「天通股份股吧」两个小时，195轮，龙光与万科的深圳抢地逻辑

经济调查记者陈博尽管6宗的供地规划不及北京、广州等其他城市，但深圳首场会集供地含金量仍旧十足，招引了包含万科、碧桂园、金地、保利、中海、招蛇等在内超越20家房企围猎。

这场跌宕起伏的土拍大戏，房企毕竟抢夺的仅有3宗地块，别的2宗深汕特别协作区宅地及龙华人才住所用地已提早敲定。

竞拍过程中，光亮凤凰地块、宝安西乡地块很快决出成果，这场土拍竞赛首要发生在南山西丽地块上。“西丽宗地从报名开端，参拍企业数量就不多。”一家参拍房企出资人士告知经济调查：“其他房企不参与，因为他们算不过账，无法挣钱。”

令人最意想不到的是，龙光和万科、特建发联合体为了抢夺南山西丽地块，前后耗时近两个小时，进行195轮厮杀。毕竟龙光打败万科联合体笑到毕竟。深圳首场会集拍地，龙光取得两宗地，另一宗被佳兆业抢到。

密布会集供地下，赢利空间的紧缩逼使房企出资逻辑和盈余测算颗粒度逐渐缩小，房企出资逻辑也在分解。“龙光和万科能抢夺这么长期，是因为他们觉得这宗地能挣钱。”上述房企出资人士表明。

两小时、195轮

“29号，69亿元，第三次！”

5月13日下午17：06，当主持人敲下毕竟一槌，深圳土地房产交易中心拍卖大厅内，一切屏气凝思的围观者总算长吁一口气。

“总算完毕了。”窸窸窣窣的说话声伴随着掌声四起，竞买席的后排，龙光投拓团队放下手中29号牌，动身彼此握手，脸上显露久别的笑脸。

一场耗时103分钟的两方拉锯战落下帷幕。在深圳土拍商场上，如此持久的举牌时刻要追溯回2019年6月，那场土拍的毕竟赢家同样是龙光，豪掷65.85亿元从央企中海地产嘴边夺下深圳龙华民治地块。

而这一次，竞赛仍旧白热化，仅仅龙光的对手换成了万科、特建发联合体，比赛的是深圳南山西丽宗地。

出让公告显现，南山西丽宗地计容总建面约29.18万平方米，其间工作15万平方米，地上商业1.5万平方米，酒店4万平方米，地下商业1万平方米，可售人才住所7.21万平方米。

除此之外，地块还包含400平方米的便民服务站、1500平方米的老年人日间照顾中心，650平方米的党群服务中心、600平方米的物业服务用房以及1500平方米的熟食中心。以此预算，住所面积占比仅24.7%，商办业态占比高达73.7%。

开拍前，不少房企投拓人士对经济调查表明，这宗地的住所面积太少，参拍积极性不高。毕竟的竞拍现场，西丽宗地仅招引了招蛇、万科特建发联合体与龙光3家报名企业。但招商蛇口仅出了一轮底价便退出，毕竟变成龙光和万科、特建发的拉锯战。

寥寥无几的参与者一点点不影响西丽宗地成为深圳首场会集土拍的“黑马”。该地块是此次仅有一宗不受“双限双竞”规矩捆绑地块，挂牌开端价47.6亿元，结局以价高者胜。

每轮1000万元的增幅，两大房企一向冷静追逐，“真的是大意外，没想到这块地价格还可以拍到这么高。”当大屏幕上的价格停留在52.1亿元时，一位房企投拓人员告知经济调查，现已超出他们的预期了。

人头簇动的拍卖大厅里，连续有房企投拓离场。但是，抢夺并没有就此停止。余下一个小时内，万科与龙光轮流厮杀，谁也不甘示弱，就连土拍主持人都不由得戏弄了一句，我的节奏再略微放快一点。

