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多年以来，房地产都凭借着优质教育泰然自若地在焦虑的家长中心割韭菜。

而韭菜们前仆后继，生怕连被收割的号码牌都拿不到。

但一个严酷的现实是，号码牌越来越稀缺。

另一个更严酷的现实是，稀缺的号码牌，依然存在。

01

上海中考变革引爆学区房深水炸弹

3月16日，上海市教委发布了《施行方法》，这是2018年《上海市进一步推动高中阶段校园考试招生准则变革的施行定见》的配套文件，适用于2022年起参与本市高中阶段校园招生选取的考生。

方法规矩，从2022年起，本市高中阶段校园招生选取作业分为自主招生选取、名额分配归纳点评选取和一致招生选取三种类型。

值得注意的是，此次方针提出了“名额分配归纳点评选取”准则。

名额分配归纳点评选取是上海《中考变革方案》确认的招生选取新方法，详细包含名额分配到区招生选取和名额分配到校招生选取两类，算计占市实验性示范性高中招生总方案的50%-65%，与变革前比较，名额分配份额进一步扩展。其间，名额分配到区招生选取，以区为单位，依据总分排序按方案选取；名额分配到校招生选取，以初中校园为单位，依据总分排序按方案选取。

这也就意味着，优质初中考上优质高中的学生数量或将削减，而一般初中考上优质高中的学生数量将添加。

那么优质初中学区房的含金量下降，是否传导至优质小学学区房价格？

依据《证券》，亿翰智库总监于小雨表明，“这个方针意图首要是让各类初中校园的优异学生都有时机进入名校高中读书，关于学区房有必定冲击，但估计影响有限。”

“现在小学升初中的规矩没有变，购房者有实力仍是会买学区房，优质校园的朋友圈资源是家长十分垂青的。可是名校初中的优势或许相对变弱了，或许本来名校初中上名校高中的名额是200个，现在是80个，一般初中本来或许是0现在或许是1。”于小雨补偿。

传上海教改方针发布后，上海闻名老破小+双学位小区—梅园开端暴降，有友称新政发布前房产评价430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。

乐居房产生意人也爆料称，相同在梅园二邻居，一套32㎡的学区房在新政前挂牌720万，新政后马上修改到699万。

上海链家的站上，几天前刚挂的梅园三邻居的一套近47平米的房子，挂牌价825万，均匀18万元一平。

而多个在新年之前就挂的梅园三邻居一套近30平米的房子，挂牌价728万，均匀25万元一平米。

微博上一位认证上海泽乐地产的参谋也表明，该学区房曾经价格疯涨一房难求，现在逆转了。很多房源正在上架中……

可是，依据《我国基金报》报导，在跟几位在上海读小学、初中的家庭了解时，他们纷纷表明，上海本地许多家长早就知道这个方针，可是并不影响他们买学区房，由于挑选名校就是在挑选优质教育资源。不管“名额是否分配到校”，绝大多数的孩子仍是需求考试去被选拔的，因而优质教育资源的稀缺性，才是学区房真实的价值。

据证券报导，上海易居房地产研讨院发布的陈述指出，此次方针提出是依据教育变革的方针和精力动身的，旁边面也反映了2020年上海学区房商场的危险和问题。

依据克而瑞数据库监测的数据，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而以上一年学区房炒作较多的大三林板块为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。相似涨幅显着偏大，阐明价格虚高。若后续价格若跌落，则简单对购房者发生各类危险。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，此次上海教改作业，将优质高中资源以名额分配的方法进行装备。各类校园后续都可以享用更公正的应考时机，天然使得“哄抢好学区”的现象削减，从而促进相关学区房的价格降温。关于家长和购房者来说，在此类教改方针下，应活跃了解方针变革初衷即“教育资源均衡化”的变革思路，理性择校、理性置业变得很要害。

02

“利好”实为伪出题？

按不少家长的了解，不少曩昔被他们“厌弃”的公办“菜中”，将得到比曩昔更多的把孩子送入名校的时机。相应的，一些被热捧的民办初中，例如华育、兰生复旦等，过往多半左右的学生都能进入“四校”的现象，往后却不大或许呈现了。

依据《世界金融报》报导，中介称，新政关于海上世界花园地点的学区确实是个“利好”。中考变革发布后，上撒播了四种不同的学区组合，有人制作了表格，别离剖析新政对该类型学区房价预期影响的判别。

