「什么是多头」公募REITs平均涨幅超20% 底层资产现金流稳定是“硬道理”

自2021年6月21日算起，第一批九单基础设施公募REITs现已成功上市将满九个月。跟着相关支撑方针不断推动，作为我国资本商场和公募基金职业的严重立异产品，出资者对公募REITs产品的认知度大幅提高。

一起，作为出资标的，公募REITs因具有高分红、抗通胀特征，且与股票、债券等其他金融财物关联性低，能起到危险涣散、优化财物装备等效果，而遭到广阔组织出资者的注重。

进入2022年，公募REITs二级商场买卖热度继续攀升，现已成为当时证券商场出资者要点重视的财物装备产品。全国人大代表、迈科集团董事局主席何金碧在全国两会期间表明，主张将公募REITs的底层财物规模扩展至商业不动产范畴，然后推动实体经济高质量开展。

复权后均匀涨幅达21%

2022年以来，公募基金商场尤其是权益类基金净值全体体现欠安，而与之构成鲜明比照的是，公募基金商场新式金融产品——公募REITs收益遥遥领先。

据记者计算，自上市以来到本年3月10日，11只公募REITs复权后均匀涨幅达21%，日均成交非常活泼，买卖热度较高。其间，富国创始水务REIT上市至今涨幅到达56.14%，最高价距上市首日开盘价完成翻番。全体来看，多只公募REITs产品上市以来涨幅超越20%，红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园工业REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT上市至今涨幅别离到达32.21%、28.57%、23.74%、22.39%、21.06%。

跟着二级商场价格继续走高，现已先后有建信中关村工业园REIT、富国创始水务REIT、红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、华安张江光大REIT和博时蛇口产园REIT等6只公募REITs产品自动发表关于溢价危险的提示性公告或暂时停牌公告，提示出资者当时产品相较于发行价呈现较大起伏溢价，跟着买卖价格大幅上涨，净现金流分配率将明显下降，提示出资者亲近留意出资危险。

而从流动性来看，国泰君安证券数据显现，2022年以来沪深买卖所REITs均匀换手率高达2.48%，明显高于港交所REITs0.07%左右的均匀换手率。

国泰君安分析师孙雨以为：“作为立异产品，公募REITs产品结构杂乱、估值办法多样，且已上市产品数量较少，具有稀缺性。这可能会导致在出资者教育缺乏的情况下，面对公募REITs二级商场的可观继续上涨，一般出资者仍以基金成绩为最主要要素而盲目购买REITs产品。”

要点重视长时间出资价值

多位公募基金人士在承受《证券日报》记者采访时着重，关于基础设施公募REITs项目，大众出资者的重视要点仍应是其底层财物现金流的安稳。

“不同类别项目重视点有所不同，例如高速公路的地理位置、区域禀赋是影响车流量的中心要素，工业园类重视财物区位要素、项目运营才能、职业散布等。”华泰证券研究员文晨昕以为，项目的估值定价是否合理、公募REITs管理人才能、未来扩募情况等均是考量要素。

《证券日报》记者比照第一批公募REITs的三季报和四季报数据发现，其底层项目资质优秀，各项目运营情况相对杰出，其间，安全广州广河REIT、中金普洛斯REIT、中航首钢绿能REIT、华安张江光大REIT等多只公募REITs可供分配金额呈环比提高趋势。

事实上，跟着公募REITs相关税收优惠、试点区域扩展至全国规模、险资入局等开展支撑方针不断推动，商场遍及以为，未来公募REITs商场将快速扩容。尤为值得留意的是，2021年11月份，我国银保监会发布《关于保险资金出资揭露征集基础设施证券出资基金有关事项的告诉》，赞同保险资金出资基础设施公募REITs。险资等长时间组织资金连续“进场”，为公募REITs的装备特点增加新颜色。

但也有不少业内人士表明，出资者在出资公募REITs时一定要了解产品底层财物，根据底层财物供给的现金流进行合理评价，并结合当时商场价格判别估值是否合理。尤其是近期，越来越多业内人士亲近重视公募REITs二级商场短期价格动摇，并屡次提示出资者留意危险。

“在已上市的公募REITs二级商场价格遍及溢价的前提下，应警觉其内部收益率的下滑。”西南证券分析师沈猛以为，公募REITs更适合长时间持有，应理性看待短期商场体现，要点重视长时间出资价值。“我国基础设施存量商场巨大，可供发行REITs的优质财物很多，跟着REITs逐步成为基建出资的重要融资途径，公募REITs产品有较大的扩容空间，可对新上市的REITs产品坚持重视。”沈猛表明。