中骏集团Q1销售再遇000547股票冷下滑34% 短期流动性或不容乐观

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出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　近来，中骏集团控股发布了3月运营公告，在克而瑞百强房企同比、环比均有显着复苏的状况下，中骏3月出售依然不振。以至于整个1季度的出售回款，在2022年大幅下滑的根底上，仍未见起色。

　　而跟着账面资金逐步削减，中骏归还短期债款的压力持续上升。特别是近年在港币、美元债款到期规划较大的状况下，这关于已经有一年多未在海外再融资的中骏来说，出售回款显得分外重要。

出售仍未见复苏Q1再度下滑34%

　　克而瑞数据显现，在1、2月持续复苏的根底上，本年3月，TOP100房企完结出售操盘金额6608.6亿元，单月成绩同比增加29.2%，环比增加42.3%，同环比坚持增加且增幅较上月提高。累计来看，一季度百强房企完结出售操盘金额14827.7亿元，累计成绩同比转正，增加3.1%。

　　但在头部房企中出售成绩分解较为显着，以保利开展、中海、华润、越秀地产、滨江集团等为代表的国资布景房企成为了复苏的领头羊，环等到同比录得30%-250%之间不等。而碧桂园、融创、新城、旭辉、中骏为代表的民营房企，3月同比数据依然惨白。其间，中骏集团3月仅完结合同出售额46.08亿元，合同出售面积35万平米，同比别离削减42%和28%，出售均价为13153元/平米，相同录得下滑。

　　因而，一季度，中骏集团连同其合营公司及联营公司完结累计合同出售金额114.68亿元，累计合同出售面积91.56万平方米，同比别离削减34%和29%，均匀出售价格为每平方米12526元。

　　值得注意的是，中骏集团在2022年为出售去化耗费了12.39亿元，较2021年同比增12.25%，但作用并不好。不只出售额下滑起伏巨大，出售均价也大幅下滑14.1%，从2021年的13993元/平米下滑至12020元/平米，而本年Q1出售均价仍同比下滑7.04%。

量价齐跌将持续连累中骏赢利率

　　实际上，鉴于近几年流动性较为严重的状况，中骏集团大幅放缓了拿地节奏，2021年将拿地面积/出售面积之比下降至33%，而在2022年根本没有新增土储。因而，中骏集团近两年的出售均价疲弱走势在相当程度决议了公司后续结转的赢利率或将不达观。

　　实际上，因为交房面积削减及均匀出售单价下降，2022年中骏集团仅完结运营收入267.05亿元，同比下滑29%。且仅录得毛赢利为44.2亿元，Wind数据显现，即便包括物业及租金收入等事务，中骏的全体毛利率也只要16.55%，净赢利（含归母赢利及少量股东损益）的更是绿的亏本，净赢利仅有-0.75%。

　　实际上，中骏集团2022年赢利转差首要是期内应占合营公司及联营公司得运营亏本及出资物业公允值减值所造成的。假如将部分存货减值计入毛利率中，毛利率下滑或将愈加直观，而考虑2021、2022年的出售及拿地的量价状况，中骏的毛利率下滑趋势或仍未触底。

短期流动性特别海外债款或不容达观

　　假如说结转收入及赢利对错现金流的影响，而出售量价低迷，作为现金流目标，将直接影响公司的短期流动性，从而影响短期债款的置换和融通。

　　截止2022年末，中骏集团账面合同负债超800亿，保交给将是一笔不小开销。而公司账面货币资金同比下降了25%至150.16亿元，其间非受限现金更是同比下降了42%至91.19亿元，占比下降从78%下降至61%，非受限现金短债比下降为0.62。

　　查看中骏的债款结构，与1季度出售低迷构成鲜明对比的是，本年公司的美元、港元债款归还压力不小。截止2022年末相关港币、美元债款算计约225亿元，占总债款比约50%，而一年到期的优先收据及境内债券近40亿元，而同期账面货币资金中，港元及美元之和仅为1.6亿元，而中骏上一次在海外发行债券仍是在2021年末。

　　此外，在中骏集团关于上下游的交易应付款及收据中，有多达104亿元是短期应付款。明显，无论是关于大多数房企仍是中骏来说，本年的出售回款至关重要，而Q1又相当程度是全年的风向标。全年来看，中骏需在加大力度去化的根底，持续在土地市场坚持“低沉”，乃至削减在出资物业上的投入。

　　而实际上，在“一体两翼”的设想下，中骏在事务形状包括购物中心、长租公寓、写字楼、商业街及商铺的自我克制物业方面，投入力度并没有削弱。出资性房地产从2017年的102.52亿元逐年增加至2022年的392.16亿元。

　　截止2022年末，中骏集团及联营公司共持有53个出资物业，总建筑面积为401万平米（权益面积为366万平米）。其间已开业27个，首要散布在北京、上海、厦门、姑苏等26个城市。但实际上中骏全年录得租金收入仍只要5.14亿元，相较于近400亿元的财物规划来说回报率并不抱负，且对成绩和现金流的奉献比仍太小。

　　整体来看，在自我克制物业算起难以撑起多元收入来历的短期内，中骏面临相对严重的短期债款压力，不只应采取了不拿地的战略，加速出售去化也成为有必要完结的使命。