人房贷受限的大布景下，房企使用金融杠杆做大规划的方法现已成为曩昔式，那么建发的规划开展形式是否可继续呢？

针对文中触及的问题，《华夏》记者给建发世界的官方邮箱发去了采访提纲，并多方联络建发集团的相关工作人员，到发稿，未收到回复。

当记者以投资者身份电话采访时，建发世界相关工作人员对《华夏》记者表明“大股东的无限支撑是建发世界开展房地产的优势，而大股东的支撑代表着建发集团在四大行里得到的资金假贷优势会直接表现在建发世界(的运营中)。”上述建发世界的工作人员对《华夏》记者表明，建发集团作为地方性国企，融资本钱相对较低，所以，虽然踩中了两条红线，可是建发世界并不认为会因而大幅度调整开展的战略。

张波对《华夏》记者表明，关于负债水平偏高的房企，2021年的融资本钱和难度都面对继续进步。现在以规划取胜已并非房企的最优途径，下降负债水平，并回归产品自身，一起确保合理的盈余水平，才更有用完成久远开展。

“三道红线以及其他方面的束缚使得企业运营更为被迫，所以企业更要谨防拿地王的危险。”严跃进对《华夏》记者表明，曩昔单个房企拿地王简单被约谈，而现在联合体拿地王也被约谈，这警示房企后续对溢价拿地需求有足够的知道，以化解企业运营危险和外部调控危险。

此外，《华夏》记者发现，建发在深圳的楼盘出售状况不甚达观。据悉，其深圳项目建发璟悦轩坐落光亮区，项目分为A、B两栋开发，共960户商务公寓。该商务公寓在2019年11月开盘，一年曩昔，至今仍然在售卖。

对此，上述建发的工作人员对《华夏》记者表明，建发在全国的四区域中，华南区域的出售份额较低，虽然华南区域去化速度没有其他三个区域快，可是这不会对集团全体的盈余和股价带来较大影响。此外，他还表明，建发璟悦轩项目是建发进入深圳商场的测验，因为深圳本地房企在深圳房地产商场的优势非常大，因而建发后续可能会采纳与深圳本地房企协作拿地的方法进入深圳房地产商场。

修改：王晗玉