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近来，一则香港房地产项目开盘降价的音讯引发广泛重视。在低开和优惠的两层效果下，新鸿基旗下的某项目降价起伏一度到达40%。一起，内地传出恒大地产(3.44, 0.06,1.77%, 实时行情)也将发动大范围降价的音讯，王石也认为2014年楼市“十分不妙”。一时间楼市堕入失望心情中，受此影响，13日A股地产板块下挫。

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业内人士认为，近期内地部分城市楼市库存严峻过剩的报导频现，三四线城市风险积累。地价与房价双双攀高，让习气运用“出资回报率”作为衡量标准的外资感到心里不结壮。业界遍及预期，楼市分解的态势将在本年加重。其间，一线城市和热门二线城市楼市暂难降温，但部分三四线城市存在房价骤降的或许。全体看，2014年的楼市难言达观，房价涨幅或许大幅下滑。

两地楼盘“联袂”降价

2月10日，新鸿基地产(96, 0.30, 0.31%, 实时行情)推出新界元朗住所楼盘“尔峦”的货尾楼盘，价格为均匀每平方尺9268港元，比上一年下降近35%。算上项目供应的付款扣头优惠、新地会会员扣头优惠等其他优惠，项目价格最高降幅可达40%。此前，李嘉诚旗下的长江实业(119, 1.60, 1.36%, 实时行情)在香港推出的新盘也降价25%开售。

新鸿基地产联席主席郭炳江的观念较为耐人寻味。他此前表明，从美联储削减购债的规划来看，虽然令近期息率细微上升，但低息环境仍将保持两三年。他认为，香港的全体楼价不会大起大落，但单个地产商推盘时或许为加速出货而减价促销。

现实上，从上一年开端，就有组织猜测香港房价会小幅跌落。本年以来，虽未见美国有加息动作，但仍有组织称，香港楼市已有本钱流出的痕迹，未来还会愈加显着。

无独有偶，近期内地相同呈现降价风潮。有媒体报导称，恒大地产将在全国142个城市实施扣头优惠，经过恒大内部职工介绍可额定享用97折优惠。其间，恒大在郑州、合肥、沈阳的项目现已呈现不同程度的优惠。这并非恒大初次发动“全线”降价。早在2010年，恒大就曾发动过相似的战略，并引发商场的重视和部分项目的仿效。

据克而瑞信息集团的监测显现，近期内地楼盘降价现象显着。其间，武汉和桂林春节前均有项目开盘，并祭出从9.6折到9.9折不等的优惠，以及会员降价等办法。部分项目为了抢得返乡置业客户，乃至提出为购房者报销往返机票等交通费用。

香港和内地部分城市楼市均呈现降价的现象，这在以往并不常见。有剖析认为，前者与世界本钱流向有关，后者则主要因供需联系改动所造成的。近期，有关内地楼市供大于求，“鬼城”频现的报导层出不穷，凸显了供应压力和商场风险。

值得注意的是，内地一线城市没有呈现显着的降价痕迹。依据国家计算局的数据，2013年12月，京沪广深四个一线城市的新建商品住所(不含保证房)价格同比涨幅均超越20%，这种状况已是接连4个月呈现。一起，高价地仍然不断诞生。

本年楼市“十分不妙”

除了楼盘降价，万科集团董事长王石对楼市的表态也十分引人重视。在承受媒体采访时，王石用“十分不妙”来表达其对本年楼市的观念，并称“我不改动我的观念”。

王石所谓的“不改动”，是依据其在上一年9月时的表态。上一年9月4日，融创集团以21亿元夺得北京农展馆地块，楼面地价高达7.3万元/平方米，成为前史单价“地王”。此前，香港首富李嘉诚则兜售了内地410亿港元的财物。对此，王石在微博表明：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，当心了!”

自2013年7月开端，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔(102.2, -0.10, -0.10%, 实时行情)相继宣告或兜售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场，触及金额约为410亿港元。一起，李嘉诚的“长和系”则一直在欧洲拓宽并购事务。仅2013年上半年就完结四宗海外并购共耗资248.7亿港币。

有剖析认为，在内地土地商场最为火爆之时挑选撤出，阐明李嘉诚认为，内地楼市已呈现过热风险。这也正是王石提出警示的主要原因。

据悉，外资组织关于国内楼市的判别，一般依据“出资回报率”的目标，也即“租售比”。依据多家组织的计算，当时在一线城市，商场的均匀租售比现已超越200:1，远超世界警戒线，部分区域乃至挨近500:1的水平。世界闻名出资人巴菲特和索罗斯均认为我国楼市存在风险。

另一个值得重视的原因在于，跟着经济结构调整“阵痛期”的到来，一些世界组织猜测，2014年我国经济增速将继续放缓，受此影响楼市风险将进一步加重。

虽然内地组织的观念对此颇有贰言，但以李嘉诚为代表的港资撤离内地楼市，已是不争的现实。与此一起，房地产出资增速也呈现下滑。有专家认为，房地产出资将离别高增长年代，继续近10年的房地产出资热潮将逐步冷却。

有外资组织还认为，若李嘉诚的资金流向并不只仅个案，就意味着资金从内地楼市撤出后，并未注入香港，而是转向其他区域，即大中华区域面对资金撤离的局势。这关于内地和香港楼市而言均非好音讯。

大房企撤离小城市

关于外资看空我国楼市的观念，国内许多剖析人士不甚附和。我国房产信息集团联席履行总裁丁祖昱表明，对一线城市的未来开展比较达观，特别是仍然看好住所商场。但他一起着重，一线城市部分高价地项目或许存在消化风险。

国内组织遍及认为，因为占有较多的城市资源，加之获益于城市化进程，广阔一二线城市楼市仍有许多的潜在需求，房价也易涨难跌。一些专家还认为，这些城市不存在商场“泡沫”。

真实的风险来自三四线城市。华夏地产首席剖析师张大伟表明，阅历了曩昔十年全国房地产商场粗豪且迅猛的开展，现在一、二、三线城市分解特征显着，因而全国房地产商场现已很难用同一周期混为一谈。他表明，2014年三四线城市将面对比2013年更大的风险，许多房企逐步撤离三四线城市。在库存压力下，乃至或许呈现崩盘的事例。

近期，部分三四线城市盲目进行新城建造，导致“空城”、“鬼城”呈现，乃至单个区域呈现公务员分摊卖房的现象。这些信息的发表，使得三四线城市的风险浮出水面。中金公司的研报表明，三四线城市房地产商场冷热不均，全体而言，未来两三年供应过剩将是最大的问题。

值得注意的是，从上一年开端，不少大型开发商已从三四线城市撤离，回归一二线城市。有专家认为，房地产出资资金的撤出将加重这种风险，不只会导致房价呈现跌落，也或许使得部分城市呈现一批烂尾楼。这种局势不只在鄂尔多斯和温州曾呈现过，且与近期香港楼市降价的逻辑千篇一律。

据我国指数研究院[微博]计算，本年1月全国100个城市(新建)住所均匀价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。但其间有37个城市的房价呈现环比跌落，比上年12月添加5个城市。房价跌落的城市中，除厦门、温州、海口等以外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。

此外，一贯看多楼市的华远地产董事长任志强日前也遽然改口。他在亚布力论坛上表明，本年房价涨幅将大起伏下滑。“许多开发商认为本年或许跟上一年相同，很达观。我个人对他们提出正告，我说你们太达观了，很风险。”任志强说。