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4月15日至17日，2022清华五道口全球金融论坛在北京隆重召开，本届论坛以“行稳致远，金融助力高质量展开”为主题。

全国政协委员、我国证监会原主席肖钢，上海证券买卖所党委委员、副总经理卢大彪，美国威斯康星大学麦迪逊分校威斯康星商学院JohnP.Morgridge出色讲席教授、原新加坡国立大学房地产研讨院院长邓永久，招商局蛇口工业区控股股份有限公司总经理助理、财物办理中心总经理余志良，中金研讨部董事总经理、大中华区房地产研讨主管张宇参加了第三场全体大会——“基础设施建造与REITs探究实践”，并宣布了各自对REITs当时展开情况，以及未来怎么推进的观点。

肖钢：研讨完善REITs相关法规

关于怎么进一步推进REITs的展开，肖钢从三方面提出主张：

榜首，研讨修订相关法令或拟定独自的法规。肖钢表明，REITs在性质上归于证券，但与股票、债券、财物证券化产品等有很大差异，要依托《证券法》将REITs作为一个独立的证券种类拟定专门的法规，树立REITs的性质定位，构建一整套习惯REITs特色的发行、上市、买卖、信息宣布和出资者维护等准则标准。现在选用“公募基金+ABS”的方法是契合现行法令的可行计划，有利于及早地发动试点，破冰前行。但带来的问题是产品结构层级过多，法令关系杂乱，运转和监管本钱添加，商场主体的责任界定和协调难度增大，要针对试点傍边存在的问题完善相关法令，作出新的准则组织，然后优化产品的规划，简化产品的结构和买卖的结构，健全监管的方法。

第二，优化运转机制。肖钢以为，首先要鼓舞当地和企业拿出更多的优质财物来参加REITs.要扩展REITs的规划，才能使产品的种类起到应有的效果。要进一步摸清项目的底数，树立分类的项目库，做到“应入尽入”，执行项目的申报条件，紧缩项目的申报周期。其次，要促进基础设施专业营运才能和本钱运作才能的有机结合。REITs的价值发明首要来源于财物组合的运营办理和本钱结构的办理，因而它具有天然的工业和金融交融的特色。在这个基础上树立扩募机制，只需树立了高效通明的扩募机制，才有利于盘活财物存量，做大做强产融结合的渠道。最终，要进一步推进构成商场化的评价定价系统。商场定价的权衡最终是商场博弈的成果，原始权益人乐意发，出资者还乐意买，这便是商场定价的均衡点，这需求长时间的探索。

第三，加强出资者教育。肖钢指出，公募REITs自上一年试点以来，出资者的确还不老练，对出资标的的知道不是很清，“公募基金+ABS”其实未必是许多出资者现在了解的公募出资。公募REITs底层财物是运营安稳的基础设施，价值动摇一般比较小，每年强制分红的份额比较高，因而相对股票出资安稳，但出资者也不要寄希望于项目的运营收入和未来的现金流继续大幅度的添加，出资REITs的危险和收益归于中等水平。REITs是关闭型基金，和一般的公募基金还有很大的不同，不能随时申购和换回。因而当时还要进一步加强宣扬力度，切实加强出资者的教育，执行出资者恰当性办理，培养理性出资、长时间出资、价值出资的理念，促进REITs平稳健康展开。

卢大彪：继续完善REITs配套机制

卢大彪指出，全体来看，基础设施REITs试点全体契合预期，试点作业取得了阶段性成效，首要表现在四个方面：

一是在现有的法令法规供应条件下找到了可落地、可操作的施行途径和计划；

二是挖掘出优质的试点项目，集合效应开端闪现；

三是REITs商场运转平稳有序，出资者认可度相比照较高；

四是基础设施运营稳健，成绩表现超预期。

卢大彪以为，REITs本质上是财物上市，不同于股票和债券，又兼具股票和债券的特性，具有安稳的收益报答，与股票债券类财物价格走势的相关性比较低，尤其是本年一季度REITs和股票债券的价格走势一致性是比较小的，与股票的互补性很强，有必要重新的大产品的视点看待REITs的展开。当时，我国基础设施范畴规划巨大，沉积了许多优质财物，REITs产品在盘活存量财物、疏通投融资循环方面大有可为。

卢大彪表明，下一阶段上交所将在REITs方面要点做好四件事：

一是环绕服务国家战略，抓好要点项目、演示项目落地。充分发挥上交所本钱商场纽带功用，推进优质项目资源继续供应，加速推进保证性租借住宅REITs试点，大力展开清洁动力等方面的REITs项目，科技工业园等立异驱动范畴、文明旅行等民生保证范畴也将是作业要点。

二是以准则建造为牵引，继续完善REITs配套机制。在证监会的指导下，上海证券买卖所正抓住拟定扩募规矩，近来现已向全社会揭露征求定见，健全适配的事务系统和买卖系统，做好扩募储藏作业。一起，继续完善办理机制，优化信息宣布，进步REITs运营功率；当令推进相关方面就REITs展开专项的立法。

