[广发证券金融终端]信用租房：能否激活租赁市场一池春水？

信誉租房：能否激活租借商场一池春水

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租房商场迎来了革新的年代。

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10月22日，住所城乡建造部部长王蒙徽着重，住建部正在进行12个大中城市住所租借试点作业，一起，在抓住推动住所租借商场的立法作业。

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在租购并重的大布景下，租房商场亟须良性展开。本年7月住所和城乡建造部等9部分联合印发《关于在人口净流入的大中城市加速展开住所租借商场的告知》，要求进一步加速推动培养和展开住所租借商场相关作业。据不完全统计，现在全国已有超越8个省份20个以上城市发布了租借新政。

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与此一起，信誉租房形式的推出，也给人们带来了等候。10月10日，付出宝宣告将有超越100万间公寓正式进驻付出宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市首先推行信誉租房。付出宝用户芝麻分若超650分，便可享用免押金、房租月付服务。这意味着，传统的租房常规“押一付三”（即一个月的房租作为押金并一次性付三个月租金）将会改写。

信誉租房，能否成为撬动住所租借商场传统形式的杠杆，又能否搅动国内租借商场的一池春水?

免押金可月付，信誉租房远景宽广

信誉租房并非横空出世的新事物，也不是付出宝的专利。

据付出宝母公司蚂蚁金服方面泄漏，在此次8城推行之前，信誉租房已在上海进行过半年左右的试点。试点成果显现，有80%的用户挑选了房源占比只要15%的信誉免押金方法租房。这一成果是他们在原有试点基础上，将信誉租房晋级为付出宝长时间模块的原因。

而在付出宝宣告音讯一天后，我国银联也宣告与沈阳市房产局签署住所租借服务渠道协作协议，一起推动住所租借商场建造。

不过就掩盖规划来看，付出宝明显更大。据了解，现在接入付出宝的主要是连锁品牌公寓魔方，以及租房服务商蘑菇租房，经过服务商接入了近百家品牌公寓，如welike、朗筑公寓等。现在付出宝接入的房源超越100万套，其间信誉租房的房源（即用户芝麻信誉分超越650分免押金的房源）占比约为15%左右。

蚂蚁金服方面表明，信誉租房能够在租房合同签定后，根据各方的履约记载，构成租客、房东和从业人员的租房信誉档案。维护房源，准时交租，诚笃守信等行为都有助于信誉堆集；歹意欠租、提早清退、恣意涨租等失期行为则会影响其信誉评价。

关于信誉租房，业内人士大多持肯定态度。我国房地产数据研讨院履行院长陈晟指出，信誉租房经过引进新的生产方法和信誉形式，经过除押金以外的其他信誉增持得租借房信誉，是比较立异的方法。从社会进步、鼓舞青年人、租售同权的大布景下看，应该说是个功德情。

北京市房地产法学会副会长兼秘书、首都经济贸易大学教授赵秀池以为，由于传统的“押一付三”形式转变为不收押金形式，一部分传统租房形式会转变为信誉租房，信誉租房对传统租房形式会有必定冲击。但由于这种形式会减轻承租人的担负，添加租借住所的需求，在必定程度上有利于租借商场的展开。

作为业内人士，链家研讨院院长杨现领表明，信誉租房对房东和租客都是有利的：对租客来说，一切房源一致归入买卖渠道，规避了虚伪房源问题，且价格通明，免押金方针也能革除租客后顾之虑；对房东来说，找到优质客户能够削减后期运营本钱。

信誉租房怎么推行

国家从多个层面为包含信誉租房在内的住所租借商场发明了活跃的展开气氛和方针环境。

早在7月底，成都便提出“在2017年末前组成或改建3到4家国有住所租借公司”。8月底,武汉组成第一批5家国有住所租借渠道，方针在年末前供应不少于7000间、30万平方米的租借房子增量。

9月15日上海市政府发布《关于加速培养和展开本市住所租借商场的施行定见》,清晰表明，“经过国资国企的引领和演示,赶快添加商场供应,安稳商场租金，将国有企业打造本钱市住所租借商场的安稳器、压舱石，并构成一批可仿制、可推行的经历做法，招引更多的企业投身住所租借工业。”

