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[ 数据显现，公司在2016年完成运营收入207.28亿元，同比增加近40%，完成净利润17.07亿元，同比增加28.84%。 ]

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以金融思想做房地产的泰禾集团(16.960, -0.22, -1.28%)(000732.SZ，下称“泰禾”)发布了其2016年年报，在年报中泰禾说到，泰禾曩昔一年新进入姑苏、佛山、珠海、东莞等热门二线城市，公司运营绩效完成了平稳增加。

数据显现，公司在2016年完成运营收入207.28亿元，同比增加近40%，完成净利润17.07亿元，同比增加28.84%，而公司总资产规划大增40%以上，打破1000亿元。

但在这看起来略显达观的描绘背面，却隐藏着不少隐忧。

泰禾资产负债率进一步进步至82.40%，较2015年进步2.53个百分点，而衡量本钱结构的首要目标净负债率也较上年大幅进步至约360%的职业较高水平。

更为严峻的是，尽管去库存成为上一年全国楼市的干流，特别一二线城市库存水平明显下降，但项目首要坐落一二线城市的泰禾存货量不降反升，由上一年的580.42亿大增近300亿至888.55亿。

在同行资产负债率纷繁下降的大布景下，泰禾杠杆水平不降反升，且库存包袱加剧，提示周转不畅。榜首财经记者整理发现，泰禾在出售、资金等多个方面均存在疑问，而一位券商人士则用了“比较危险”来表达关于这家企业的观点。

出售数据之谜

与大多数闻名房企自动发表月度年度商场出售数据相对应的是，泰禾这家在我国地产百强榜中的开发商的商场出售数据一直是个谜样的存在。

本年初，亿翰智库、克而瑞、我国指数研讨院分别对2016年泰禾的出售数据进行了监控，而数据分别为265.4亿、400亿、408亿。组织之间巨大的差异，增大了这个疑团。

泰禾，这家靠中高端住所行走全国的闽系开发商代表，实在的商场份额到底是怎样?

泰禾则在其2016年年报中写到，2016年公司房地产板块完成运营收入201.71亿元，住所地产完成出售收入137.61亿元，商业地产完成出售收入64.10亿元。

考虑到房地产结转的特殊性，公司运营收入很难直接反映其当期的商场体现。但结合其他几项财务数据，或许能作出一些合理估测。

其年报数据显现，公司2016年运营活动中的现金流入约为220亿元，较2015年同期相等，运营活动中的现金流出增加约100亿元到达321亿元，这使得公司运营活动中的现金流入净额为负的101.4亿元。

一般而言，运营活动中的现金流入，与商场上的出售额较为挨近并成正相关联系。现在房地产职业大公司的出售回款率一般在90%左右，即使泰禾旗下豪宅较多回款率低于一线巨子，但拿400亿元的合同出售与220亿元的现金流入相匹配，也是不太契合常理的。

那么，泰禾出售的资源会不会由于回款不畅而绝大部分体现在应收账款之中呢?数据显现，其到上一年底的应收账款为9.25亿元，较上年同期的5.05亿元弱小增加，而其他应收款也仅有约49亿元。依照这些数据，业界人士判别泰禾的合理出售额在200亿~300亿元规划。

别的一组数据的研讨相同堪为作证。该公司到上一年年底具有预收账款152.37亿元，也是与上一年根本相等。房地产职业人士知道，预收账款的首要构成为现已出售但未交楼结转的资源，而国内期房出售的大环境下，从出售到交楼的时刻一般在1.5~2年。依据152.37亿这一数值可根本估测：一是该公司旗下出售物业大部分为现房出售，卖完后直接结转成收入;二是合同出售并没有到达400亿元那么高。

回归泰禾之前的年报，公司在2014年、2015年接连两年年报中均未发表当年合同出售金额、出售面积状况，其对外的推行仅运用组织数据，实践出售规划增加却不得而知。

泰禾的实在出售数据是多少?榜首财经记者随即向泰禾董事会秘书洪再春求证，洪再春则谢绝了记者的采访恳求，并称悉数内容以年报发表为准。

高杠杆

作为“爱拼才会赢”的闽系代表房企，泰禾的急进从年报中可以窥见。

上一年，泰禾筹资活动中的现金流入金额高达247.44亿元，使得公司期末的有息负债余额(银行告贷、非银行告贷、公司债)总额到达754.11亿元，均匀融本钱钱为7.62%。

材料显现，泰禾动用了较多融资手法。其间最值得重视的是，依据其2017年3月27日的最新一份股权质押公告，泰禾榜首大股东泰禾出资(实践操控人为泰禾董事长黄其森)持有公司股份约6.09股，占公司总股本48.97%;泰禾出资累计质押股份数6.03亿股，占公司总股本48.48%。

“泰禾出资将其所持6.09亿股股票根本悉数质押，如遇股价继续跌落，将面对巨大的补仓压力。”一位券商资管人士告知记者。

一起，泰禾在本年2月11日~3月31日期间，其经过商业银行等金融组织净新增告贷金额217.81亿元，超越2015年底净资产20%。在对外担保方面，到3月31日，其对外担保余额668.46亿元。

融资的结果是杠杆水平的大幅进步。泰禾到上一年底的公司总资产规划1233.65亿元，股东权益217.16亿元，扣除少量股东权益后的股东权益约为180亿元，其间还包括37.69亿元的永续本钱东西。而期末货币资金为106.41亿元。

按以上数据，泰禾的除掉永续本钱东西后的权益乘数现已迫临7倍，总资产负债率却进一步进步至82.40%，较2015年进步2.53个百分点，而衡量本钱结构的首要目标净负债率也较上年大幅进步至约360%的职业较高水平，若调整净资产中的永续债后，这一目标更高达约450%。

克而瑞分析师房玲以为，闽系企业一般都是强扩张高杠杆，后续融资、出售都跟得上就问题不大。

“泰禾发了不少公司债来优化自己的债款，净资产负债率在业界确实很高，未来需求经过加快出售来掩盖其有息负债。”亿翰智库上市房企研讨中心主任张化东告知记者。

在职业处于高速增加时期，若公司可以保证较高的回款速度和周转率，高杠杆会相应带动公司的快速增加，反之，当商场堕入调整导致企业周转不畅，较高的杠杆便意味着危险。数据显现，泰禾需求在2017年归还的短期告贷和长期告贷当期部分的总额超越180亿元，其还款压力不可谓不大。

上一年，去库存成为全国楼市的干流，特别一二线城市库存水平明显下降，但项目首要坐落一二线城市的泰禾存货量不降反升，由上一年的580.42亿大增近300亿至888.55亿。

“泰禾商业地产部分份额过高，将影响其现金回笼，这是泰禾面对的问题。”一位开发商高管如此点评。在必定层面上看，怎么去存库存，完成较高的现金回款，是急速扩张之后的泰禾面对的新课题。

泰禾集团在其2016年年报中说到：“在公司开展过程中，公司一直坚持以金融思想做房地产，与金融组织的严密协作，适度的杠杆和有用的风控使公司走上健康开展的快车道。”纵观曩昔几年，泰禾的开展速度快则快矣，但是否现已彻底确定了高杠杆的危险敞口并完成集团健康良性开展，恐怕需求阅历完一轮商场的调整周期后，才好作出判别。