三是不断进步审阅的质量和功率。坚持开门办审阅，送服务上门，倾听商场的定见，吸纳各方才智，抓住完善审阅的流程和标准，不断增强商场主体的满意度和取得感。

四是做好商场监管和出资者教育。包含继续优化日常监管系统，催促标准运营，进步信息宣布和危险提醒的针对性和有用性，坚持中小出资者的合法权益，优化做市商准则，做好出资者教育，引导出资者正确知道REITs的金融特色和危险特征。

邓永久：迫切需求开发一个可继续的坚实商场

邓永久指出，疫情之后我国的GDP添加和复苏处于领先地位，带动了全球的GDP复苏，跨境房地产的出资在北京和上海一向添加。快速添加的成果是我国大多数的首要城市房价都有快速添加。

邓永久表明，国际经济论坛最近发布的研讨陈述显现国际上只要3%的城市是可担负的，医师、差人、消防员、护理没有方法住在他们的作业地址邻近或者是住在城市中心，他们需求花许多的时刻和金钱在来回的交通上。现在我国的家庭没有太多的挑选，只要把他们一切的存款都放到出资房地产上，但这有很高的危险，并且不安全。现在急迫需求在我国开发一个长时间的可继续的住宅商场，有必要要有一个坚实的商场，比方，REITs商场。

邓永久以为，上个世纪90年代，可以看出美国REITs市值的迅速添加，立刻添加到万亿商场。邓永久引证2019年国际经济论坛陈述作为总结，假如在这个国际上只要一少部分人可以支付得起住宅，那就不是一个可继续展开的国际。

国内REITs是“边开车边筑路”的进程

余志良和张宇在接下来的圆桌论坛环节中宣布了各自对REITs商场的观点。

关于国内REITs上市以来的较好成绩表现，尤其是本年一季度呈现的逆势上涨现象，张宇以为，长时间收益现金流的安稳性表现给REITs供应了十分强的防御性，这是在股市大幅动摇时的一种避险功用表现。比较全球干流REITs商场，国内REITs价格相对较高，但实际上，现在国内REITs的底层财物是优中选优，精中选精。

张宇表明，现在国内REITs商场处于起步阶段，尽管流转市值很小，但未来也将会有扩募，更多财物会经过REITs方式发行上市，这个进程会添加一些有用财物供应和扩展REITs商场规划，包含流转市值的规划。别的，方针也在鼓舞长线资金和价值出资导向的组织进入REITs商场。一起，出资者教育和信息宣布的作业也很重要。

余志良共享了招商蛇口REIT项目运作进程中的领会，他以为，工业园区自身是未来展开的一个重要赛道。明显，REITs的现金流特色以及产品特色与工业园区高度契合。这处理了工业园区的重要痛点：重投入，周转慢，也能很好地翻开工业园区的一个终极退出通道。

余志良表明，REITs自身是财物的上市渠道，出资者很垂青财物的运营才能，也会促进运营团队加大对财物的增值、改造和进步，一起也强化了团队的运营才能。所以，REITs不只是一个简略的融资，也会让原始权益人愈加重视财物质量的进步，促进团队才能的进步。无论是资源的周转仍是才能的进步都契合战略目标。

余志良以为，国内REITs是“边开车边筑路”的进程，不只监管层做了许多的作业，原始权益人和作业团队也做了许多落地的研讨，“公募基金+ABS”的形式在现有法令结构底下是一个最优的组织。从REITs的展开视点来讲，未来的展开架构存在一些多层级、链条长、信息不对称等问题。参照我国香港的商场，REITs便是一个上市公司，优点在于许多办理问题可以依照上市公司来进行办理和运作，一起也会有专项的监管。公募基金在证券出资上比较专业，但在底层财物办理上建立的专业团队相对有限，未来在办理上，可以考虑让原始权益人“发牌”的组织。

谈及未来REITs扩容是否会与房地产职业相关，张宇表明，REITs在海外的展开道路先从房地产开端，然后是基础设施，我国REITs是从基础设施开端，未来能不能向房地产扩募，或许会是一个趋势。比照国际商场，绝大部分REITs的推出或机制变革立异，都跟当地的房地产商场危险相挂钩乃至是金融系统的相关系统相挂钩。从这个意义上讲，REITs是一个权益种类的融资，下降杠杆的一起直接挂钩于财物定价，经过收益率去界说财物价格，而不是经过商场比较规律，所以会促进反映财物的实在价格。

未来REITs是否会有更多民营企业参加，张宇表明，REITs的底层财物不只是国企为主导，将来国企和民企都会有必定成分。第一批REITs的底层财物多以国企为主是因为挑选的职业许多都是国企主导的职业。加速推进公募REITs项目时，假如可以有意识的做一些民企项目试点，相当于也是推进整个REITs商场的展开。