本年10月，国家住所租借试点第一批12个城市之一的合肥市首家国有房子租借公司——合肥庐阳国有房子租借运营有限公司正式挂牌，该公司将经过商场化运作，在年内筹措2000套租借房源上市。

方针无疑为住所租借商场发明了活跃的环境，但落实到具体操作，信誉租房仍有不服水土的问题。赵秀池指出，押金起到了必定担保信誉的效果，但革除押金，房东仍是会觉得不结壮，而租借企业也少了一部分能够周转的资金。

和付出宝信誉租房展开协作的一家企业的高管张光亮（化名）对我国青年报·中青在线记者坦言，尽管现已展开协作，但他对信誉租房并不看好。

“从租客的视点看是功德，能减轻压力，但房东或运营租房的企业经过芝麻信誉分对租客的控制十分弱。”张光亮说，由于付出宝供应了简洁的租房手续，对他们来说是流量来历，因而他们引进了信誉租房体系。他们对违约有预期，但一两周后很快被坏账数据冲击到了。“客户运用信誉租房不交钱、违约的概率很大，远超获客本钱。”他说，一方面，付出宝会带来流量和宣扬价值，但另一方面，发生坏账的数据又很大，归纳看来对他们来说不是很合算，更像是一个“鸡肋”。

事实上，由于芝麻信誉并非强制的信誉体系，而我国个人征信体系也尚待展开，因而信誉租房的束缚力也有待调查。

优客逸家创始人、CEO刘翔指出，芝麻信誉分对租客违约不交钱的束缚力较小，还不能影响用户在银行征信体系的信誉，在租房这个动辄不计其数开支的范畴来说，违约本钱太低，束缚违约行为的机制还在探索中。

还有一些租客对媒体表明，信誉租房可挑选的空间比较少，选到自己喜爱的房源并不简单。

张光亮说，信誉租房简直不或许向个人房东推动。关于房东来说，没有动机只看信誉分而不要押金。对企业来说，假如手里有许多押金，就会有比较好的现金流收入。因而，信誉租房在长时间来看对他们并不是功德。

北京东城区某链家中介告知我国青年报·中青在线记者，现在的信誉租房一两年前就开端做了，仅仅简化了交纳租金的流程，不会对职业有太大冲击。前述中介说：“互联冲击租房中介？很难的。之前那些租房O2O公司都没成功，（咱们）不会由于芝麻信誉就被打败。租房仍是一个低频率、高本钱、低报答的生意，互联公司不会也不拿手做这些脏活累活。”

需求更多金融支撑

“从金融立异视点看，这或许改动传统租房方法，由于它在立异进口，改动信誉形式，（对企业来说）这是一个布局。”陈晟指出，我国房产出售金额到达12万亿元，二手房出售也有5万亿左右元，租房商场保存估量也破万亿元。由于房地产买卖都是大宗行为，因而，顾客金融数据十分重要。

但由于租房商场的特色所造成的，互联金融组织想直接介入买卖并不简单。苏宁金融研讨院互联金融研讨中心主任薛洪言指出，租房鲜有看图片就下决计的，都要去现场看，因而租房商场重线下场景，互联金融组织一开端只能从“边边角角”的视点为各个付出环节供应支撑，寻觅新的时机和突破口。

因而，租房商场所需求的金融支撑远比免押金的信誉租房杂乱得多。上海市于9月出台的《关于加速培养和展开本市住所租借商场的施行定见》清晰指出，鼓舞开发性金融组织经过合理测算未来租借收入现金流，供应契合住所租借企业运营特色的长时间低息借款等金融解决方案；支撑契合条件的住所租借企业发行专门用于展开住所租借事务的各类债券、不动产证券化产品；加速推动针对租借用房的各类房地产出资信任基金（REITs）试点，在试点后赶快构成规划。