阅历195轮比赛，龙光毕竟以69亿元打败万科、特建发联合体。除掉无偿移送的便民服务站、老年人日间照顾中心、党群服务中心，不得转让的物业服务用房，折合下来，楼面地价约2.39万元/平方米。

假如说，七年前以溢价率85%夺下深圳白石龙地王的龙光仍是深圳土拍圈一匹“黑马”，现在，这家潮汕房企已然成为称雄深圳土拍的一方“枭雄”——当天下午早些时分，龙光还从19家房企中突围而出，以最高限价10.88亿元和1.12万平方米的配建人才房面积斩获光亮凤凰宗地。

赚个流量

“来势凶猛”，这是现场房企对龙光的形象。但出手阔绰背面，龙光需求直面的是盈余拷问。

西丽宗地从47.6亿元到69亿元，高达44.96%的溢价率出乎世人预料。经济调查得悉，出让前，相关部分向几家开发商探过口风，他们是否承受设定的出让条件以及起拍价。其时每家房企情绪各异，有的企业表明依照起拍价，这宗土地达不到自家的出资刻度，期望调整目标；有的企业以为这宗地的现金流回正时刻相对太慢。

商办去化速度远低于住所，这一目标配比过高让多家房企对西丽宗地的“账本”望而生畏。“咱们没有报名西丽宗地，首要与公司风格相关。其实在咱们公司前期研判中，投拓团队都觉得西丽宗地仍是可以参拍一下，不过这宗地的挂牌条件中部分要自我克制，很多商办，很难算账，决策层毕竟挑选抛弃。”一家参拍房企的出资人士称。

龙光能否算得过账？根据对商业部分的定价、盈余逻辑存在差异，每家房企对西丽宗地的封顶价预算各不相同。

“咱们对商办业态并不是特别达观，尤其是深圳商办空置率较高布景下，咱们对商业部分的定价难以持高。”上述房企投拓人员称。

一家Top20房企深圳区域出资负责人也表明，假如后续商办打形成纯工作业态，从现状来看，现金流和盈余空间必定是无法完成的。

光亮凤凰宗地从竞地价到竞1万平方米以下的人才住所面积，一路节奏敏捷，每一轮简直都有两三个号码牌一起举起。但是，当配建人才住所面积到达1.1万平方米的时分，现场堕入胶着，主持人不得已两次调整竞拍起伏。

上述Top20房企深圳区域出资负责人坦言，依照各家房企的本钱操控状况，1万平方米人才住所面积尚可以完成少数赢利。但成交的1.12万平方米，只能是个保本价。“赚个流量吧。”他说。

值得注重的是，光亮凤凰宗地的建面仅4.08万平方米，扣除配建，可售建面仅2.96万平方米。开拍前，一位龙光内部人士向经济调查泄漏，假如体量太小的地块，龙光志愿不大。

从区位上看，光亮凤凰宗地毗连光亮现在最老练的凤凰城片区，挨近光亮城高铁站，后期住所出售均价限价4.89万元/平方米，与凤凰城片区现在在售新盘宏发万悦山的存案均价相等。

事实上，深圳的土拍商场难度要高于北上广。供给稀缺促进各地房企蜂拥前来，剧烈哄抢下，地块赢利率也被紧缩到极致。

同天出让的宝安西乡宗地，挂牌开端价17.54亿元，开拍3分钟达最高限价25.44亿元；随后的竞人才住所面积配建环节，叫价从6530平方米飞驰至3.2万平方米，不到10分钟内溢价3.9倍。

因为无人应对，佳兆业旗下的深圳市金桂商务信息有限公司凭仗25.44亿元+配建3.12万平方米人才住所将这宗地收入囊中。

毕竟人才房配建规划是初始配建面积的4.8倍。宝安西乡宗地的总建面约6.74万平方米，两相比照，建成后无偿移送政府的规划高达46.3%。

大略预算，该宗地折合可售楼面地价7.03万元/平方米，后期产品住所限价8.33万元/平方米。“从地价与出售限价来比对，这个竞得成果太急进，现已急进到有点不沉着了。”上述参拍房企的出资人士慨叹。