剖析中，海上世界花园小区对口的校园是北蔡镇中心小学和新云台中学，被认为是“牛小+菜中”的组合，猜测称房价将会“大涨”。

据新民晚报报导，2019年，除掉回客籍考试以及参与随迁子女升学考，新云台中学仅有9人参与中考。也就是说，即便依照个位数的分配名额核算，仍有适当份额毕业生都能升入较为优质的高中。

东原证券零售与教育首席研讨员吴劲草指出，新云台中学这类是极点状况，比方由于名额分配，前2名的人得以经过名额分配以较低分数上了建平高中。这两年或许会有人由于这个原因买对应的学区房，但这并不是可继续途径。未来假如真的人员流入，达到了100人一个年级，分配到的名额却很或许没有太大的改变。

而关于大部分的非一流中学，中考变革会使得生源丢失削减。但由于“四校”基本上没有名额分配，略逊一级的“八大金刚”类高中如建平给一个初中分配的名额也在2个以下。所以名额仅仅1到2的改变，不足以构成人口流入的倾向。

“基本上很少有人，会由于多了一个建平高中的名额，去买六团中学的学区房。”吴劲草表明。

正如上海市教委基教处处长杨振锋在承受拜访时所言，今日上海的初中、小学的教育资源并不是不行，而是呈现了结构性的不均衡问题。所以咱们办妥每所校园，用方针引导每个家长理性挑选家门口的校园，是咱们本次方针的中心导向。

03

上海进一步禁止“学区房”炒作

3月19日，上海市住宅保证和房子管理局官方微信“房可圆”发布新闻，当日下午，上海市房地产生意行业协会向沪上整体房地产生意组织建议“标准房源挂牌和信息发布的自律建议”。建议聚集房地产中介范畴房源信息发布不标准，“学区房”不实宣扬，挂牌价格虚高级社会和老百姓高度重视的问题。

链家、太平洋、华夏、我爱我家、Q房、21世纪房子、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、美好里等14家首要房地产生意组织和渠道企业呼应建议，现场签署了许诺书。

此次许诺首要包含四个方面：

一、是在线上、线下房源发布信息中，不运用“学区房”进行推介、宣扬；在事务运营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

二、标准介绍教育资源用语，客观介绍周边校园，不呈现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语，误导购房者。

三、不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源。

四、在信息发布中，不呈现“热度排名”、“出资潜力”等用语；在运营活动中，不炒作、不哄抬房价，不打乱商场。

04

两大变量加重学区房坍塌

事实上，目标到校，其实不算新鲜，广州、南京多地都已落地。前不久，广州提出，目标到校份额为50%，且2023年起不再设最低“限制性分数线”。

不同的是，上海罕见地将目标提升到6成左右，一起目标到区+到校同步推动，统筹区域公正和校际公正。

当然，好像高考相同，一旦弱校有了优异的或许，会不会繁殖“中考移民”，相同值得重视。

而依据《功夫财经》，财经专栏作家今纶表明：两大变量加重学区房坍塌。

真实意义上的有钱人，比方现金流随时几千万或许财物几个亿乃至几十亿这种，他们是不甘心孩子只能摇号入读的。即便在责任教育阶段，被逼从命，那么，在高中阶段，他们必定会尽其所能给孩子装备“重型兵器”，要么直接读最好的民办校园，要么在疫情往后，直接去世界一流的高中读书，尤其在北上广深这种一线城市，这种趋势是挡不住的。

这一部分消吃力从现有的结构里流出，实际上是到别的一个系统里去晋级，并且是凭借世界最优异的结构来晋级，这样的人才对依托学区房那点优势堆积起来的人才而言，很快又会摆开思想方法、才智、胸襟以及判别力、执行力的距离，而这些才是最要命的。没错，某些富二代一无可取，是纨绔子弟，可是某些富二代一旦认真读书，不是一般人家的孩子花时间或许买个学区房就能补偿的，里边有巨大的本钱距离和人脉距离。

还有一个变量是培优班。同在一所优质公办校园，也是相同的学区房，假如一个孩子在培优班可以拿到好名次、好成果，别的一个孩子完全不上培优班，也不在乎成果，完结作业就万事大吉，家长由于各种原因也不太管。两者的成果有大相径庭，与学区房无关，只要家长、孩子的比拼才是硬核比拼。即便是一个一般校园的孩子，他假如在培优班能拿到好成果，那么在中考的时分也能完成对绝大部分学区房孩子的“绝杀”——由于高中选取要看分数。

学区房的坍塌是全方位的：方针砍了第一刀，非学区房的部分家长们活跃尽力插第二刀，有钱人远远地发飞刀，培优班近距离插匕首，学区房还能撑多久？

文章来历：我国基金报、证券、世界金融报、功夫财经等