所谓REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产信任出资基金，是一种经过发行股份或获益凭据聚集资金，由专门的基金保管组织进行保管，并托付专门的出资组织进行房地产出资运营管理，将出资归纳收益按份额分配给出资者的一种信任基金。

据杨现岭介绍，财物证券化是国际常规，也是我国现在本钱商场重视的热门。在扩展房源方面，深圳选用的是存量小产权房归入一致监管渠道（100万套）和自我克制地块新增（10万套）并重的形式，前者占全体供应量超越90%，这是一种新思路；北京未来五年将新建150万套住所，其间50万套纯用于租借，方案供应住所用地6000公顷，其间1000公顷团体建造用地。大略核算，这些团体用地刚好能够建造50万套租借用房（按套均45平方米核算）。

薛洪言指出，使用金融手法盘活资深存量财物，完成REITs是没有问题的，但要求物业必须由组织持有，对未来的资金收入有产权才干完成。假如是纯中介，对房源没有掌控力，就很难将REITs扩展到更宽广更遍及的租借场景中去，难以改动场景。

租房要轻松，方针需松绑

除金融产品的立异以外，租房商场的生机还需求更多方针松绑方能得以开释。

在租购并重的大趋势下，一二线城市纷繁出台鼓舞租房商场展开的土地流通或房源支撑方案。例如，北京提出在往后五年供应50万套租借住所；广州则方案推出825万平方米租借住所用地，估计供应租借住所15万套；上海提出，“十三五”期间租借住所用地供应占比约为31%，推租借借住所合计70万套；深圳则方案在“十三五”期间建造40万套人才住所，其间70%为租借住所，并要求企业建造过程中进行配建不低于20%的自我克制租借住所，并收储100万套城中村房一致租借。

杨现领指出，尽管各地出台了租借商场的供应方案，但还在等候清晰的施行细则。例如，团体用地怎么建造租借用房，租借组织、土地一切方（村委会或镇政府）之间的协作关系、责任和权责，许多都面临着相关的法令难题。而团体土地上建造的房子是否能够获得房产证，是本钱方最重视的方面，关系到能否完成REITs。

在他看来，一线城市房子租借商场的土地供应或许能够真实触及到土地制度改革和土地流通机制的深层次问题。租房商场的土地流通是久远问题，但租房运营企业当下更关怀的问题是，运营租房这门生意盈余周期很长，乃至盈余空间还有待张望。

作为租房运营组织负责人，刘翔以为当下更需求的是来自财税和资金上的支撑。“咱们做的不是重财物形式，因而在银行借款方面并不占优势。即使是自我克制式公寓企业，在争夺融资、借款时也比较难。”

由于优客逸家这类长租公寓采纳的是“二房东”形式，因而一个更实践的问题是税收。曾在旅行职业作业多年的刘翔了解到，旅行社交税是依照差额收入作为税基来交税，他以为“二房东”形式也是相似的，但并不能享用差额收入交税的“福利”。

“比如说咱们跟租客收的房租是1000元，实践上有700元是给房东的，到咱们手上的钱是300元。那么应该依照1000元仍是300元作为应税收入来交税？”关于这类问题，刘翔以为方针制定者能够先把租房运营组织培养起来。

上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群研讨财务税收多年，据他介绍，关于企业来讲，肯定是以其收取的悉数收入作为核算根据的。可是付出给房东的这部分钱，是没有办法扣除的。

赵秀池以为，以往商场不供应租借类商品房，因而租借住所比较涣散，许多租借住所的来历，主要是个人，集中式的组织租借房源较少，未来经过开发商自我克制、公租房建造等会构成许多的、长时间的优质租借住所来历。

她主张，答应搁置的商业工作、工业厂房等用作租借住所，或许答应一些大户型进行恰当改造租借，并给予民水民电的方针支撑。关于未来租房商场的展开，陈晟主张政府应当引导构成公允性渠道，为老百姓将房源便当地发布在渠道上供应便当，并构成一系列的保障机制，既维护住所，也维护房东和租客的利益。（记者 李晨赫 王林 实习生 程晔彤）