「赛伯乐投资有限公司」冯俊：市场逻辑生变 房地产业已失去高杠杆的土壤

21世纪经济报导记者张敏实习生李佳媛北京报导?

7月29日，“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”举行，大会主题为“风雨蜕变：良性循环下的形式重构”。会上，我国房地工业协会会长冯俊宣布了题为“砥砺前行”的主题讲演，并表明，本年上半年以来，房地产商场呈现了深度下行，其间虽有外部压力的要素，但底子原因是“房地产自身的逻辑结构发生了很大的改变”。

冯俊指出，对供需对立的错判，和加杠杆为主的开展形式，使得职业的对立不断堆集。在一系列去杠杆方针的叠加作用下，商场便呈现了深度调整。

冯俊对房地工业原有的开展形式进行了反思，他以为，房地产值价不断上涨“神话”的幻灭，使职业继续施行高杠杆的土壤不复存在。企业必须在确保安全的根底上，寻求新的开展形式。

三个判别

本年以来，已有超越100个城市出台了各类稳楼市方针，但房地产商场的出资、出售、现金流等方针仍体现欠安。依据国家统计局的数据，本年上半年，全国房地产开发出资同比下降5.4%，接连三个月下降；商品房出售面积同比下降22.2%，商品房出售额下降28.9%；房地产开发企业到位资金同比下降25.3%。

冯俊表明，需求缺乏，以及上一年下半年以来方针叠加引起的活动性危险迸发，都是导致本年商场下行的原因。但从底子上看，仍是由于房地产商场的内部结构呈现了问题。

冯俊说，第一是对供需对立的判别。这些年来，跟着住宅商场的开展，大众对住宅的需求在放缓，但许多房企仍是按本来的逻辑在组织出产，这就导致了供应和需求之间的不匹配。

另一个重要要素在于，长时间以来，不管在居民部分，仍是在出产端，都以加杠杆的开展形式为主。

他以为，这两个要素的叠加，使得职业的对立不断累积。跟着方针环境发生改变，对立便在短期内迸发出来，然后形成商场的下行。

关于当时的商场，冯俊有三个根本判别。

一是商场根本触底。冯俊以为，本年3月，商场从前呈现过一些好转的痕迹，但在经济下行和疫情防控的压力下，5月又继续探底，到本年6月，商场根本触底。

但他一起表明，由于上一年的基数较高，往后几个月，房地产数据同比继续下降是大概率事情。估计本年的出售降幅将在20%-30%的水平，出资降幅约为10%。

二是活动性危险扩展的或许性根本没有，但传导、延展效应逐渐发生。“就总量上来说，活动性危险的规划现已看清楚了，但或许仍有‘最终一击’，现在还不知道什么时分来。”冯俊指出，活动性危险的传导延展效应还会逐渐发生。

三是当地的稳楼市方针作用有待调查。冯俊表明，当地政府出台的稳楼市方针，首要着眼于需求端，在供应侧的发力较少。但由于我国房地产商场的供需联系现已趋于平衡，因而从现在来看，这种调整的作用并不是很达观，未来的作用也需进一步调查。

旧形式之殇

上一年末开端，监管部分提出，房地工业要探究新的开展形式。这也意味着，旧有的开展形式已不合适当下的商场。

冯俊以为，要探究新的开展形式，就必须对原有的开展形式进行反思。“房地产对经济社会的开展很重要，但不能由于它很重要了，咱们就无视问题的存在。”

冯俊指出，房地产的旧形式体现在供应侧、需求侧、企业形状三个方面。

在供应侧，房企在本钱筹措方法中，首要依托各种方法的融资，企业的负债率处于80%左右的偏高水平；在产品供应结构上，房地产商场长时间供应“出售型”产品为主，但在商场开展的进程傍边，租借住宅现已占有很大比重；在出产制作方法上，近年来，住宅的制作技能有很大的前进，但职业总体上依然首要依托传统的作业方法来出产。

在需求侧，尽管住宅自身具有出资特点，可是职业开展的方针是处理寓居问题，住宅应该是消费品而不是出资品。因而，现行的居民部分靠负债来处理住宅的形式应当反思。此外，假如房价不断上涨，就会导致被商场挤出的低收家庭增多，不符合“共同富裕”的方针，怎么保证较低收入家庭的住宅权力，也是需求侧需求考虑的问题。

在企业的形状上，冯俊以为，许多房企现已从出产型向类金融机构转化，“特别是一些集团总部，资源操控和输出成为首要任务，跟出产脱离。”因而，房地产终究应该实体运营仍是虚拟运营，是值得考虑的问题。

关于最受重视的高杠杆开展形式，冯俊指出，房企高杠杆可以继续，是建立在两个假定的根底上。

一是假定房价可以不断地快速上涨。这样一来，不管房企的融本钱钱有多高，房价上涨了，收益就可以掩盖本钱，所以这些年房企不断经过融资来扩展自己的出产规划。二是假定出售回款是疏通的。出产出来的房子能有人买，企业才干完成回款，进而去偿还债务。

“恰恰上一年下半年以来，这两个假定的根底都不存在了。”冯俊说，跟着高杠杆难以为继，职业的活动性危险也就迸发出来。

离别高增加

除了高杠杆的完结，种种痕迹表明，房地工业现已离别了高增加年代。

冯俊表明，本世纪的前十年，房地产出资、新开工等方针均坚持高速增加。但从2010年开端，这两项方针的增速显着下滑。依据国家统计局的数据，2022年上半年，全国房地产开发出资同比下降5.4%，房子新开工面积同比下降34.4%。

冯俊以为，这种改变意味着，房地工业“现已离别了高增加的年月”。整个职业的首要方针改变现已进入了平稳通道，往后的20年内不太或许有过高的增速。

但关于职业的中长时间开展前景，冯俊以为，房地工业依然有满足的支撑。

一方面，疏通国内大循环、鼓励潜在的住宅消费需求改进预期。住宅长时间需求取决于人口增加。假如对住宅的长时间需求比较达观，就需求处理怎么去鼓励潜在的住宅需求。

另一方面，乡镇化进程傍边农村人口向城市迁徙、乡镇之间人口迁徙都会引起数量的增加，这也是住宅数量增加的基数。尤其是经济增加才能强，人口活动量大的城市群。

关于房地工业未来的开展方向，冯俊以为，工业数字化将是职业的重要推动力，并首要体现在供应端。比方，可以经过制作全进程加大修建信息模型、物联、大数据、人工智能等新技能的集成与立异使用，来更新出产方法，进步产品精度、进步质量、进步效益，以此替代规划扩张的形式；经过数字化在生活服务中的使用，如才智家居，使住宅结构、空间改变更灵敏；数字化还能完成精细化运营和多部分协同，重塑业务流程，完成功率进步、智能决议计划、优化消费体会。

此外，在阅历了此轮商场动摇后，进步防危险才能也不可或缺。冯俊着重，一是改进本钱结构，增大直接融资的比重；二是改进融资方法，下降表外负债的比重；三是调整融资规划；四是留意危险监测，在危险行将发生的时分，可以进行有用的防备。