出资逻辑

一边是难算账，一边是开发商前赴后继抢地，挣钱难题阻挠不了深圳商场对房企的引诱。竞拍完毕的揭露口径中，龙光大力称誉西丽宗地是“深圳此次会集供地中面积最大的一幅商住地块，较为稀缺”、“地货比合理，赢利有保证”。

佳兆业为深圳会集拍地装备了一支奢华投拓阵型：佳兆业集团履行董事兼联席总裁李海鸣亲身带队到现场，举牌的是佳兆业集团控股副总裁、深圳集团总裁刘立好。一位挨近佳兆业的人士告知经济调查，敢拿必定有决心。

会集供地的游戏新规下，房企出资逻辑和盈余测算的颗粒度正在逐渐缩小。

以西丽宗地为例，上述Top20房企深圳区域出资负责人说，招商、万科联合体和龙光参拍的逻辑是，假如住所能在7个月内周转，今年内仍然可以奉献年度出售成绩。

西丽宗地规则可售人才住所总套数不少于960套，基准价格不高于5.28万元/平方米，最高价格不高于5.54万元/平方米。以此预算，可售人才住所货值介于38.07-39.94亿元之间。

除了住所，另一个变现途径是从占比高达73.7%的商办目标中进步盈余才干。“假如依照正常商办业态去打造的话，这部分价值提高是比较难的；若想提高商办部分的价格，具有或许性的方法之一是打形成类住所性质。”上述房企投拓人员举了个比方，比方寓居地块的商业部分，一层仍然是临街商铺，二三层则打形成商业公寓，这样后期价格就可以大幅举高。

依照出让文件，西丽宗地的工作与商业部分可切割转让。在深圳，寓居用地限地价与价格，比如商业公寓的类住所业态早已存在。各家开发商经过配套商业目标发明溢价，打造企业第宅或类住所产品。

经济调查得悉，2020年末，大部分深圳房企关于“商铺报建打破”并没有太大掌握。但上一年11月万科拿下宝安尖岗山地块后，规划的类住所计划获批，促进地块的商业面积盈余空间完成较大打破，让房企看到社区配套商业变现的或许性，关于地块商业部分的价值判别上升了一个层级。

万科和龙光，都曾在深圳相对中心的区域将商办成功改形成类住所并完成较好的去化。“商办部分的确要规划成公寓出售才干盈余，但西丽宗地的区位比较灵敏，不知道后期龙光能不能做成。”上述Top20房企深圳区域出资负责人表明，在中心方位商办改公寓或别墅的危险比较大。“这是灰色地带，相关部分很有或许随时出方针收紧。”

测算逻辑的调整在于补仓火急感。2014年以来，龙光在深圳屡次拿下的“面粉”价格简直等同于“面包”价，高周转才干让龙光在这些地块开发中尝到不少甜头的一起，深圳土地供给稀缺现状叠加旧改转化缓慢导致龙光在此的储藏紧急。

到2020年末，龙光在粤港澳大湾区的土地储藏多达4960.66万平方米，占比高达69.6%；但深圳土储仅407.23万平方米，占比5.7%。

佳兆业的拓储需求则更为细化。据经济调查了解，宝安西乡宗地是佳兆业内部为西部战略而进行的出资，后续这宗地块将由佳兆业前海出资发展有限公司开发，而非佳兆业深圳地产公司。

佳兆业前海出资发展有限公司上一年为开发深圳西部建立，与佳兆业深圳公司并归于城市级公司。“以往佳兆业的货值、开发楼盘更多聚集在深圳东部，西部项目相对较少。但这两年，以南山、宝安为主的深圳西部房价水涨船高，佳兆业也开端注重西部了。”上述挨近佳兆业的人士告知经济调查。

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陈博经济调查报记者

不动产开发报导部资深记者

注重华南房地产，方针及地产相关上下游工业。